Схема договоренности «Главмосстроя» и столичного правительства состоит из трех частей. Вначале «Главмосстрой» получает более 130 млн рублей на выплату заработной платы и оплату первоочередных нужд компании. Причем, как сообщается, деньги поступят с замороженного счета компании в одном из крупных банков. Второе – корпорация продолжит работу в Москве без изменений в структуре управления, то есть речь не идет о вхождении города в компанию. Третье – «Главмосстрой» будет допущен к торгам по выкупу жилья для социальных программ города.
Не надо спасать тех, кто уже банкрот, – у государства есть прекрасный шанс забрать то, что нужно всем и что можно быстро достроить
Аукцион будет проведен в конце февраля и, как сообщала газета ВЗГЛЯД, стоимость выкупа квартир у застройщиков вновь будет снижена – до 58 тыс. рублей за один метр, что почти в два с половиной раза ниже средней цены на рынке.
По предварительным данным, на предстоящих торгах «Главмосстрой» может продать Москве около 120 тыс. квадратных метров жилья. Сумма сделки оценивается в 7,2 млрд рублей. Из них около двух миллиардов застройщик-девелопер получит в качестве аванса.
Эта схема означает, что Москва фактически протянула руку помощи «Главмосстрою» Олега Дерипаски. «Наверное, так и должна выглядеть схема спасения компании – фактического банкрота, – сказал газете ВЗГЛЯД директор «Бюро информационной поддержки инвестиций» Глеб Щеголев. – Причиной предбанкротного положения стало не неумение вести бизнес, а общая экономическая ситуация, лишившая девелопера возможности и дальше работать на заемные деньги. Заключив с Москвой такой «пакт», Олег Дерипаска снимет с себя часть долговых обязательств, поможет «очередникам» и городу. А то, что не будет привычной маржи или ее вообще не будет – так время и положение такое».
«Государству выгодно договориться «малой кровью», обменяв огромное количество жилья на небольшой кредит и условие продажи жилья по цене, которая выгодна покупателю и вряд ли – продавцу-девелоперу, – сказала ВЗГЛЯДу аналитик компании «Полюс-Инвест» Ирина Комарина. – Помощь в кризисное время не может быть дешевой. А если учесть тот факт, что новая цена московских властей по выкупу жилья на аукционах точно не привлечет строителей по причине ее мизерности, то такой «дружеский обмен» решает сразу проблемы обеих сторон».
Напомним, что неделю тому назад Арбитражный суд Москвы арестовал счета строительной компании Дерипаски, удовлетворив иск Альфа-Банка о взыскании с «Главмосстроя» задолженности по кредиту в размере 510,8 млн рублей. В пресс-службе Альфа-Банка сообщают, что сомневаются в «достаточности» имущества «Главмосстроя» для расчетов со всеми кредиторами. В суде приводились данные бухгалтерского баланса компании: на сентябрь 2008 года долгосрочные обязательства «Главмосстроя» составляли более 8 млрд рублей, а краткосрочные – более 18 млрд рублей, из них задолженность перед Альфа-Банком – более 2 млрд рублей.
В списке «долговых лидеров» «Главмосстрой» занимает сегодня почетное второе место, уступая группе ПИК. Долг строительного холдинга Олега Дерипаски равен 26,8 млрд рублей, в том числе перед Сбербанком – 5,6 млрд, перед ВТБ – 4,1 млрд, перед Банком Москвы – 4 млрд, перед Номос-Банком – 2,9 млрд и перед Альфа-Банком – более 2 млрд рублей. Напомним, что большие проблемы испытывают и другие активы, входящие в империю бизнесмена, – в том числе и алюминиевая компания «Русал».
Причина такой ситуации на рынке в том, что абсолютное большинство застройщиков всегда строили исключительно на заемные деньги – сегодня долги в разы превышают собственные активы, утверждают эксперты рынка. По данным ОРСИ, краткосрочные кредиты и займы шести крупнейших российских застройщиков – ПИК, СУ-155, ДСК-1, «Главмосстроя», «Моспромстройматериалов» и МСМ-5 – достигают 230–280 млрд рублей.
По мнению опрошенных газетой ВЗГЛЯД юристов, в ближайшее время в отношении «Главмосстроя» может быть инициировано дело о банкротстве – оснований для этого более чем достаточно.
Напомним, что строительная структура «Главмосстрой» стала не первым девелопером, получившим поддержку от мэрии Москвы. На прошлой неделе 15 млрд рублей на поддержку было выделено компании СУ-155, которая так же, как и структура Олега Дерипаски, входит в список системообразующих предприятий России.
Столичному правительству, видимо, и дальше придется придумывать подобные схемы. Дело в том, что банки отказываются кредитовать строителей, опасаясь невыплат по кредитам и не желая оставаться с недостроем на руках. Результат очевиден – заморозка строек. По информации Ассоциации строителей России, на сегодняшний день по стране стоит 70–75% объектов. Правда, в оценках экспертов наблюдается большой разнобой. Стройки остановились «почти повсеместно», считает гендиректор «ОРСИ групп» Андрей Пашковский. По данным «Миэля», в Москве заморожено около 20–25% проектов, в Московской области – до 50%. По оценке МИАН, в столице остановлено 30–40% строек, «Инкома» – всего около 10%.
Официально, конечно, ни одна строительная компания не признается в заморозке своих проектов, предпочитая говорить об «изменении сроков», «новых согласованиях», «сдвигах графика работ» и т. д.
«Сейчас очень удобный момент для выкупа у девелоперов их проектов и активов по мизерной цене, – говорит гендиректор компании «ФинЭкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. – Не надо спасать тех, кто уже банкрот. А у государства есть прекрасный шанс забрать то, что нужно всем и что можно быстро достроить».
«Необходимо сделать все возможное для преодоления стагнации на строительном рынке, – говорит ВЗГЛЯДу Глеб Щеголев. – Нельзя оставить сотни тысяч людей без работы, а города без жилья. Кризис должен помочь найти новые возможности просто строить больше. Без выхода на «золотое уравнение» – один метр на одного человека в год – мы никогда не сможем решить одиозный «квартирный вопрос». Для этого надо внедрять новые технологии, материалы, привлекать высокопрофессиональных специалистов, решить проблемы кредитования и дешевой ипотеки и, главное, сделать весь механизм строительства прозрачным и безкоррупционным».