Национальный проект «Доступное и комфортное жилье» изначально ориентирован на скорейшее решение одиозного для нашей страны «квартирного вопроса», модернизацию самой строительной отрасли и реформу ЖКХ. Однако на сегодняшний день эти цели не достигнуты. Более того, кризис отодвинул все планы на отдаленную перспективу.
Поддержка высоких темпов ввода жилья позволит обеспечить заказами многие смежные отрасли экономики, а значит – сохранить сотни тысяч рабочих мест
«По предварительным данным, в 2008 году было введено более 61 млн квадратных метров жилья, что соответствует уровню 2007 года», – рассказал глава Кабинета министров в среду на совещании по экономическим вопросам. «Наша задача – постараться максимально сохранить эту планку и на 2009 год», – отметил премьер-министр. Напомним, в 2007 году в России было возведено чуть больше 61 млн квадратных метров жилья – на почти 20% больше, чем в 2006. В планах на 2008 год стояла цифра 72,5 млн «квадратов». Кризис вынудил сделать корректировку прогнозов и планов, и в результате минувший год оказался «нулевым».
По мнению замглавы Минрегиона Сергея Круглика, в 2009 году может быть построено не больше 50–52 млн квадратных метров жилья. Ассоциация строителей России прогнозирует и того меньше, не более 30–40 млн «квадратов».
«Сейчас ситуация в мировой экономике развивается не лучшим образом, что отражается и на России, но граждане должны иметь возможность решать свои жилищные проблемы и вправе рассчитывать при этом на помощь государства», – заявил премьер, подчеркнув, что поддержание высоких темпов ввода жилья позволит обеспечить заказами и многие смежные отрасли экономики, а значит – сохранить сотни тысяч рабочих мест.
«Общая логика антикризисных мер в строительном комплексе заключается в том, чтобы поддержать спрос на жилье, не допустить свертывания строительных проектов», – говорит Владимир Путин, отмечая, что большинство принятых мер ориентированы на непосредственную помощь гражданам, что также должно поддержать спрос.
Но, несмотря на бюджетные вливания в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и ряд других мер, предпринятых правительством с начала кризиса, жилье доступнее не стало. Так считает глава Минрегиона Виктор Басаргин. Так, доля семей, которые могут позволить себе купить соответствующее стандартам жилье, выросла лишь на 1%. Обеспеченность квадратными метрами выросла и на вовсе «очень скромную величину» – на один метр, с 20,9 до 21,9 «квадрата» на человека.
Премьер-министр предупреждает, что задачи нацпроекта были и остаются неизменными и во время кризиса. В нынешнем году правительство планирует выделить дополнительно 83 млрд рублей на 40 тыс. квартир для военнослужащих и граждан, проживающих в аварийном жилье. Бюджетное финансирование нацпроекта, как уверяет министр регионального развития, вырастет в несколько раз.
Что касается военных и их обеспеченности квартирами, то Владимир Путин раскритиковал Минобороны, которое слишком медленно осваивает выделенные из бюджета деньги на покупку жилья военным.
Газете ВЗГЛЯД стало известно, что, по состоянию на 25 декабря прошлого года, Министерство обороны и Минрегион РФ приобрели не более трех тысяч квартир для действующих военнослужащих и уволенных в запас вместо 15 700, которые стояли в плане. Из госбюджета на эти цели было выделено более 33,5 млрд рублей.
Причина срыва выкупа жилья для военных проста – Минобороны рассчитывает на демпинг, который не устраивает строителей. А во-вторых, требует только построенное жилье по своим стандартам. «Эти стандарты не подходят к формату сегодняшнего жилья, так как их, видимо, придумали лет 20 назад, – заявил газете ВЗГЛЯД глава стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – Не строят у нас уже давно однокомнатных квартир в 18 квадратных метров и трехкомнатных в 36. Под «армейские критерии» попасть просто невозможно, даже при большом желании. Потому и происходит это непонимание между застройщиками и руководством военного ведомства. Если военные будут настаивать на своих стандартах, то они будут вынуждены строить сами жилье, которое будет отдаленно напоминать таковое».
В конце декабря замминистра регионального развития Сергей Круглик сообщал, что строителей не устраивает предлагаемая государством цена, и обещал «подождать», пока она их устроит. По всей видимости, начало года не преподнесло чиновникам приятных сюрпризов – строители пока на резкое снижение цен не идут. Напомним, что власти ориентируются на стоимость квадратного метра, определяемую Минрегионом для каждого субъекта. Сегодня средняя по России составляет 28 650 рублей. Строители, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, говорят, что это ниже себестоимости примерно в 1,5 раза.
«В силу известных негативных тенденций в мировой экономике мы должны наблюдать снижение цен, – говорит премьер-министр. – Это касается и жилищного сектора, и в этом случае этот период времени может оказаться выигрышным – но только в том случае, если мы с вами примем такие решения, которые реально приведут к уменьшению цен».
По прогнозам экспертов Минрегиона, цены на жилье в наступившем году упадут на 10%, что, по мнению даже самых оптимистичных аналитиков рынка, выглядит слишком хорошо. Разброс «процентов падения» к весне – лету может составить, по различным оценкам, от 25% до 40%.
«В отдельных, наиболее переоцененных сегментах падение может составить и 45–50%, – сказал газете ВЗГЛЯД эксперт консалтинговой компании «Проект-Мониторинг» Василий Гильдеев. – Но параллельно резко сократится предложение на рынке жилья, так как многие девелоперы не имеют сегодня финансовых возможностей достроить и построить запланированные проекты. Тем более что в условиях очень дорогой ипотеки и сокращения реальных доходов жилье доступнее стать не может».
Что касается ипотеки и главного государственного «игрока» – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, то выделенные ему правительством деньги обеспечат только рефинансирование займов банков. Для потребителей ставки сейчас доходят до 28% в рублях, делая невостребованным сам институт жилищного кредитования, построенный по «американской модели».
Глава Минрегиона сообщает, что сегодня проблемы с погашением ипотеки испытывают 7% заемщиков против 0,5% осенью прошлого года. Основные трудности с выплатами по ипотечным кредитам у жителей региональных центров, где останавливаются градообразующие предприятия, – Магнитогорск, Челябинская область, пояснил министр.
Летом прошлого года был зафиксирован самый высокий курс рубля за последние годы – 23,13 руб. за доллар. Тогда валютные займы стали крайне выгодными, что привлекло многих россиян. Но к середине января рубль потерял почти половину своей стоимости по отношению к американской валюте. Ровно настолько же подскочили и выплаты по кредитам, к чему многие заемщики оказались не готовы.
На сегодняшний день в России ипотеку взяли около 800 тысяч семей. Из них 20% – в валюте и еще 10% – с плавающей процентной ставкой. Таким образом, сегодня 30% ипотеки можно отнести к высокорисковым займам, говорят эксперты, подчеркивая, что этот показатель критический.
Свой вариант спасения предлагает главный народный банк – Сбербанк. Как заявил в четверг зампред правления Дмитрий Давыдов, заемщикам кредитов, взятых без залога, то есть самым рискованным, планируется предоставлять возможность получить отсрочку платежей как минимум на год. На помощь смогут рассчитывать даже те, кто получил кредит под строящееся жилье. При этом, как говорит менеджер, Сбербанк не будет выставлять ограничений по уровню дохода заемщика и стоимости купленного в кредит жилья.
Падение цен не сделает жилье доступнее и вряд ли оживит рынок раньше 2010 года, говорится в отчете Ассоциации строителей России. К тому же мировой опыт показывает, что минимальный срок для восстановления рынка недвижимости составляет не менее 24–26 месяцев.
О недопустимости снижения темпов строительства и поддержке отрасли говорят не только в правительстве. Такой же точки зрения придерживаются и эксперты рынка. «У нас в настоящее время очень высокий уровень спроса на жилье в стране, причем неудовлетворенного из-за дефицита жилья в целом, – говорит гендиректор компании «Главстрой» Артур Маркарян. – Если темпы строительства замедлятся, то после кризиса рынок захлестнет отложенный спрос, что неминуемо приведет к новому росту цен».
«Если не будет выводиться новое жилье, то сожмется и сам рынок, потому что многие застройщики и производители стройматериалов кризис не переживут, – сказал ВЗГЛЯДу директор московской стройкомпании Егор Привольнов. – Дефицит неизбежно обернется ажиотажем и взвинчиванием цен, что означает невозможность для большинства россиян решить свои жилищные проблемы. Именно поэтому сейчас надо по максимуму использовать механизмы, предоставляемые государством, в первую очередь с точки зрения инфраструктурной подготовки территорий и госзаказа на жилье».