Кризис в экономике привносит все новый негатив на строительный рынок – в условиях отсутствия кредитных инструментов и непомерно высоких ставок, доходящих до 40–50% годовых, возникают серьезные споры и разногласия между застройщиками и подрядчиками. Первым требуются материалы и рабочая сила, вторые считают необходимым пересмотреть существующие контракты, ввести в них разного рода гарантии и фиксировать не рублевые расценки, а валютные.
Девальвация до уровня 35-37 рублей за доллар и сокращение денежной массы на 15% приведут к снижению спроса на жилье на 25-30% и снизит цены на 35-40%
Сегодня можно говорить о как минимум двух параллельных проблемах – возможном срыве аукционов по закупке жилья и возможности банкротств строительных компаний из-за неурегулированности их отношений и возникших финансовых претензий со стороны кредитных организаций и подрядных фирм.
Эксперты считают, что застройщики не будут массово игнорировать горзаказ, так как в условиях падения потребительского спроса отказываться от генподряда, с одной стороны, неразумно, так как государство остается сейчас единственным надежным партнером, способным выкупить жилье. С другой стороны, эффект для девелопера от продажи государству жилья по ценам ниже себестоимости равен нулю. По информации газеты ВЗГЛЯД, полученной, в московской администрации, система торгов-аукционов демонстрирует все признаки сбоя. Источник газеты в мэрии утверждает, что 30% конкурсов по строительству городского жилья просто могут не состояться по причине отсутствия желающих в них участвовать.
Напомним, что в 2009 году в столице планируется построить 2 млн 700 тыс. квадратных метров социального жилья, 1 млн 700 тыс. из которых предполагается направить на переселение очередников из снесенного пятиэтажного жилфонда. Из-за кризиса в 2008 году город построил около 4 млн квадратных метров жилья, хотя все последние годы Москва вводила в эксплуатацию более 5 млн «квадратов». «Надо иметь в виду, что исполнение этих планов лежит на стройкомпаниях, а не на каких-либо «управлениях» городской администрации. И «рапорты» мэрии – это констатация деятельности строителей, а не собственная заслуга», – сказал ВЗГЛЯДу аналитик рынка Ольга Орлова.
Столичные аукционы по выкупу 200 тыс. квадратных метров жилья, которые были отменены в 2008 году, состоятся в феврале 2009 года. Об этом сообщил во вторник глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. «Но состоятся ли очередные торги – еще вопрос, учитывая фактически сорванные предыдущие и отсутствие энтузиазма у застройщиков идти навстречу «лужковским ценам», – говорит Ольга Орлова. – Тем более что городские власти пока не сделали ничего для облегчения денежного бремени застройщиков – участки распределяются по «серым» схемам, неподготовленные, с необходимостью оплаты всевозможных «подключений» и прочими многочисленными расходами. Хотя это и есть обязанность и ответственность города перед теми, кто выполняет горзаказ, обеспечивая население социальным жильем».
Кризис привел к росту и финансовым претензиям к самим строителям со стороны смежных организаций и подрядных фирм – поставщиков материалов, техники и рабочей силы. Ожидается, что в дальнейшем число исков к девелоперам будет только увеличиваться. Судебные разбирательства могут привести к громким банкротствам многих стройкомпаний.
«С одной стороны, подрядчики вынуждены идти на такой шаг, но, с другой, он серьезно подрывает существующие соглашения и ведет к приостановке работ на объектах, – сказал газете ВЗГЛЯД руководитель московской стройкомпании Игорь Широков. – Начинаются поиски новых смежников, новых поставщиков, что неизбежно сказывается на сроках завершения строительства. К тому же не секрет, что все госкомиссии, принимающие дома в Москве, никогда не спешили с этим. Приемку можно ждать и год, и полтора, и сдавать еще столько же времени. Все это результат коррумпированности самой отрасли».
В условиях кризиса строительные компании переживают далеко не самые лучшие времена. Вследствие целого ряда причин объемы жилищного строительства в последнее время существенно снизились, продажи встали, а цены на жилье упали на 25–30% и продолжают падать. «Последствия не заставили себя долго ждать – многие застройщики оказались в крайне тяжелом финансовом положении, – говорит глава столичной юридической компании Сергей Белявский. – За последние два месяца в российские арбитражные суды поступили десятки исков в адрес строительных компаний о взыскании долгов. Судебные разбирательства могут закончиться для многих из них печальным финалом – банкротством».
Один из главных «пострадавших» и лидер в рейтинге должников и ответчиков в судах Москвы – это строительная империя Олега Дерипаски. Поставщики, подрядчики и банки требуют с него более 2 млрд рублей. Только к головной компании империи – «Главстрою» – общая сумма исков в московском арбитраже оценивается в 1,4 млрд рублей.
Директор по связям с общественностью «Главстроя» Иван Слепцов признает факт неплатежей, которые возникли, по его словам, «из-за кассовых разрывов», что объясняется значительным падением спроса на жилье.
Помимо бывших партнеров по бизнесу империю Олега Дерипаски «душит» Альфа-Банк. В январе в суд было направлено четыре иска с общей суммой требований к выплате в 680 млн рублей.
Пытается объясниться и реструктурировать долги и другой, не менее крупный девелопер, группа ПИК. Свои претензии в суд изложил банк ВТБ, оценив в исковом заявлении свои претензии в размере 2,72 млрд рублей.
Аналитики Unicredit Aton считают, что иски в арбитраже – это всего лишь вершина айсберга, так как многие строители предпочитают решать проблемы во внесудебном порядке. Сегодня стройкомпании больше нацелены на погашение кредитов перед банками, чем долгов перед подрядчиками. «Поскольку продажи встали, а цены заметно упали, девелоперы вынуждены перекладывать часть проблем на строителей, подрядчиков, а те, в свою очередь, на поставщиков стройматериалов», – говорит гендиректор «ФинЭкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк.
Напомним, что, признав строительную индустрию системообразующей, правительство РФ включило в так называемый «список Путина», состоящий из 295 компаний, которым будет оказана государственная помощь, только шесть компаний-застройщиков. Это группа ПИК, «Главстрой», СУ-155, ДСК-1, «Интеко» и ЛСР. По некоторым оценкам экспертов, совокупный годовой объем строительства этих девелоперов составляет около 5,5–6,2 млн квадратных метров. Это всего лишь 9–10% всего строительства в России.
Таким крупным девелоперам, как «Система-Галс» и «Дон-Строй», удалось получить от ВТБ крупные кредиты в рамках программы поддержки строительного сектора в размере 750 млн долларов. Заем выдан под залог акций, и в случае неплатежеспособности компаний контроль над ними возьмет государство.
«Крах любого крупного девелопера может уронить доверие покупателя к застройщикам и рынку первичного жилья и спровоцирует попытки возврата частными инвесторами вложенных в строительство средств, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик брокерской компании «ПРО-БрокерСервис» Антон Привольнов. – Самая тяжелая ситуация и самая ожидаемая – это залог строительных объектов под кредит. Если произойдет форс-мажор и девелопер объявит себя банкротом, пострадают все – дольщики, банки, смежники-подрядчики. Причем дольщики могут остаться и без денег, и без квартир, так как крайне маловероятно, что банки найдут возможность каким-то образом завершить недострой – это обременительно, дорого и хлопотно».
Из этого можно сделать вывод – исключить возможность банкротств и появления новых обманутых дольщиков можно только в случае государственной поддержки не отдельных строительных компаний, а всех, включая самых мелких. Банкроты могут быть объединены под одной «крышей» – государственной, например, в форме госкорпорации. Минус один – это будет означать возврат к госплану и плановой экономике, чья неэффективность доказана десятилетиями ее существования в Советском Союзе.
Помощь ипотеке через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), учитывая высокие банковские проценты и сокращение реальных доходов граждан, не вернет покупателей на рынок, считает большинство опрошенных газетой ВЗГЛЯД аналитиков рынка. Низкие цены на нефть, отсутствие новых внешних заимствований, отток капитала и сокращение денежной массы создают основу для снижения жилищных цен.
«При сценарии, предполагающем девальвацию рубля до уровня 35–37 рублей за доллар и сокращение рублевой денежной массы на 10–15%, уровень платежеспособного спроса снизится на 25–30% к концу 2009 года, – считает эксперт рынка недвижимости Иван Шульков, – а цены «просядут» на 35–40% в сравнении с летом прошлого года».