Как отметил председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ Олег Толкачев, «ипотека важна не сама по себе, она должны быть действительно доступна». «Создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию – это, безусловно, достижение. Но цель – сделать приобретение жилья по ипотеке доступным каждому – не достигнута», – констатировал сенатор.
Цель – сделать приобретение жилья по ипотеке доступным каждому – не достигнута
Однако это вопрос не к механизму ипотеки, а к экономической ситуации в стране, добавил он.
Учетная ставка Центробанка составляет 11%, реально кредит можно взять под 17–18%, напомнил Толкачев. Это, по его словам, никак «не может считаться образцом кредитной и ипотечной системы».
Одно из решений сенатор видит в законодательных возможностях финансирования кредитной ставки со стороны регионов, особенно это касается социальной ипотеки, а также в создании условий большей защиты заемщика.
В первую очередь такие программы направлены на уменьшение количества очередников.
В Татарстане, например, создан республиканский фонд, в который 1,5% прибыли предприятия отчисляют на строительство и покупку жилья и рефинансирование банковских ставок по ипотеке для представителей социально значимых профессий.
Но это больше относится к мерам социальной поддержки, а не к развитию рыночных механизмов. Без роста благосостояния населения не стоит ожидать от ипотечного рынка больших успехов. В то же время, по мнению директора департамента рынка доступного жилья и ипотеки Ассоциации строителей России Пономарева, снижение требований к заемщикам и искусственно заниженные процентные ставки могут привести к финансовому кризису.
«Снижение процентных ставок для всех – это все равно что всеобщее дотирование ЖКХ. Имеет смысл только адресный подход», – сказал эксперт.
По его мысли, логичнее было бы со стороны органов власти регионов или муниципалитетов брать на себя риски по приобретению земельных участков и подготовки инфраструктуры. Это снизило бы стоимость жилья и стимулировало развитие среднего класса.
«Реально ипотека дает всего 1,9% ВВП, это очень мало, но надо понимать, что она жестко привязана к инфляции», – напомнил председатель комитета АРБ по ипотечному кредитованию Андрей Крысин.
Генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка считает в то же время, что ипотека оказалась самым успешным проектом за 10 лет.
«На 1 рубль вложенных государством денег прибыль была получена в 100 рублей», – пояснил он.
Мало того, по мысли Семеняки, ипотечное кредитование является и фактором профилактики инфляции.
«Семья сберегает 30% стоимостью жилья для первоначального взноса. Таким образом, деньги изымаются из рынка свободного потребления», – пояснил он.
По его данным, около 300 млрд рублей в экономику принесли россияне в виде сбережений прошлых лет и по 200 млрд рублей в год приходится на уплату процентов. Доля государственных денег в ипотечном кредитовании составляет триллион рублей.
«Теперь задача государства – снизить непредсказуемость российского рынка», – сказал Семеняка.
Заместитель председателя комитета АРБ по ипотечному кредитованию Евгений Чепенко отметил, что в России по-прежнему спрос выше предложения, так что ипотечный кризис стране не грозит. Мало того, ипотека продолжает набирать обороты, поскольку по-прежнему это самый доступный способ приобретения жилья.
Однако Олег Толкачев уверен, что это не должно стать единственным способом решения жилищной проблемы.
Он вернулся к часто возникающей теме арендного жилья. В Швейцарии, к примеру, для этого строится 34% жилья, в США – 23%, в Великобритании – 54%.
Однако пока в стране не создано механизмов строительства жилья в ипотеку, которое затем сдавалось бы в аренду. Кстати, это потребовало бы и пересмотра условий аренды – договоры имело бы смысл заключать не на год, как принято сейчас, а на 15–20 лет. Тогда и инвестор мог бы планировать уплату процентов и прибыль, исходя из этих соглашений.