По социальному ипотечному кредитованию в течение года было предоставлено три тысячи квартир площадью 162,2 тысячи квадратных метров.
Застройщики оказались в крайне тяжелой ситуации, хотя недвижимость – это не бумага, и объекты никуда не делись, их можно «потрогать руками
В мэрии информируют, что жителям 68 пятиэтажек, которые планируется снести в ближайшее время, выделено 93,3 тысячи квадратных метров площади. Это более 16 тысяч семей. Всего в 2008 году в Москве построено почти 2,5 миллиона квадратных метров социального жилья.
Если 1 января 2008 года в очереди стояло 168,394 тысячи семей, то по состоянию на 22 декабря 2008 года очередь сократилась примерно на 16,9 тысячи семей – до 151,570 тысячи семей, говорят чиновники столичной администрации.
«Вряд ли когда-нибудь в обозримой перспективе мы зафиксируем полное отсутствие очереди на жилье, – сказал газете ВЗГЛЯД директор консалтинговой компании «Полюс-СтройЭкспертиза» Михаил Евдокимов. – В той или иной форме социальное жилье есть во всех странах. Другое дело, сколько времени необходимо ждать и сколько людей в ней стоит – это своего рода тест на цивилизованность. Точно так же определяется и количество заработных плат работника, достаточных для приобретения жилья. По этому показателю мы отстаем от Европы в разы».
Несмотря на праздничность сообщений мэрии, эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, отмечают, что масштабность цифр не может обмануть специалистов, и приводят другие данные: за последние 12 лет московская очередь сократилась на девять процентов, в очереди более миллиона москвичей, среднее время ожидания улучшения жилищных условий составляет порядка 15–18 лет. То есть скорость обеспечения жильем ничем не отличается от советских времен даже с учетом того, что город растет быстрее, сам строит в разы меньше, но получает от застройщиков в разы больше в форме горзаказа. Как утверждают строители, доля города в любом жилом проекте эконом-класса составляет около 25–30%. Это «обременение» за фактическое разрешение строить, или на профессиональном сленге «налог мэра».
«На практике это означает автоматическое включение стоимости квартир, передаваемых городу на социальные цели, в стоимость остальных, предназначенных для коммерческой продажи, – заявил газете ВЗГЛЯД директор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – То есть это дополнительный плюс в 30% стоимости. Добавим еще столько же за подключение к разного рода сетям – электричеству, воде и т. д., 20% – за приведение площадки под строительство в готовность для начала работ, 40% – на коррупционную составляющую и получим в итоге, что жилье без маржи самого застройщика должно быть минимум на 120% дороже, чем оно спроектировано по смете и чем стоит в действительности. Вот и получается тот самый «пузырь цен». Никто не против социальных программ – людям надо помогать. Но причем здесь коррупционеры и почему участки под застройку отдаются в совершенно не готовом виде? Почему за все платят строители?»
Действительно, стоимость квадратного метра включает в себя много «невидимых» составляющих, величина которых зависит от отношений с мэрией, места строительства и самого проекта. Кстати, по оценкам строителей, стоимость стройматериалов и рабочей силы в ней не превышает 10–15%.
Как считают в столичной мэрии, жилье, которое сегодня продается очередникам, начали строить еще два года назад, а в это время цены на стройматериалы были на пике, поэтому для сегодняшних очередников квадратный метр дешевле, несмотря на кризис и падение цен на рынке, не будет. В настоящее время его стоимость для очередников составляет в среднем около 32 тысяч рублей. Сколько в этих тысячах реальная цена – можно подсчитать самостоятельно.
По данным Росстата, снижение стоимости на основные стройматериалы, в первую очередь цемент и арматуру, уже сегодня оценивается в 40–50%. Если так продолжится, то себестоимость строительства жилья, вводимого через год – два, упадет. Однако эксперты рынка не советуют обнадеживаться этим фактором, так как через этот же период времени жилья на рынке будет намного меньше, чем сегодня. Согласно официальной статистике, в Москве заморожено около 48% строек.
Что касается социальной ипотеки, ставка Московского ипотечного агентства повысилась до 11,7% годовых в рублях. Напомним, что «обычным» гражданам банки сейчас предлагают кредитоваться под ставки от 20%. Да и говорить о том, что реально найти банк, готовый выдать ипотеку и при этом соответствовать всем условиям этого банка, практически нереально. Неопределенность общей экономической ситуации сказывается и на пассивности регионов в освоении федеральных средств, направляемых на поддержку строительной отрасли.
По словам вице-премьера РФ Дмитрия Козака, из 50 миллиардов рублей, которые фонд содействия реформирования ЖКХ решил направить на упрощенных условиях субъектам РФ для расселения аварийного фонда, по вине регионов перечислено всего 6,5 миллиардов рублей. Вице-премьер напомнил, что за счет этих средств должно приобретаться жилье «высокой готовности» у застройщиков, что послужит поддержкой строительной отрасли.
«Это недопустимо в нынешних условиях, когда весь строительный комплекс ждет денег», – заявил он по итогам селекторного совещания с регионами РФ, на котором также рассматривался вопрос поддержки строительной отрасли.
Кроме того, Дмитрий Козак отметил низкую активность субъектов РФ в получении средств на покупку жилья для военных и уволенных в запас. В этом году для этой категории граждан также впервые решено покупать жилье напрямую у застройщиков, а не через систему государственных жилищных сертификатов, как ранее. На эти цели федеральный бюджет выделяет более 30 миллиардов рублей.
«Так или иначе, но жилье будет выкуплено государством, но это не является самоцелью, – сказал газете ВЗГЛЯД эксперт консалтинговой компании «БрокерСервис-Проект» Артур Рудный. – Став системообразующим фактором экономики, строительная отрасль должна при поддержке государства вытащить из кризиса множество смежных отраслей. Застройщики и девелоперы сейчас оказались в крайне кризисной ситуации, хотя недвижимость – это не бумага, и не достроенные ими объекты никуда не делись, их можно «потрогать руками».
После удачного для рынка недвижимости 2007 года, когда сразу несколько компаний успешно провели IPO, кризис-2008 нанес удар прежде всего по девелопменту. Стоимость акций публичных строителей во второй половине года упала до исторических минимумов, бумаги большинства из них сейчас не стоят и одного доллара.
По отношению к цене размещения стоимость акций, к примеру, «Системы-Галс» к концу года упала на 97,2%, ГК «ПИК» – на 95,9%, RGI International – на 95,6%. По сравнению с максимальными котировками бумаги подешевели соответственно на 98,9% и 97,9%.
«Фондовый рынок раздут. Это же нонсенс, что на IPO компания стоила 12 миллиардов долларов, а сейчас рассматривается вопрос о ее банкротстве», – говорит президент группы компаний «Конти» Тимур Тимербулатов.
Согласно открытым данным, у группы ПИК долговая нагрузка оценивается в 1,6 миллиарда долларов. Новую стратегию развития компания намерена представить в январе 2009 года.
Общая долговая нагрузка другого в недавнем прошлом крупного девелопера, «Системы-Галс», достигла к концу нынешнего года показателя в 1,4–1,5 миллиарда долларов. Вкладывать средства в новом году компания планирует в 12 объектов (порядка 11% от портфеля), на строительство или реконструкцию которых потребуется около 300 миллионов долларов. В то же время «Система-Галс» ожидает удешевления своих активов как минимум на 15%.
Еще один крупный публичный девелопер – группа ЛСР – так же как и ПИК должен представить антикризисный план в начале 2009 года. Пока только в различных интервью генеральный директор ЛСР Игорь Левит говорил об откладывании новых проектов до улучшения ситуации на финансовых рынках. Компания, как и многие другие, планирует довести до ума те проекты, под которые уже найдено финансирование и подписаны договоры о кредитовании. Найти в сегодняшних условиях новые кредитные ресурсы можно только по очень высоким ставкам – на уровне от 25%, на которые большинство девелоперов не согласно.
Есть еще один любопытный момент – компании, планировавшие провести в 2008 году IPO, но не сделавшие этого, оказались в выигрыше: они ничего не потеряли на обвале бумаг, а непубличность играет им на руку, так как не обязывает раскрывать данные о долговой нагрузке и отложенных проектах.
Напомним, что на фоне резкого и продолжительного роста рынка недвижимости провести IPO планировали «ДОН-Строй», Coalco, «Снегири» Александра Чигиринского и Russian Land Шалвы Чигиринского, MosCityGroup, Mirax Group, «Евразия логистик», Capital Group, «Ташир» и ГК СУ-155. В сумме капитализация этих компаний по итогам удачного размещения могла бы достигнуть 81 миллиарда долларов.
Кризис заставил пересмотреть многое, в том числе и то, что публичность и связанное с ней IPO и финансовая стабильность – суть вещи разные. Если еще недавно один из крупнейших девелоперов выгонял из зала приемов тех, у кого, по его мнению, нет миллиарда долларов в кармане, и обещал съесть свой галстук, если через год цены не вырастут на 25%, то сегодня он и ему подобные ищут кредитные средства и обращаются за помощью к фактически единственному стабильному игроку на рынке – государству.