Ряд российских банков, в недалеком прошлом крупных игроков на ипотечном поле, разом объявили в понедельник о понижении ставок на жилищные кредиты. В среднем ставки упали на 2–5% в валюте и рублях и составили порядка 15–16% и 18–19% соответственно. Эксперты оценивают эту акцию как демонстрацию уверенности в собственном положении, подчеркивая при этом, что снижение ставок отчасти стало возможным благодаря повышению ликвидности, возникшему из-за действий АИЖК, расширившего объемы рефинансирования кредитов.
Совокупная государственная помощь в 760 млрд рублей спасает главного российского игрока от его вполне вероятного банкротства
Отметим, что это первое снижение ставок по ипотечным кредитам в России со времени начала мирового финансового кризиса.
«Критиковать эту акцию, конечно, бессмысленно и неправильно, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Экспертиза-БрокерСервис» Антон Глебов. – Равно как и переоценивать, учитывая тот факт, что 2–3% не имеют решающего значения при решении потенциального заемщика брать или не брать ипотеку. Процентный уровень остается очень высоким и недоступным на фоне только начинающейся коррекции цен на недвижимость».
Ипотека утратила свою притягательность для большинства россиян еще в начале лета, причем на фоне раздувавшегося «пузыря» цен на недвижимость. Мировой кризис привнес новые задачи государству в плане сохранения самого института ипотеки как движущей силы «квартирного вопроса» и помощи тем, кто в результате ухудшающейся экономической ситуации может оказаться в положении банкрота.
Государство уже разработало программу помощи заемщикам, оказавшимся без работы. АИЖК в течение года с момента обращения будет вместо него расплачиваться с банком, на что из бюджета будет выделено 25 миллиардов рублей.
Предполагается, что за год Россия преодолеет кризис, нынешние безработные восстановят свои доходы и вновь смогут самостоятельно погашать кредиты. Программа начнет работать с января 2009 года.
Помимо поддержки временно неплатежеспособных заемщиков через АИЖК у правительства есть еще два варианта оказания помощи гражданам. Оба они также должны окончательно оформиться к январю 2009 года.
Первый предполагает выдачи банкам госгарантий, а заемщикам – государственного кредита, выделяемого так же, как и пособие по безработице, но с обязательным условием тратить деньги только на погашение кредита. Бюджетный заем придется возвращать после того, как заемщик найдет работу, а залогом по нему будет служить ипотечное жилье.
Второй вариант – отмена трехлетнего моратория на использование материнского капитала. С января, как предполагается, эти средства можно будет направлять на частичное погашение или оплату процентов по ипотеке, причем подавать заявку на получение средств за 3–9 месяцев до их использования также не придется.
Цель принимаемых сейчас правительством мер не обезопасить банки от дефолтов ипотечных заемщиков, а успокоить население. Как заявил газете ВЗГЛЯД гендиректор компании «ФинЭкспертиза» Дмитрий Шустерняк, рынок ипотеки в России не так уж велик, пользовались услугой в основном представители среднего класса с достаточно высокими доходами, которые и так достаточно защищены, и помощь государства может им и не понадобиться.
Как уже сообщала газета ВЗГЛЯД, правительство одобрило очередной пакет мер по поддержке ипотечного кредитования. Для увеличения уставного капитала и последующего выкупа ипотечных закладных у банков АИЖК получит в будущем году 200 млрд рублей. Не считая 60 млрд, уже выплаченных агентству. Помимо этого утвержден объем кредитования Банком России частных банков под залог ипотечных облигаций, выпущенных под гарантии АИЖК, в размере 500 млрд рублей. Цель таких беспрецедентных «вливаний» одна – заставить банки выдавать кредиты на жилье, постепенно снижая проценты по ним и убирая «заградительные» условия.
С началом мирового кризиса российская ипотека фактически канула в Лету. По данным Росстата, за последние 12 месяцев жилищных кредитов было выдано на 25% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В то же время ипотека, хоть и безмерно дорогая и неудобная, была одним из основных инструментов, который давал хоть какую-то возможность улучшить жилищные условия, с другой стороны, она же надежно поддерживала и толкала вверх цены на жилье. Обвал рынка кредитования потянул за собой падение цен.
Как считают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости», значимую роль в обвале ипотечного рынка сыграло Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК ), которое ужесточило условия кредитования.
«Эта мера была вынужденной на фоне роста просроченной задолженности, – сказал газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ФинКонсалтинг» Олег Яковенко. – Новые условия остановили этот процесс, но оказалось, что у наших банков не так много собственных средств, которые они были бы готовы предоставить населению. Источником этим денег было АИЖК, выкупавшее у банков ипотечные закладные. Не стало источника – не стало кредитов».
В свою очередь агентство получало деньги за счет облигационных займов, в первую очередь, западных. После начала кризиса в США этот рынок иссяк, цепочка оборвалась, и у самого АИЖК деньги кончились, так как стоимость этих облигаций упала на рынке более чем в два раза. Таким образом, совокупная государственная помощь в 760 млрд рублей спасает главного российского игрока от его вполне вероятного банкротства.
«Выступление в качестве поручителя по ипотечным облигациям позволит банкам получить ломбардный кредит в ЦБ под залог этих бумаг, – заявил глава АИЖК Александр Семеняка. – Агентство, в свою очередь, выпустит краткосрочные облигации, по которым АИЖК также может выступить поручителем. Кроме того АИЖК планирует размещать ипотечные облигации «Ипотечный агент АИЖК 2008–1» и обменивать их на ипотечные закладные банков. Под залог этих бумаг банки также смогут кредитоваться в ЦБ».
По мнению главы АИЖК, если все эти механизмы заработают, банки смогут улучшить ситуацию с ликвидностью, объемы ипотечного кредитования возрастут, а условия по кредитам улучшатся. «Ставка, которую даст ЦБ по кредитам РЕПО под залог этих бумаг, и будет ориентиром для образования ставки по ипотечному кредиту, – говорит представитель ВТБ24 Анатолий Печатников. – Но нет никакой уверенности в том, что в связи с этим ипотечные кредиты станут дешевле».
В Альфа-банке считают, что новые схемы рефинансирования, которые предлагает АИЖК, слишком сложны, а в сложившейся ситуации коммерческим банкам нужно выделить целевые кредиты на ипотечное кредитование сроком на 5–7 лет по вменяемой ставке.
«Помимо всего этого для увеличения объемов жилищного кредитования для населения, а не для раздувания формальных бумажных объемов необходимо гарантировать рефинансирование этих займов по схемам АИЖК, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «МенеджментСервис» Артем Кулешев. – Тогда банки уже завтра начнут активно выдавать ипотечные кредиты и уже потом рефинансировать портфели через АИЖК. Не хотелось бы наблюдать за превращением АИЖК в аналог обанкротившихся американских агентств Fannie Mae и Freddie Mac».
Опасения ряда экспертов в том, что правительственные меры по поддержанию российского ипотечного рынка могут загнать рынок недвижимости в еще худшее положение, чем то, в котором он находится сейчас, не лишены оснований.
«Опасность повторения американского опыта состоит в том, что в этом случае ничто не будет мешать агентству превратить пулы ипотечных закладных, приобретенные в обмен на облигации, в новые облигации, которые снова можно обменять на банковские закладные, – говорит эксперт компании «Реал-БрокерСервис» Дмитрий Якушев. – То есть на рынке будут многократно «вращаться» одни и те же деньги. Значит, мы неизбежно получаем пирамиду, которая так же неизбежно однажды рухнет».
«Финансовые проблемы в мире начались с обвала рынка ипотечных бумаг, выпущенных на основе американских закладных, – говорит Дмитрий Якушев. – Недвижимость, игравшая роль единственного залога под кредиты, стала дешеветь и в результате обрушилась. Это нормальное развитие самой модели, которую мы скопировали, а теперь хотим довести до ума.
Многие эксперты рынка, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, считают, что в результате таких действий вместо развития массовой ипотеки мы получим «нечто», которое будет «питаться» исключительно государственными ресурсами.
«Для того чтобы не повторить катастрофический американский опыт, АИЖК должно участвовать лишь в том сегменте первичного ипотечного рынка, который ориентирован на граждан, признанных нуждающимися в социальной поддержке, – сказал газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ФинМаркет Консалтинг» Артем Клебанов. – Главной задачей агентства должно стать формирование эффективно функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг как важнейшего фактора увеличения объемов ипотечных жилищных кредитов и, тем самым, повышения доступности жилья для российских граждан».
Впрочем, получить обещанные сотни миллиардов рублей для рефинансирования ипотеки банки смогут не раньше следующего года. На подготовку облигаций потребуется не один месяц, а реализация схемы обмена закладных на бумаги АИЖК станет возможной после того, как агентство эти бумаги выпустит. Сейчас зарегистрированы четыре выпуска корпоративных облигаций АИЖК на 28 млрд рублей и один выпуск на 11 млрд рублей. Даты размещения из-за сложной рыночной конъюнктуры пока не определены.
Если Банк России начнет предлагать рынку шестимесячные кредиты РЕПО, то деньги для многолетних кредитов населению банки будут получать лишь на несколько месяцев. Если рынок стабилен, то, по сути, такая схема ничем не грозит.
«Риск этих бумаг в том, что кредиты на жилье являются многолетними, а зарезервированные на эти цели деньги Банка России получены всего на полгода, – комментирует газете ВЗГЛЯД аналитик рынка Ольга Трегубченко. – Это больше похоже на перекредитование «коротких» денег. Вполне реальна ситуация, когда у Банка России выделенные правительством деньги закончатся, а банкиры опять, как и сегодня, окажутся перед необходимостью потребовать от ипотечных заемщиков досрочно погасить долги. Действительно, в этом случае дефолт будет масштабным и всеобщим».
Есть еще одна любопытная деталь. Принято считать, что общий объем выданных гарантий не должен превышать размер уставного фонда более чем в пять раз. Уставный фонд АИЖК равен 69 млрд рублей. Таким образом, объем обещанных гарантий в 500 млрд рублей превышает размер уставного фонда более чем в семь раз. Это означает только одно – если за счет госсредств ипотека быстро наберет обороты, а, соответственно, цены отреагируют резким ростом, если не будет у правительства других источников кредитования, то вся система рухнет. То есть повторит американский сценарий.
Опасения экспертов подкрепляются тем, что, судя по заявлениям руководителя АИЖК Александра Семеняки, агентство не собирается в обозримом будущем улучшать требования по ипотеке. Напомним, что у самого АИЖК ставка по кредиту составляет около 17%. Соответственно, банк должен иметь свою маржу не менее 4–6%. Вряд ли стоит спрашивать, кто из потенциальных заемщиков готов брать кредит под минимум 21–23% годовых на 20 лет, переплачивая за жилье порядка 400% от сегодняшней стоимости жилья.
Даже в том случае, если АИЖК сократит размер первоначального взноса до 15%, то для возвращения платежеспособного спроса на докризисный уровень цены на жилье все равно должны быть ниже сегодняшних уровней на 50%. И это на фоне прогнозов, что ожидаемый уровень падения цен на жилье в целом по России оценивается на уровне 20–30%.
Стоимость кредита упадет, если рубль станет крепким. Но, по расчетам правительственных экспертов, стоимость доллара может вырасти в будущем году до 35 рублей.
Улучшиться условия кредитования могут в случае, если Банк России снижает ставку рефинансирования. Пока главный банк страны такой меры не планирует.
Глава АИЖК убежден, что дешевая ипотека будет только в случае дорогого жилья, а когда жилье дешевеет, ипотека может только дорожать. Это правильно. Но почему тогда ипотечные кредиты не дешевели на пике цен, неясно.
Таким образом, надеяться на улучшение условий выдачи ипотечных кредитов в ближайшее время не стоит.
Более того, согласно принятым Госдумой 12 декабря поправкам к закону «Об ипотеке», реализация банками заложенного у них имущества существенно упрощается. Если до сих пор для принудительной продажи квартиры должника, не платящего по долгам, требовалось решение суда, то нововведения дают возможность банкам-заемщикам обходиться без него. Это будет происходить в том случае, если сумма просроченного долга превысила 5% оценочной стоимости заложенного имущества. По мнению депутата Ивана Грачева, этот закон «обомжествляет средний класс России».
Но есть и хорошие новости. Согласно экспертной оценке компании Knight Frank, несмотря на кризис и ситуацию на рынке недвижимости России, купить акции девелоперских компаний на открытом рынке в настоящий момент невозможно.
«Необходимо понимать, что это кризис «бумажный», тогда как реальных активов не стало ни больше, ни меньше, – говорит аналитик компании Андрей Закревский. – Снижение цены по акциям произошло в 10 раз, а купить эти акции нереально, их просто нет. Активы девелоперов никуда не исчезли и не испарились, надо лишь немного подождать – и они снова вернутся к своей стоимости и станут еще дороже».