Согласно экспертным оценкам, на сегодняшний день средняя цена квадратного метра в новостройках столицы, включая элитные объекты, оценивается в 196 тысяч 100 рублей за квадратный метр. В эконом-классе стоимость метра в октябре выросла на 5,4% и достигла отметки 117 тысяч 500 рублей. Квартиры бизнес-класса подорожали на 0,5% и продавались по цене 193 тысячи 200 рублей за «квадрат».
Массовая недоступность жилья была и останется, даже если цены упадут на 60–70%
За первое полугодие этого года рост цен на недвижимость составил около 30% по сравнению с тем же периодом 2007 года, с 2006 года цены на недвижимость в Москве выросли в 3 раза.
«Сейчас на рынке абсолютная стагнация, есть вялое предложение и еще более низкий спрос, – сказал газете ВЗГЛЯД руководитель аналитического департамента консалтинговой компании «ПРО-СервисЭксперт» Алексей Бенедиктов. – По всей видимости, все понимают необходимость отказаться от приобретения недвижимости в ближайшие полгода в надежде получить хороший дисконт. Так называемый «отложенный спрос» в дальнейшем приведет к быстрому росту цен на жилье».
Девелоперы пока еще не решились официально объявить о снижении цен, однако размер скрытых скидок на рынке в отдельных случаях колеблется от 10 до 40%, говорят эксперты, отмечая, что риски превышения темпов роста инфляции над доходами на сегодня выше, чем когда бы то ни было. Это означает, что в перспективе жилье вынуждено будет дешеветь, опережая темпы инфляции.
Что касается оценки перспектив стоимости квадратных метров, то все аналитики говорят о падении, прогнозируя цену метра на 20–30% ниже сегодняшней. Причем если публично многие эксперты отрицают возможное серьезное снижение цен либо не говорят об этом вообще, то в профессиональном сообществе они оценивают сложившуюся ситуацию весьма трезво.
По всей видимости, как отмечалось на конференции, ситуацией «разброда, шатаний и невнятности цен» решили воспользоваться власти Москвы. Во всяком случае, один из самых актуальных вопросов – это решение столичной мэрии «наказать» застройщиков за их «несговорчивость». Постановление Юрия Лужкова «О приобретении за счет средств бюджета в собственность города Москвы жилых помещений для выполнения социальных жилищных программ» фактически отменяет принятое ранее решение о выкупе за счет городского бюджета у застройщиков около 500 тысяч квадратных метров жилья по средней цене 80 тысяч рублей за «квадрат».
Как стало известно газете ВЗГЛЯД от собственного источника в столичной администрации, чиновники решили, что по заявленным ценам новостройки продаются и в розницу, причем все медленнее, а значит, оптовый покупатель, то есть город, «должен иметь большую скидку». Поэтому застройщикам: ГК ПИК, СУ-155 и «Главстрой» – было предложено снизить цены на 20–25 %.
Теперь социальное жилье столичное правительство собирается покупать у застройщиков на аукционах. Эксперты считают, что так как торги будут устроены на принципе понижения ставок, то есть выигрывает тот, кто предлагает наименьшую цену, то стоимость метров может опуститься до 55–60 тысяч рублей за метр. Это меньше, чем нынешние цены рынка, но все равно маржа строителей составит порядка 40–50%.
Но и подсчитывать, насколько могут снизить цены застройщики под давлением единственного оптового покупателя, в роли которого выступает правительство Москвы, аналитики не берутся.
«Это не прогнозируемо, поскольку зависит от соотношения доллара к рублю, от уровня операционной прибыли по каждому конкретному объекту и еще от массы факторов, – сказал газете ВЗГЛЯД эксперт рынка Денис Ремезов. – Цены в конце года стабилизируются в рублях при условии, что макроэкономическая ситуация не изменится в худшую сторону».
«Московские власти, являясь чуть ли не единственным субъектом рынка, имеющим «живые» деньги, сосредоточили в своих руках огромный рычаг давления на застройщиков, – заявил газете ВЗГЛЯД гендиректор агентства RRG-Realty Григорий Ресницкий. – «Плюс» в том, что в перспективе жилье должно будет строиться с учетом реального платежеспособного спроса граждан, в противном случае на жилстроительстве нужно ставить крест, а в этом не заинтересован никто из участников процесса передела рынка».
Наиболее вероятным ориентиром в процессе снижения цены в переговорах покупателей с продавцами оптовых партий жилья в новостройках Подмосковья будут данные Росстата. Они не отражают реальной потребительской цены квадратных метров, но ближе других значений к «справедливой стоимости». С другой стороны, то ли по причине кризиса, то ли еще по каким-то обстоятельствам, но эти данные сейчас сильно запаздывают, отмечают эксперты, что «вносит нервозность в ряды девелоперов».
Члены Российской гильдии риэлторов говорят, что «справедливой» можно называть только ту цену, которую может заплатить потребитель. Но только 8–10% граждан страны могли позволить себе приобрести жилье до кризиса даже с помощью ипотеки. Под влиянием мирового кризиса кредиты на жилье канули в Лету вместе с надеждами этих людей.
«Массовая недоступность жилья была и останется, даже если цены упадут на 60–70%, – заявил газете ВЗГЛЯД Григорий Ресницкий. – Но такого падения никто и не прогнозирует. Это – ненаучная фантастика на фоне общего, исторического жилищного дефицита».
Что касается прогнозов, то эксперты считают, что все сегменты рынка жилья будут себя вести по-разному. Если говорить о вторичном рынке, то цены на элитное жилье будут снижаться на 30–40% в течение двух–трех лет, говорят аналитики «Индикаторы рынка недвижимости». Причем темпы снижения цен на жилье бизнес-класса будут несколько ниже, на эконом-класс – еще ниже, а рынок аренды ситуация затронет еще меньше.
«Никакого обвала цен на вторичном рынке не будет, произойдет очень медленная и постепенная корректировка, – сказал газете ВЗГЛЯД Алексей Бенедиктов. – На первичном же рынке, где объекты только строятся, на рынке земли или офисных помещений ситуация уже сегодня становится очень похожа на обвал».
«Если рассчитывать себестоимость строительства и маржу, то цена на новостройки должна быть на уровне $1200–1400 за метр, – сообщил газете ВЗГЛЯД гендиректор стройкомпании «Фора-Строй-Сервис» Леонид Сергачев. – Но девелоперам приходится закладывать в цену не только стоимость стройматериалов, труд рабочих и свою прибыль, но и искусственно вздутые городскими властями цены земельных участков и стоимость подключения к сетям. Этого нет нигде в мире, кроме как в России. Стоят же эти «обременения» до 30% себестоимости строительства».
По мнению Сергея Хестанова, управляющего директора компании «Финам Менеджмент»,
«миссия любого кризиса в экономике заключается в устранении дисбаланса». Недвижимость у нас оказалась очень сильно переоценена, значит, упадет в разы. Причем темпы снижения зависят от того, насколько жесткой будет посадка реальной экономики.
Вытянуть рынок из кризиса, по мнению Гарегина Тосуняна, президента Ассоциации российских банков, сможет ипотека. «Мы и раньше говорили о необходимости расширения кредитования, в нынешних условиях нас наконец-то услышали. Систему кредитования надо поддерживать из госрезервов», — говорил он. На эти цели, по мнению Гарегина Тосуняна, требуется порядка $200–300 млрд.
«Национальная риэлторская группа» предлагает разработать стандартную программу для населения, которая позволила бы снизить процентные ставки по кредитам до 11–12% годовых в рублях. Это позволит оживить рынок и стимулировать спрос, а также поможет государству быстро реализовать квартиры, выкупленные у застройщиков.
По мнению вице-президента ADG Group Григория Печерского, «наиболее эффективной мерой со стороны государства, которая могла бы в значительной степени облегчить жизнь девелоперов, является поддержка российской банковской системы, так как основные проблемы сейчас испытывают именно те компании, которые в наибольшей степени зависят от кредитных средств и имеют высокий уровень долговой нагрузки».
Но ни поддержка банков, ни укрепление ипотеки не смогут реабилитировать рынок недвижимости в пользу массового потребителя, имеющего сегодня крайние низкий доход. Необходим комплексный подход: от ускоренного и прозрачного оформления и продвижения земельных участков под массовую жилую застройку, дотирования государством строительства инфраструктуры, прокладки коммуникаций до доступа строителей к рыночным, длинным кредитным линиям.
Есть и еще один парадокс рынка недвижимости в условиях переживаемого мирового кризиса, который отмечали эксперты в ходе конференции в Москве: дешеветь квартирам мешает государственный спрос. Руководство страны пообещало увеличить расходы на покупку жилья в рамках федеральных обязательств с 15 млрд рублей в 2009 году до 50–100 млрд рублей.
Это поддержит девелоперов и строителей, то есть, говорят аналитики рынка, позволит им и дальше получать сверхприбыль, хотя ее доля сократится с «привычных» в последние годы 500–600% до 70–100%. Сдержит падение цен и сокращение строительства жилья. Из-за кризиса девелоперы и строители уже сейчас заморозили многие проекты «до лучших времен».
Эксперты согласны и с тем, что кризис не будет продолжаться вечно, значит, через полгода–год все начнет возвращаться на «круги своя», рынок недвижимости отреагирует на это мгновенным ростом стоимости «квадратов».