Закон № 214 обязывал банкиров и застройщиков нести солидарную ответственность за недострой перед участником долевого строительства. По словам первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Казейкина, с момента вступления закона в силу в Москве было построено только два дома с участием долевого строительства, а в Санкт-Петербурге – вообще ни одного.
Объемы вводимого в строй жилья резко сократились, а темпы роста цен снова возросли. За I квартал 2006 года рост цен на жилье в Москве составил 30%
Объемы вводимого в строй жилья резко сократились, а темпы роста цен снова возросли. За I квартал 2006 года рост цен на жилье в Москве составил 30%. Главная проблема в том, что банки не хотели кредитовать застройщиков, у большинства из которых, по словам Валерия Казейкина, не было практики строить на собственные средства под залог того имущества, которое может быть востребовано при срыве сроков строительства участником долевого строительства по приоритетному праву.
Застройщикам очень не нравилось право, предоставленное законом № 214 участникам долевого строительства, при любом невыполнении обязательств по строительству застройщиком в одностороннем порядке разорвать контракт и потребовать, помимо собственных денег, процент за их использование и штраф за невыполнение обязательств.
Теперь Госдума в первом чтении приняла проект закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Новая версия закона предусматривает равные права банкиров и участников долевого строительства на востребование заложенного участка земли при срыве сроков строительства застройщиком. Кроме того, проект документа устанавливает возможность расторжения договора в одностороннем порядке не только для участника долевого строительства, но и для застройщика в случае нарушения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора.
При этом устанавливается порядок возврата застройщиком участнику долевого строительства денег, уплаченных в счет цены договора, а также порядок уплаты процентов за пользование данными деньгами.
Наконец, застройщикам удалось выторговать уменьшение в два раза размера неустойки (пени), уплачиваемой застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, с 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки, а в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта – с 1/75 до 1/150 ставки рефинансирования.
Последнее, правда, распространяется только на физических лиц – участников долевого строительства. В отношении юридических лиц застройщикам удалось продавить уменьшение штрафа в 4 раза до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ.
Сейчас эта ставка составляет 12% годовых. Таким образом, самым крупным штрафом для застройщика станет уплата 29,28% от суммы сделки за год участнику долевого строительства.
Как заявил газете ВЗГЛЯД Валерий Казейкин, поправки к закону помогут постепенно восстановить утраченные за прошедший год темпы строительства. По его словам, этому будет также способствовать то, что в законопроекте официально расширен перечень случаев, когда допускается привлечение средств граждан для строительства жилья.
Речь идет о разрешении застройщику и банку выпускать специальные строительные облигации и об оформлении юридического статуса жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖСК и ЖНК). «После вступления в силу закона № 214 ЖСК и ЖНК этот статус потеряли, так как не были прописаны в этом законе в качестве юридических компаний имеющих право работать с долевым строительством и при любой официальной юридической проверке каждый из них мог быть закрыт, а его участники не имели права потребовать возврата средств», - рассказал Казейкин.
Также застройщиков обязали передавать участнику долевого строительства по окончании строительства не только конкретный объект долевого строительства, но и общее имущество многоквартирного дома или другого объекта недвижимости. То есть коммунальную инфраструктуру.
Валерий Казейкин отмечает, что, хотя принятые поправки облегчают работу застройщика, радикальных изменений ни в темпах роста цен, ни в увеличении объемов строительства не произойдет. Изменить ситуацию на рынке недвижимости может увеличение количества площадок под строительство, что целиком зависит от политической воли и наличия денег для подведения под эти участки соответствующих коммуникаций.
Эту проблему, по мнению эксперта, можно решить как с помощью выделения государственных денег, так и с помощью создания специальных льготных условий кредитования участников строительства. Но для радикального роста объемов строительства катастрофически не хватает ни мощностей строительной отрасли, ни мощностей заводов, обеспечивающих поставки материалов для строительства, констатирует Валерий Казейкин.
«Правительство приняло программу «Жилище» раньше, чем обеспечило строителей соответствующими комплектующими, – сетует эксперт. – Правительство требует снижения цен, а как их снизить, если нет кирпичей и цемента?»