– Как возникла существующая в Москве система проведения тендеров?
– В мире уже давно пользуются системой конкурсов для экономии городских бюджетов и их пополнения. У нас была возможность изучить множество зарубежных и исторических аналогов и рассмотреть механизм работы американской и европейской систем, учесть опыт проведения торгов в царской России. Схемы у всех примерно схожие. Главное – необходимо определить, что выставлять на торги и как они будут проходить. Сейчас процедура торгов и аукционов отработана, публично известна, законодательно закреплена и является обязательной для исполнения. Подготовка к участию в торгах – достаточно сложный процесс, в нем много ответственных моментов. Требуются определенные знания и опыт работы с экономической и юридической документацией. При этом мы готовы помогать претендентам: у нас действует служба «одного окна». Если в Тендерный комитет придет человек, который не до конца знает правила участия в торгах, как сформировать пакет документов, он может туда обратиться и получить реальную помощь.
Мы следим, чтобы претенденты не являлись банкротами, не имели проблем с налоговыми органами и задолженностей перед бюджетом или каких-то долгов
– Среди участников конкурсов могут быть посредники?
– Посредники участвуют в торгах. Компания может инвестировать не только собственные средства, но и привлеченные финансовые ресурсы. Наше законодательство этого не запрещает. Мы следим, чтобы претенденты не являлись банкротами, не имели проблем с налоговыми органами и задолженностей перед бюджетом или каких-то долгов по ранее заключенным договорам с городской администрацией.
– Как часто вносятся изменения в процедуру торгов?
– С апреля 2004 года порядок проведения торгов существенно не поменялся – мы лишь внесли в него несколько уточнений, исходя из наработанной практики и опыта. Существенных изменений в процедуру в ближайшее время мы вносить также не планируем.
– Можно ли получить распорядительный документ, не участвуя в тендере?
– Можно. Город при проведении такой процедуры экономит значительные средства. Речь идет об объектах, договора на которые не выполняются много лет. Если бы этот объект выставлялся на торги, то большая часть подготовительной работы была бы выполнена соответствующими структурами правительства Москвы с соответствующими затратами.
А происходит вот что: какая-либо компания выявляет такой объект и изъявляет желание выступить в роли заказчика на разработку акта разрешенного использования, проверить обременения, заключить договоры по поиску инвестиционных ресурсов и т. д. и построить объект недвижимости. Тогда появляется распорядительный документ, а тендер не проводится.
Требование банковских гарантий от застройщика защищает интересы города (фото ИТАР-ТАСС) |
– Почему относительно мало происходит торгов по земельным участкам?
– Закон, регламентирующий эти торги, вступил в силу только 1 октября 2005 года и подразумевает несколько вариантов продаж земельных участков на аукционах: как с разработанной градостроительной документацией, так и без таковой.
Мы подготовили несколько документов, где перечислены объекты, по которым планируется провести торги. Эта информация тоже есть в открытом доступе на нашем сайте. Документы включают в себя три направления. Первое – это проведение инвестиционных торгов по объектам, включенным в единый адресный перечень. На 2006 год по всем префектурам разработан рабочий график по жилому и нежилому фондам, земельным участкам, гаражам, дорогам… Второе направление – график подготовки инвестиционных торгов, на которые разрабатывается градостроительная документация. Здесь как раз те объекты, по которым ведется работа, с указанием сроков, когда ее планируется завершить и подготовить объект для торгов. Третье направление посвящено объектам, за которые ответственны окружные конкурсные комиссии, то есть префектуры. К примеру, ЮВАО проводит много аукционов на право аренды земельных участков.
– С мировой практикой это сопоставимо?
– Вполне. К примеру, в Гонконге в год на торги выставляется всего 35 объектов недвижимости. А по территории и по экономическому развитию он вполне сопоставим с Москвой. В нашем перечне более 500 объектов.
– Были ли в практике вашего комитета прецеденты необычных судебных разбирательств, когда не участники жаловались на Тендерный комитет, а комитет подавал в суд на участников торгов?
– Да, у нас был случай, когда в ходе торгов претендент буквально на третьем шаге «взвинтил» цену сразу на 1,5 млн. долларов при шаге в 100 000 долларов. Естественно, торги прекратились, другие участники отказались от соревнования. А потом этот победитель отказался подписывать договор. В этом случае, по правилам аукциона, объект должен был уйти тому, кто предложил наибольшую после несостоявшегося победителя цену. Но эта цена была ниже той, которую рассчитывал получить город, – 600 000 долларов вместо 900 000 долларов. Мы аннулировали результаты торгов и стали судиться, так как у нас были все основания предполагать сговор.
– Как вы теперь защищены от таких ситуаций?
– Теперь у нас аукционист предупреждает претендентов, что они не могут единовременно повысить цену более чем на пять шагов. Хотя если аукцион организован правильно, то сама атмосфера может «разогреть» участников, и они будут готовы предложить больше, чем, к примеру, они бы предложили на деловых переговорах. Поэтому достаточно трудно определить, искусственно ли претенденты завышают цены или поддались ажиотажу.
– А город как-то защищен от таких недобросовестных участников?
– Есть один важный момент: когда вы выиграли право на осуществление застройки, то вы обязаны предоставить оплаченную банковскую гарантию – это финансовое обеспечение заявки на участие в конкурсе может доходить до 30% стоимости проекта. Сумма затрат рассчитывается экспертным способом – нам в этом помогает Департамент экономической политики. Если вдруг инвестор не станет исполнять свои обязательства, то у города останутся эти финансовые ресурсы. Поэтому, с одной стороны, требование банковской гарантии существенно ограничило возможности претендентов, но с другой стороны, повлияло на порядок проведения торгов и определение победителя.
– Сейчас очень много говорят о государственно-частном партнерстве. Как защищены интересы сторон?
– В настоящее время инвестиционный климат достаточно стабильный, и инвестор может планировать свою деятельность в перспективе. Участие в любом тендере – это решение инвестора, а не чиновника. Когда инвестор выигрывает тендер, главное для него – рентабельность и прибыль. Можно долго спорить, чьи интересы защищены лучше – государственные или частные, но если нет правил, то договориться будет вообще невозможно. Ответственность Тендерного комитета и состоит в том, что мы следим, выполняются ли эти правила. И не только с точки зрения процедуры, но и предоставления необходимой информации. Мы гарантируем это на всей территории города.
– Интересы города и интересы инвесторов могут противоречить друг другу или нет?
– Мне кажется, нет. Вопрос в том, на каких условиях и как заключается соглашение. Любая сделка заканчивается договором. И город, и инвесторы не смогут развиваться, если не будут договариваться на взаимоприемлемых условиях. Тендерный комитет стоит на страже только одних интересов – чтобы соблюдались правила, по которым заключается договор.