Издание «Собственник» рассказывает о том, сколько же стоят самые дорогие квартиры в столице и каким требованиям они должны отвечать.
Рынок вторичного жилья можно разделить на две категории: это инвестиционные приобретения и дома, находящиеся в эксплуатации. В первом случае квартиры приобретаются в строящихся домах с целью последующей продажи по более высоким ценам. Во втором – как правило, люди просто продают ставшие ненужными квартиры. В любом случае собственник квартиры заключает весьма выгодную сделку, так как в домах с отделкой цена квадратного метра повышается в несколько раз. Это легко объяснить: дом, уже сданный комиссии, постепенно обживается, налаживаются инженерные и коммуникационные системы, формируется социальная среда. Соответственно, въезжать в такие квартиры гораздо комфортнее.
Элитная «вторичка» Москвы
Риелторы все же склоняются к тому, что такие предложения скорее единичны и вряд ли найдут адекватную покупательскую оценку
Рынок вторичного жилья – это «золотые» метры, самая дорогая жилплощадь в Москве. Покупатель первичного жилья вынужден ждать, когда будет завершено строительство, сделан соответствующий ремонт, куплена мебель. Если же вы хотите въехать в новый дом завтра, лучше отправиться на поиски уже готовой квартиры, которая продается не только с отличной внутренней отделкой, но зачастую с современной мебелью. Впрочем, как отмечает эксперт компании «Кирсанова Риэлти» Ирина Егорова, таких квартир на рынке значительно меньше: примерно 30 к 70. Большую часть рынка элитной «вторички» все-таки составляют квартиры, продаваемые с переуступкой прав требования.
Четко установленных правил ценообразования на вторичном рынке нет. Как правило, владелец квартиры сам назначает цену, которая кажется ему наиболее приемлемой. Обычно цена здесь зависит от района Москвы, а также от «начинки» квартиры. Так, абсолютным рекордом на сегодняшний день можно назвать цену в 36,5 тыс. долл. за «квадрат», выставленную владельцем квартиры в «Агаларов-хаус». Впрочем, как говорят риелторы, на эту квартиру все элитные маклеры уже полгода не могут найти покупателя… Нынешний владелец квартиры так аргументировал цену: 25 тыс. долл. стоит метр без ремонта, плюс стоимость ремонта, деленная на метраж, плюс полмиллиона долларов за то, что новому владельцу не придется обживать квартиру самому… Риелторы все же склоняются к тому, что такие предложения скорее единичны и вряд ли найдут адекватную покупательскую оценку. Впрочем, рынок, как известно, непредсказуем.
Вообще, говоря о ценообразовании на этом рынке, надо понимать, что цену диктует продавец. И несколько миллионов долларов может стоить только кухня, отделка, дорогой дизайн и устоявшаяся «статусность» дома. «Цена, начинающаяся с 20 тыс. долл. за кв. м, шокирует уже не многих», – отмечает Александр Гурьянов, пресс-секретарь компании Сentury 21.
Самым дорогим районом в Москве является Остоженка. Она по праву считается родиной элитного жилья. Хотя опытные риелторы и называют это следствием грамотного пиара и даже припоминают зачинщиков пиар-кампании, с фактами не поспоришь: переулки вокруг Остоженки являются самым дорогим жильем в столице. На почетных местах в списке популярных предпочтений стоят Арбат, Кутузовский проспект, Крылатское и Юго-Западный округ столицы. Квартиры на Плющихе также отличаются престижем и высокими ценами. Патриаршие пруды, Чистые пруды, район вокруг Кремля – вот те места, где цена за квадратный метр достигает своего максимума. По данным агентства «Кирсанова Риэлти», начинается цена на элитные квартиры от 10 тыс. долл. за метр – это если речь идет о квартире без отделки. Если же предмет вашего интереса – квартира с уже готовым ремонтом уровня люкс, то метр будет стоить от 12 до 35 тыс. долл.
Точные цены в сегменте элитного жилья узнать довольно сложно. Причина проста: дать объявление о продаже квартиры стоимостью от 5 млн. долл. до 10 млн. долл. проблематично в силу различных причин. Да и открыто афишировать такие цифры не принято. Покупатель, желающий приобрести подобную квартиру, сделает это «по-тихому» и, скорее всего, через знакомых.
В целом же, по словам Александра Гурьянова, ценовая ситуация на вторичном рынке элитного жилья вполне стабильная. «Повального спроса на такую недвижимость никогда не будет. А существующий спрос на подобного рода квартиры вполне «отбивается» предложением», – комментирует эксперт.
Строительство элитного жилья интенсивно развивается. Ежегодно в самых престижных районах возводятся новые жилые комплексы, в которых на один этаж приходится максимум две квартиры. Через какое-то время они также перейдут на уровень вторичного жилья, и цены будут автоматически повышаться. Роскошь дороже денег.
Барские замашки
Сегодня покупатели поняли, что деньги они платят не в последнюю очередь за качество, и ставят требование: дом должен быть красивым и стильным |
Одна из основных проблем рынка недвижимости в целом – неопределенность критериев элитности. Так, по мнению Александра Гурьянова, огромные квартиры в домах сталинской постройки до сих пор считаются элитной недвижимостью. «Но это не совсем так: однородность жильцов, например, здесь всегда нарушена. Такие квартиры не могут конкурировать со «вторичкой» элитных новостроек. Большинство из них, кстати, вообще не выставляются в открытую продажу», – рассказывает Гурьянов.
По словам Ирины Егоровой, все меньше покупателей хотят приобрести квартиру с готовым ремонтом, так как тенденции и веяния здесь очень быстро меняются, к тому же вряд ли у бывших и новых владельцев квартиры абсолютно схожие вкусы. Поэтому ищут что-то чистое, но необременительное в плане грядущего переустройства.
У покупателей вторичного жилья большим спросом пользуются реконструированные особняки в центре города, многие их которых являются настоящими произведениями искусства. Такие квартиры отличаются просторными комнатами, высокими потолками. Все перекрытия, коммуникации меняются, обустраиваются подъезды, облагораживается придомовая территория.
Сегодня покупатели требуют все больше пространства для жизни. Состоятельные клиенты отдают предпочтение квартирам в 170–220 кв. м. Просторная спальня, несколько санузлов, большая ванная комната – без такой роскоши сегодня никуда. Если же люди имеют собственный коттедж за городом, то и в городе они стремятся к такому же комфорту и простору.
Немаловажным фактором при выборе жилья на вторичном рынке является «вид из окна». Сегодня потенциальные покупатели не желают «наслаждаться» шумными проспектами, урбанистическими пейзажами и пустырями. Парки, набережные, уютные дворики – вот что требуется будущим жильцам. Конечно, близость метро в данном случае никого не волнует.
Многие покупатели желают жить в историческом центре Москвы, но на первичном рынке такие предложения найти практически невозможно. Единственный выход – приобретение жилья из «вторых рук». Основное количество предложений сосредоточено в центре, куда относятся также Кутузовский проспект и Фрунзенская набережная. Наибольшим спросом традиционно пользуются Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, Замоскворечье.