С 1 января 2026 года отменен мораторий на начисление неустоек застройщикам за нарушение сроков передачи квартир по договорам долевого участия (ДДУ). Дольщики вновь могут требовать компенсацию за просрочку, однако действуют ограничения по ранее предъявленным требованиям.
Что изменилось с 1 января 2026 года
Мораторий на начисление неустоек, штрафов и пеней, действовавший с марта 2024 года, завершился 31 декабря 2025 года. Решение об отмене принято по поручению президента РФ.
С 1 января 2026 года:
- возобновлено начисление неустойки за просрочку передачи квартир;
- возобновлено начисление штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования дольщика;
- возобновлено взыскание убытков за строительные недостатки.
Однако по требованиям, предъявленным до 1 января 2026 года, застройщикам предоставлена отсрочка исполнения до 31 декабря 2026 года.
Отсрочка исполнения до конца 2026 года
Постановлением правительства РФ от 30.12.2025 № 2227 установлено: по всем требованиям, предъявленным к застройщикам до 1 января 2026 года, действует отсрочка выплаты до 31 декабря 2026 года.
Отсрочка распространяется на:
- неустойку за просрочку передачи объекта по ДДУ;
- неустойку за нарушение сроков устранения недостатков;
- штраф за отказ добровольно удовлетворить требования дольщика;
- возмещение убытков, связанных с ненадлежащим качеством строительства.
Это означает, что дольщики, уже выигравшие суды или подавшие претензии до 2026 года, смогут получить деньги не ранее 1 января 2027 года.
За какие периоды можно взыскать неустойку
Неустойка не начисляется за периоды действия мораториев:
- с 3 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года;
- с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года;
- с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года.
Неустойку можно взыскать за периоды:
- с 1 января 2021 года по 28 марта 2022 года;
- с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года;
- с 1 января 2026 года и далее.
Срок исковой давности составляет 3 года. В 2026 году дольщики могут взыскать неустойку за просрочки, начавшиеся не ранее 2023 года (с учетом мораториев).
Формула расчета неустойки
Размер неустойки установлен частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ.
Для физических лиц:
Неустойка = цена ДДУ × 1/150 × ключевая ставка ЦБ × количество дней просрочки.
Для юридических лиц:
Неустойка = цена ДДУ × 1/300 × ключевая ставка ЦБ × количество дней просрочки.
Ключевая ставка применяется на день исполнения обязательства (день фактической передачи квартиры) или на день подачи иска, если квартира еще не передана.
Пример расчета
Цена квартиры по ДДУ: 8 000 000 рублей.
Срок передачи по договору: 31 декабря 2025 года.
Фактическая передача: 1 марта 2026 года.
Просрочка: 60 дней (с 1 января по 1 марта 2026 года).
Ключевая ставка ЦБ: 16%.
Расчет для физического лица:
8 000 000 × 1/150 × 16% × 60 = 512 000 рублей.
Особенности расчета в 2026 году
При расчете неустойки за период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года применяется ограничение: ключевая ставка не выше 7,5%.
За периоды после 1 января 2026 года ограничений нет – применяется действующая ключевая ставка ЦБ РФ.
Ограничение общей суммы требований
В 2026 году действует ограничение: совокупный размер компенсации за строительные недостатки, неустойки и штрафа не может превышать 3% от цены ДДУ.
Это правило применяется при взыскании компенсации за недостатки квартиры, но не распространяется на неустойку за просрочку передачи.
Что можно требовать от застройщика
Неустойка за просрочку передачи квартиры. Начисляется за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за датой передачи, указанной в ДДУ.
Штраф за отказ добровольно удовлетворить требования. Составляет 50% от суммы, присужденной судом (для физических лиц, приобретающих жилье для личных нужд).
Компенсация морального вреда. Размер определяется судом, обычно составляет от 5000 до 50 000 рублей.
Возмещение убытков. Расходы на аренду жилья, судебные издержки, услуги юриста и другие документально подтвержденные расходы.
Компенсация за строительные недостатки. Если квартира передана с дефектами, дольщик вправе требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на ремонт.
Исключение: фактические расходы на ремонт. На возмещение фактически понесенных расходов на устранение строительных недостатков мораторий не распространяется. Если дольщик уже оплатил ремонт и имеет подтверждающие документы (чеки, договоры, акты), он вправе требовать компенсацию в обычном режиме без отсрочки.
Как взыскать неустойку: порядок действий
- Дождаться передачи квартиры. Неустойка начисляется до дня фактической передачи объекта по акту приема-передачи.
- Направить досудебную претензию. Претензия направляется застройщику в письменной форме с требованием выплатить неустойку. Срок рассмотрения – 10 дней.
- Подать иск в суд. Если застройщик не выплатил неустойку добровольно, дольщик обращается в суд по месту своего жительства или по месту нахождения застройщика.
- Получить решение суда. После вступления решения в законную силу выдается исполнительный лист.
- Предъявить исполнительный лист к исполнению. Исполнительный лист направляется в банк застройщика или в службу судебных приставов.
Необходимые документы
Для претензии и иска потребуются:
- договор долевого участия (ДДУ);
- документы об оплате по ДДУ;
- акт приема-передачи квартиры (при наличии);
- переписка с застройщиком;
- расчет неустойки;
- документы, подтверждающие убытки (договоры аренды, чеки на ремонт и др.).
Снижение неустойки судом
Суд вправе снизить размер неустойки на основании статьи 333 ГК РФ по заявлению застройщика, если сочтет ее несоразмерной последствиям нарушения.
На практике суды снижают неустойку в 1,5-3 раза. Для минимизации снижения рекомендуется:
- обосновать понесенные убытки документально;
- указать на систематические нарушения застройщика;
- представить доказательства недобросовестного поведения застройщика.
Госпошлина
Иски о защите прав потребителей при цене иска до 1 000 000 рублей освобождены от уплаты государственной пошлины.
При цене иска свыше 1 000 000 рублей госпошлина уплачивается с суммы, превышающей этот порог.
Подсудность
Дольщик – физическое лицо вправе подать иск:
- по месту своего жительства;
- по месту нахождения застройщика;
- по месту заключения или исполнения договора.
Сроки рассмотрения дела в суде составляют от 2 до 6 месяцев.
Риски при взыскании
Банкротство застройщика. Если застройщик находится в процедуре банкротства, взыскание неустойки существенно затруднено. Требования включаются в реестр кредиторов и удовлетворяются в порядке очередности.
Финансовые трудности застройщика. Даже при наличии решения суда и исполнительного листа реальное получение денег может затянуться, если у застройщика недостаточно средств на счетах.
Рекомендуется проверить финансовое состояние застройщика перед подачей иска.
Альтернатива: соглашение с застройщиком
Застройщик может предложить мировое соглашение с выплатой части неустойки или предоставлением компенсации в иной форме (скидка на машино-место, кладовую, ремонт).
Преимущества мирового соглашения:
- быстрое получение компенсации;
- экономия на судебных расходах;
- гарантированный результат.
Недостаток: сумма компенсации обычно ниже расчетной неустойки.