Крупнейшие российские банки оперативно отреагировали на решение Центробанка РФ о снижении ключевой ставки до 8%. С понедельника Сбербанк и ВТБ снижают ставку по ипотеке на 0,6%. В обоих случаях она составит 9,9%. Это значит, что ипотечная ставка снова вернулась к однозначному значению. Потребительские кредиты банки тоже обещают сделать более привлекательными в ближайшие дни. Таким образом, растут шансы выполнить поручение Владимира Путина правительству увеличить объем рынка ипотеки до значений 2021 года.
По предварительным данным ДОМ.РФ, в первом полугодии 2022 года российские банки выдали более 540 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,9 трлн рублей, что на 40% меньше по количеству и на 30% по сумме, чем в первом полугодии прошлого года. «Снижение объясняется тем, что в марте–апреле ставки были около 20% и выше – это фактически запретительный уровень. Люди просто не брали кредиты под такой процент», – отмечают в ДОМ. РФ.
«Помимо резкого роста ключевой ставки, стали расти цены на жилье, ряд объектов вообще исчезли с рынка. И предложение было недостаточным. Граждане опасались брать такие дорогие кредиты, ведь ипотечный кредит имеет очень длительный срок и серьезно влияет на общий бюджет конкретного человека. Банки тоже стали более пристально рассматривать документы потенциальных заемщиков. Ведь выдав кредит недостаточно платежеспособному гражданину, можно было далее столкнуться с просрочкой, что не лучшим образом отражается на банковской деятельности», – говорит доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Плеханова Мария Ермилова.
Сыграла свою роль и нестабильная геополитическая ситуация: у многих не было уверенности в завтрашнем дне, добавляет руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«В первом полугодии динамика рынка ипотечного кредитования носила разнонаправленный характер. В начале года мы фиксировали нетипично высокую активность, вызванную резким повышением ключевой ставки Банка России и ожиданием населения, что кредиты существенно подорожают. В апреле в условиях рекордно ценовых параметров ипотеки в сегменте вторичной недвижимости произошло резкое сокращение количества сделок на рынке. Клиенты, для которых был актуален квартирный вопрос, сместили спрос на первичный рынок, где продолжали действовать госпрограммы с выгодными условиями кредитования», – рассказывает вице-президент ВТБ, замруководителя департамента розничного бизнеса Евгений Дячкин.
Но худшее уже позади – экономика адаптируется к новым условиям, инфляционные ожидания снижаются, а Банк России с апреля уже пять раз понижал ключевую ставку. В последний раз ЦБ снизил ставку в прошлую пятницу до 8%. Сбербанк и ВТБ не стали долго думать и сработали оперативно, снизив ипотечные ставки в надежде первыми заполучить новых клиентов. Следом за ними снижать ставки начнут и другие финансовые организации, чтобы не потерять клиентов. Падение ипотечных ставок продлится, скорее всего, весь август.
Помогает росту ипотечного рынка, конечно, и госпрограмма «Льготная ипотека» на новостройки. По ней ставка снизилась с 12% до 7%. Это уже принесло свои плоды. В ДОМ.РФ отмечают, что с середины мая выдача ипотеки по госпрограмме растет, и уже в июле она выйдет на проектную мощность. В ДОМ.РФ ожидают, что по «Льготной ипотеке» ежемесячно будет выдаваться 23,7 тыс. кредитов на 160 млрд рублей.
В целом в июне отмечалось оживление спроса. За месяц выдано около 65 тыс. ипотечных кредитов на 250–255 млрд рублей, что на 80% больше по количеству и сумме, чем в мае (по данным ДОМ.РФ). «За январь – июнь россияне оформили ипотеку на сумму свыше 1,8 трлн рублей. Предварительные результаты июля говорят об укреплении тренда по увеличению клиентской активности», – отмечает Дячкин из ВТБ. По его словам,
пятое снижение ключевой ставки ЦБ РФ перезапустит потребительское поведение россиян. Однозначные ставки как минимум оживят сегмент вторичной недвижимости, где за время действия экстремально высоких ставок сформировался значительно отложенный спрос,
считает эксперт.
Более того, ЦБ РФ до конца года может еще снизить ключевую ставку. Она может снизиться на 1–1,5%, то есть до 6,5–7%, не исключает Ермилова. «На наш взгляд, в этом году ключевая ставка может достичь 6%», – говорит Дмитрий Таганов. А это значит, что следом и ипотечные ставки в банках будут еще снижаться.
Несмотря на оживление рынка, участники рынка сомневаются, что в этом году удастся добиться поставленной перед правительством задачи – увеличить объемы ипотеки до уровня 2021 года. Во-первых, прошлый год был рекордный.
«В 2021 году было выдано рекордное количество кредитов на общую сумму 5,7 трлн рублей. До конца года мы вряд ли сможем достичь таких же значений. Скорее, это произойдет в следующем году при благоприятных условиях», – считает Мария Ермилова. По ее прогнозу, по итогам 2022 года общий объем ипотечного кредитования упадет примерно на 20% по сравнению с 2021 годом.
В ДОМ.РФ ожидают, что в этом году банки выдадут 1,2–1,3 млн кредитов на 5,1 трлн рублей. Учитывая, что в прошлом рекордном году было выдано кредитов на 5,7 трлн рублей, то речь идет о снижении объема выданной ипотеки лишь на 10%.
Однако Ермилова не исключает, что падение может оказаться даже больше 20%, если цены на недвижимость снова начнут резко расти. «Осенью цены классически растут. Но в этом году нестандартная ситуация, и надо наблюдать за действиями застройщиков», – говорит эксперт.
Стоимость жилья – действительно проблема.
«Цены на жилье слишком высокие – сейчас это основной заградительный фактор для приобретения квартиры. Увеличение спроса возможно при снижении цен и улучшении благосостояния населения»,
– говорит Таганов из «ИНКОМ-Недвижимости».
По данным «ИНКОМ-Недвижимости», стоимость квадрата «первички» на территории старой Москвы за год выросла на 15,3% до 358,3 тыс. рублей, на присоединенных территориях – на 19,5% до 229,3 тыс. рублей. На рынке вторичных квартир цены тоже выросли, хотя чуть менее серьезно: в старой Москве на 4% до 281 тыс. рублей, на присоединенных территориях – на 9% до 198,9 тыс. рублей. В июне наблюдалось небольшое снижение цены.
«Сейчас мы видим медленное снижение цен на вторичное жилье, примерно на 1% в месяц. В ближайшие 12 месяцев «вторичка» может подешеветь на 8%. А вот небольшое снижение стоимости первичного жилья в июне является, скорее, результатом летних акций и скидок девелоперов, и в сентябре цены, вероятно, снова вырастут», – говорит Дмитрий Таганов.
Поэтому, по его мнению, по итогам 2022 года будет выдано все равно значительно меньше ипотечных кредитов, чем в прошлом году, когда на рынке был период высокого спроса. Пока же на рынке отмечается спад покупательской активности.