Сбербанк с 10 августа снижает процентные ставки и минимальный размер первоначального взноса по жилищным кредитам на покупку квартир в новостройках и на вторичном рынке.
Теперь новые ставки ипотеки на приобретение жилья в новостройке составят 7,4–10%, на вторичном рынке 8,9–10%. Диапазон изменения составит 0,6–2 п. п. Первоначальный взнос на продукт «Приобретение готового жилья» теперь составляет 15% вместо 20% ранее.
«Мы уже видим возврат рынков недвижимости и ипотеки к докризисным показателям. В частности, в первом полугодии ипотечный рынок вырос примерно на 30% по сравнению с первым полугодием 2016 года», – заявил глава Сбербанка Герман Греф.
В этом году действительно наблюдается рекордный за всю историю развития ипотечного рынка в России объем выдачи ипотеки. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в первом полугодии 2017 года было выдано более 423 тыс. жилищных кредитов на более чем 772,9 млрд рублей. На Сбербанк приходится целых 37% рынка в денежном выражении (выдали ипотеку на 480 млрд рублей). Причиной бума эксперты считают снижение ипотечных ставок.
Цены и ставки идут вниз
Экономика России хоть и вышла из отрицательной зоны, однако рост пока вялотекущий, реальные зарплаты по-прежнему не растут, геополитика тем более не вселяет оптимизма. Откуда же в стране взялся бум ипотечных сделок?
В первую очередь, спрос стимулируют ипотечные ставки, которые опустились до рекордно низкого уровня за всю историю развития жилищного кредитования, а ставка – это один из ключевых факторов при принятии решения о покупке квартиры в кредит, говорит директор департамента кредитования и страховых продуктов «Абсолют Банка» Антон Павлов. По данным АИЖК, в первом полугодии средняя ставка по рынку уже составила 11,1%, а это почти на 2 п. п. ниже, чем в первом полугодии 2016 года. И примеру Сбербанка, который опустил ставки до 7,4–10%, могут последовать и другие игроки рынка.
Во-вторых, спрос на ипотеку стимулирует снижение цен на недвижимость. Особенно существенное падение произошло в сегменте вторичной недвижимости, говорит Павлов. Середину 2016 года можно считать «дном» цен на недвижимость, что и стало стимулом к росту сделок на рынке, указывает Александр Копытов из «КИТ Финанс Брокер».
«В-третьих, для стимулирования спроса застройщики активно начали развивать партнерские программы, в рамках которых они субсидируют часть процентной ставки при покупке квартиры в ипотеку», – указывает Павлов. Иными словами, улучшение условий ипотечного кредитования вкупе с низким уровнем обеспеченности жильем в России создали предпосылки для бурного развития рынка.
Влияют и социальные факторы. «Жилые фонды очень изношены, а новое поколение хочет жить хорошо здесь и сейчас. Около трети экономически активного населения привыкли решать проблемы по мере их поступления с помощью кредитов, в том числе ипотечных. И хотя на уровне зарплат восстановление экономики России еще слабо заметно, но общее бессознательное говорит, что пора развиваться и двигаться вперед», – отмечает Сергей Звенигородский из УК «Солид Менджмент». К тому же, добавляет он, снижение ставок по ипотеке может восприниматься как временное явление, поэтому те, кто собирался, начинают спешить. Плюс работают программы поддержки государством в виде субсидирования ставок, материнского капитала или военной ипотеки.
Миф о доступности ипотеки
В Сбербанке говорят, что таких низких ставок по ипотеке в стране еще не было. Это правда.
Однако в сравнении с западными странами кредит на жилье в России выглядит далеко не таким уж доступным.
В России по ипотечному кредиту по ставке в 10% переплата за 15 лет по-прежнему будет существенной – на 93%. Фактически заемщик оплачивает банку двойную стоимость квартиры. Тогда как в США или Германии жилье можно приобрести по ставке 2–3%. Если бы в России была такая ставка, то переплата за 15 лет была бы значительно скромнее – всего 24%. Смогут ли россияне когда-нибудь увидеть такие процентные ставки в предложениях российских банков?
Опрошенные эксперты в основном солидарны с мнением Грефа. Максимум, на что могут рассчитывать россияне, – это то, что в ближайшие два-три года ставки по ипотеке в России снизятся до 6–7%. Достичь этого можно будет только при определенных условиях. Главное – выполнение целевого ориентира ЦБ РФ по инфляции в 4% годовых. В этом году добиться такого результата уже удалось, но куда сложнее будет удержать этот уровень в течение нескольких лет.
А вот ставки, как в США или Германии, в России пока просто невозможны. Уровень процентных ставок по кредитам определяется одинаково что в США, что в России. Ставки по кредитам не могут быть ниже ключевой ставки, которую устанавливает регулятор. В России это ЦБ РФ, в США – ФРС.
«Процентная ставка по кредиту, как правило, рассчитывается примерно по такому алгоритму: ключевая ставка плюс 3 п. п.
К ключевой ставке привязана процентная ставка по инструментам Центробанка, которые банки используют для управления ликвидностью», – отмечает Антон Павлов из «Абсолют Банка». В России ключевая ставка составляет 9%, в США была поднята в этом году до 0,75–1%.
«На момент наступления ипотечного кризиса в 2007 году ставка ФРС была поднята c 1% до 5,25% во избежание формирования пузыря. Однако меры были предприняты слишком поздно, и последствия схлопывания этого пузыря почувствовали далеко за пределами США. С тех пор ставка была снижена до 0–0,25% и не поднималась в течение следующих лет (до 2017 года). Нулевая ставка позволяла кредитным организациям привлекать средства на межбанке практически даром. И они обеспечивали высокий уровень кредитования населения и предприятий дешевыми заемными средствами. Важно то, что банки не могут выдавать кредиты под процент существенно ниже ставки рефинансирования, поскольку в этом случае их бизнес станет нерентабельным», – говорит гендиректор «Мани Фанни» Александр Шустов.
В России при ключевой ставке в 9% границы коридора ставок по кредитным продуктам в рознице ограничены 8–10%. Достигнуть 6–7% годовых по ипотечным займам они смогут только в случае, если регулятор приступит к снижению ставки. Поэтому многое теперь зависит от ЦБ РФ. А Центробанк принимает решение о снижении ставки крайне аккуратно, чтобы не разогнать инфляцию. У США, например, проблемы с разгоном инфляции не стоит. «К сожалению для мира,
США являются центром эмиссии глобальной валюты – доллара, поэтому его инфляция распределяется по миру,
а в самих США, несмотря на кризисы, стоимость сильно не падает. И такой подход оправдывает себя уже несколько десятилетий», – говорит Сергей Звенигородский из УК «Солид Менеджмент».
Поэтому снижения ставки рублевых кредитов до 2–3% можно ожидать лишь в случае эмиссии рубля. Но не сегодняшнего рубля, а когда рубль будет признан общей валютой – или когда будет создан и признан в мире безналичный рубль, который можно будет выпускать в любом количестве при нуждах государства вместе с наличными деньгами, добавляет эксперт. Добиться такой силы рубль теоретически может, но потребуются десятилетия. Пока же стоимость отечественной валюты и кредитных обязательств «плавает» около отметки в 10–12%, поэтому даже ставки в 6–7% кажутся Звенигородскому маловероятными.
Как же Сбербанк решился выдавать ипотечные кредиты под 7,4–10% при ключевой ставке 9%? Получается, Сбербанк сознательно идет на отрицательную маржу по ряду ипотечных программ. Шустов считает это предвестником очередного раунда снижения ключевой ставки со стороны ЦБ РФ. В последние два года вслед за снижением ставок по кредитам от Сбербанка следовало снижение ключевой ставки регулятором. Банк Германа Грефа действовал на опережение и почти всегда оказывался прав.
В принципе, любой коммерческий банк имеет возможность устанавливать ставки по кредитам ниже ставки рефинансирования. «Сбербанк благодаря своим масштабам занимает особую нишу, поэтому может позволить себе выдавать кредиты по ставке ниже ключевой. Выгода очевидна: банк выдает ипотечные кредиты под 7,4–10% при ключевой ставке 9%, рассчитывая на то, что регулятор снизит ее до, допустим, 6–7%», – поясняет Шустов.
Даже если ЦБ растянет снижение ключевой ставки до 6–7% на целый год, банк все равно останется в плюсе. Ипотечный заемщик, как правило, не успевает выплатить основную часть долга в течение года. Зато Сбербанк сможет за счет более выгодного предложения получить конкурентное преимущество.