Очередное снижение цен означает дисконт в 10% от последних котировок, сообщил ВЗГЛЯДу источник в правительстве города. Для сравнения, согласно экспертным данным «Индикаторов рынка недвижимости», сегодня средняя рыночная цена на квартиры в панельных и блочных домах Москвы составляет 4 484 доллара за метр против 5 183 долларов в декабре 2008 года.
Квартиры будут доступными при снижении цен на 70–75%, ипотеке на уровне 5–6% и росте реальных доходов граждан в полтора-два раза
Ранее закупочные цены столичного правительства были выше. Последний аукцион на право заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений был проведен тендерным комитетом в конце прошлого года.
Тогда московское правительство планировало приобрести на аукционе 420 тыс. квадратных метров в Подмосковье по цене 54 тыс. рублей за метр и 80 тыс. «квадратов» в столице за 65 тыс. рублей. Застройщики сочли цены неадекватными, и вместо предполагаемого полумиллиона метров власти Москвы приобрели только 378 тысяч. Причем наибольший объем продаж пришелся на компанию CУ-155, которую на рынке считают близкой к городской администрации – 288 тыс. метров. Группа ПИК продала 85 тыс. «квадратов». Пять тысяч метров реализовала мало известная на рынке фирма «Рантект МФД».
Теперь правительство Москвы намерено еще сильнее «подвинуть» продавцов и выкупить у девелоперов порядка 200 тыс. метров жилья. Расчет городской администрации прост – в условиях экономического кризиса строительные компании заинтересованы в оптовых продажах, тем более если речь идет о надежном покупателе. Второй аргумент мэрии – нет спроса. Третий – сэкономленные деньги пойдут на социальные программы.
«Девелоперы первыми ощутили всю тяжесть мирового кризиса, так как никогда не строили на свои деньги, – сказал ВЗГЛЯДу консультант компании «Он-лайн-Экспертиза» Дмитрий Трунов. – Кредиты выплачивать надо, а спроса на построенное жилье нет, так как покупатель сейчас живет ожиданием еще большего падения цен на жилье».
Несколько дней назад руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин заявлял о планах столичных властей сэкономить в 2009 году порядка 20–25 млрд рублей на строительстве жилья. На этой неделе руководитель департамента города по конкурентной политике Геннадий Дегтев также отметил, что снижение цен на покупку городом жилья у застройщиков «вполне возможно».
«Нестабильность текущей ситуации, которая выражается в одновременном падении спроса, доходов и, с другой стороны, недоступности ипотечных кредитов, привела к фактическому параличу рынка, – сказал ВЗГЛЯДу гендиректор УК «Инновация-ХХI век» Денис Ушаков. – Однако оживить его только через выкуп жилья на социальные нужды – тоже неправильно, так как это означает скрытую поддержку строительных компаний, которые по тем или иным причинам оказались на грани банкротства. Не стоит им помогать – жилье будет рано или поздно продано. Сейчас можно выкупить у них активы, причем задешево, технику и рабочие проекты. В перспективе это будет означать новый качественный виток развития всей стройотрасли».
На фоне готовящегося понижения закупочных цен выглядят еще менее убедительными заявления столичных чиновников о том, что обвала цен на жилье в Москве ждать не стоит. На этой неделе Владимир Ресин повторил свой прогноз, посоветовав покупать жилье «тем людям, которые собирались его купить», так как потом будет дороже. Глава стройкомплекса отметил, что снижение цен на жилье связано с тем, что дешевеют материалы и «другие условия строительства».
Эксперты рынка не совсем понимают, о каких, собственно, «других условиях» идет речь. Столичные строители также не видят и не знают ни о каких изменениях в условиях приобретения участков под строительство, обязательных «обременениях» и подключениях стройплощадок к энергии, воде и т. д.
«Все эти проблемы должны решаться государством, городом, но никак не строителями, – говорит ВЗГЛЯДу эксперт инвестиционной компании Ольга Крымова. – Ткнуть в место на карте, продать его, получить прямую и косвенные выгоды и еще порядка 25–30% жилья в построенном доме – это не дело. Нет такой практики ни в одной стране мира. Наше «ноу-хау» – это просто источник для коррупции и воровства, которые ложатся в стоимость тех же квадратных метров, которые покупают россияне. А город берет их просто так или, как на аукционах, с дисконтом в 45–50%».
«Понижение стоимости квадратных метров со стороны государства не может рассматриваться как стратегическая инициатива, – утверждает Денис Ушаков. – Учитывая, что срок возведения любого жилого дома составляет не менее 2,5–3 лет, необходимо уже сейчас думать о том, на какие деньги будут строиться дома, рассчитывать их себестоимость, максимально приближая жилье к «общедоступным ценностям».
Но пока о доступности жилья говорить рано. Аналитики Центра экономических исследований ИГСО считают, что для того, чтобы средний россиянин смог приобрести квартиру, необходимо снижение рыночных цен на 70–75% и установление «волей государства» ставок по ипотечному кредитованию на уровне 5–6% годовых. При этом уровень доходов должен вырасти как минимум на 150–200%.