Министр регионального развития считает, что сегодняшняя ипотечная ставка в 15–18% «для многих недоступна» и есть острая необходимость сделать ее «эффективной». В ближайшие дни проблему будут обсуждать в Москве представители всех субъектов федерации и операторов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Система будет жизнеспособна, если ставки этой новой аренды будут намного ниже рынка, но при этом государство не будет тратить бюджетные деньги, но и зарабатывать на должниках не станет
Согласно данным самого АИЖК, просрочка по ипотечным кредитам по итогам 2008 года выросла до рекордных 8%, а в некоторых регионах достигла 30%. Самым проблемным регионом оказалась Саратовская область, где доля просроченной задолженности достигла 31,8%. Далее по мере убывания следуют: Костромская область – 27,7%, Ставропольский край – 26,4%, Алтай – 24,7%, Тюменская область – 19,6%. В сравнении с летом прошлого года рост составил более чем 2,5–3 раза.
По данным Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств, количество проблемных ипотечных кредитов выросло вдвое. Причина в девальвации рубля, которая сделала непосильными выплаты по валютным кредитам.
Специалисты Минрегиона считают, что на сегодня расплатиться по ипотеке не могут 7% заемщиков, тогда как еще в сентябре этот показатель составлял 0,5%. Главный судебный пристав РФ Артур Парфенчиков ожидает, что число исполнительных производств об аресте купленных по ипотеке квартир в наступившем году увеличится.
Напомним, что на реструктуризацию проблемных кредитов АИЖК государство намерено выделить 50 млрд рублей. Кроме того, Центробанк рассматривает возможность создания специальной компании, которая будет выкупать у банков квартиры проблемных заемщиков. Это должно поддержать не только клиентов, которые оказались неспособны платить по кредитам, но и банки, так как из-за падения цен на недвижимость сумма от продажи находящейся в залоге квартиры перестает покрывать задолженность заемщика. При этом инициатива ЦБ предполагает, что граждане получат возможность арендовать свое жилье с последующим правом выкупа.
«В случае если эта мера не будет ограничиваться какими-либо дополнительными условиями, которые сделают ее бесполезной и невостребованной, она вполне сможет сыграть роль стабилизатора, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик консалтинговой компании «Трест-Инвест-ХХ1» Максим Палычев. – Другая сложность – скорость формирования подобной структуры. Как показывает опыт, на ее создание может потребоваться несколько месяцев, что опять-таки нивелирует все достоинства инициативы в условиях кризиса».
Технология и механизм работы новой государственной корпорации только разрабатываются. Вполне вероятно, что она будет организована на базе Сбербанка и Агентства по страхованию вкладов. Предполагается, что заемщики смогут продолжить проживать в квартирах или домах, которые перешли на баланс госструктуры, но будут платить аренду и коммунальные услуги. Если заемщик не в состоянии оплачивать аренду большой квартиры, то его переселят в меньшую.
«Система будет жизнеспособна, если ставки этой новой аренды будут намного ниже рынка, – говорит ВЗГЛЯДу аналитик брокерского агентства «Перспектива-Брокеридж» Евгений Свибловский. – Если это мера помощи, то главное, чтобы государство не зарабатывало на проблемных заемщиках, но и не тратило бюджетные средства, которые тоже имеют свойство быстро таять в условиях кризиса и необходимости поддержки всей экономики и национальной валюты».
На сегодняшний день главная задача – это найти компромисс между долгом заемщика и стоимостью его залога, т. е. квартиры. Кризис обрушил цены на жилье в среднем на 25–30%, и теоретически каждый взявший кредит оказался должен банку. Если банки будут подавать на заемщиков, не имеющих возможности расплатиться, в суд, то судебные приставы будут реализовывать их залоги-квартиры, причем по ценам ниже рынка.
«Ниже потому, что цель пристава – вернуть долг банку, а не сделать «хорошо» должнику, – говорит руководитель московского коллекторского агентства Иван Демидов. – От того, как быстро пристав продаст квартиру и вернет долг банку, зависит размер его премии. Поэтому церемониться они не будут. Важно не допустить, чтобы такой сценарий стал массовым».
На сегодняшний день продажи дефолтных или заложенных квартир на рынке пока невелики. По информации газеты ВЗГЛЯД, полученной от крупнейших банков Москвы, на каждую тысячу должников приходится реализация одной квартиры.
В АИЖК считают, что на конец 2008 года в судах находилось около 1,5–1,7 тыс. дел о реализации заложенного жилья и уровень может существенно увеличиться через 2–3 месяца.
Любопытно, что газете ВЗГЛЯД в агентстве отказались комментировать инициативу Сбербанка. С другой стороны, проблема не только в том, что банковские ставки по ипотеке, ориентирующиеся на АИЖК, сделали ее массово недоступной, но и в правилах того же агентства. Согласно его стандартам не подлежат реструктуризации кредиты, полученные на цели строительства жилья, которое еще не завершено, а также кредиты, полученные на приобретение жилья без залога приобретаемого объекта недвижимости. Кроме того, общая площадь купленной по ипотеке городской квартиры не должна превышать 45 квадратных метров на человека.
Плюс к тому стоимость одного квадратного метра квартиры не должна превышать 50% средней рыночной стоимости «квадрата». Таким образом, по оценкам экспертов, требованиям АИЖК удовлетворяет лишь каждая вторая квартира, купленная в кредит.
Предлагаемая сегодня программа реструктуризации должна поддержать рынок ипотеки, который резко затормозил еще в уходящем году. На конец 2008 года объемы выдачи ипотечных кредитов снизились в 36 регионах, в том числе в некоторых более чем на 40%. В октябре – ноябре о приостановке ипотечных программ объявили 17 банков, доля которых в выдаче жилищных кредитов составляла порядка 18%. Одновременно выросли ставки по ипотеке – до 28% в рублях в некоторых столичных банках, сократились и практически сошли на нет программы в валюте, выросли требования к первоначальному взносу – минимум составляет сейчас 45–50%. Полностью прекратилось кредитование нового строительства.
Таким образом, на сегодняшний день госпомощь дошла пока только до «главного ипотечного игрока» и его взаимоотношений и расчетов с банками, но не до заемщиков, которые являются наиболее пострадавшей в кризис стороной. В случае принятия мер по введению эффективной ставки будет возможность понизить заградительные условия жилищного кредитования и оградить должников от лишения их заложенной недвижимости.