По общему мнению, кризис замедлит темпы роста ипотечного рынка. До кризиса ипотека в России росла, в основном, за счет регионов и из-за увеличения сумм кредитов, как следствия роста стоимости квадратного метра. «Заемщиков больше не становится и сама ипотечная статистика, видимо, нуждается в серьезной коррекции, потому что «по головам» заемщиков никто не считал, считали только по объемам выданных средств» - считает вице-президент Ассоциации региональных банков Олег Иванов.
Рынок российской ипотеки может защитить государственное участие и есть надежда, что мы не повторим ошибок Америки
Банкиры уповают на падения цен на жилье, считая, что таким образом они смогут рассчитывать на рост числа потенциальных заемщиков. По мнению аналитиков рынка, такой подход говорит либо о плохом знании строительного бизнеса, либо отражает полную растерянность финансистов перед лицом новых явлений. Цены на жилье если и подвергнутся коррекции, то ненадолго – на два-четыре месяца, а затем неизбежно «отыграют» свое.
«Факт, который не оспаривает сегодня никто, заключается в том, что большинство банков, которые не имеют доступа к государственным деньгам, просто уйдут с «ипотечного поля», а их доли будут скуплены по дешевке крупными игроками», - так считает начальник Департамента ипотечного кредитования Городского ипотечного банка Ольга Садовская.
Тем, кто только намеревается взять ипотечный кредит, надо готовиться к дальнейшему росту ипотечных ставок: в ближайшие месяцы они вырастут еще на 1,5-3%. Рост ставок приведет к уменьшению сумм кредитов и суммы кредитов могут сократиться на 20-25%.
Плюс - ужесточение требований банков к заемщикам. «Стоит запасаться справками 2-НДФЛ и массой других документов, которые могут подтвердить платежеспособность кредитора. А, как известно, большая «белая» зарплата – это все еще редкость для россиян», - считает эксперт компании «ФинСервис-М» Никита Корабельников.
По всей видимости, как говорят участники конференции, не стоит рассчитывать на программы кредитования новостроек, так как банки уже начинают отказываться от сотрудничества с застройщиками и совместных с ними ипотечных программ. Как следствие – уже к октябрю окончательно свернутся программы без первоначального взноса или его «порог» будет устанавливаться на уровне 45-60% от стоимости жилья.
«Средний кредит в Москве, в сегменте недорогого жилья, сегодня порядка 250-300 тыс. долларов на 15 лет под 11% в долларах и 13% в рублях, но в течение месяца-двух средние ставки увеличатся, причем, значительно – на 2-4%», - говорит генеральный директор компании «СБС-Ипотека» Артем Костюшкин. По его оценке, спрос на квартиры, в целом, не сократится, тогда как снизится спрос на ипотечные продукты».
Не стоит удивляться тому, что объем ипотечных кредитов, даже несмотря на значительный прирост за последние год-два, не превышает сегодня 1% ВВП. Только 14% сделок осуществляется с помощью ипотеки. Очевидно и то, что в ближайшие годы с помощью этого инструмента «квартирный вопрос» решить не удастся. Даже в Москве с ее высоким уровнем жизни купить квартиру хотят не более 47% жителей. Другие, может, и хотят, но отлично понимают, что это просто мечты. Текущие цены на жилье недоступны 95% жителям столицы. Ипотека спасти не в состоянии.
Но даже если бы цена ипотеки составляла 11% или даже 10%, а не планируемые до конца года 16-18%, то все равно о широкой доступности ипотечного кредитования говорить не приходится - слишком дорогое это «удовольствие».
Тревоги и страхи потенциальных заемщиков понятны – никто не хочет покупать жилье, не будучи уверенным в своем завтрашнем дне и в том, что цены на жилье могут обвалиться. На обывательском уровне эти страхи объяснимы, но, как считают практически все без исключения эксперты рынка недвижимости, самое большее, чего можно ожидать до конца года – это коррекции цен вниз на уровне 5-9%.
«Думаю, на рынке будет довольно долгое шаткое равновесие, объем сделок будет низким, цены ненадолго встанут. Но уже в начале будущего года, рынок уйдет на новый виток роста цен, в нормальном штатном режиме, то есть на 2-2,5% в месяц», - такова оценка ситуации директора АННТ «Открытые инвестиции» Максима Каталова.
«Наша страна имеет опыт «переживания» различных кризисов. Рынок российской ипотеки сейчас может защитить государственное участие и поддержка и есть надежда, что мы не повторим ошибок Америки», - говорит представитель УК «Открытая Ипотека» Леонид Уварцев.
Возможно, что последние негативные события на фондовом рынке дадут импульс к развитию внутреннего вторичного рынка ипотеки, чтобы в будущем наши банки не «ходили» за деньгами на Запад, а могли рефинансироваться дома. Тогда только и можно будет говорить о доступности ипотечного кредитования и, соответственно, жилья.