Ипотечный кризис, разразившийся в США, заставил российские банки ужесточить кредитную политику. Большинство из них не только подняли процентные ставки по ипотечным кредитам, но и сделали выплату первоначального взноса обязательным условием.
К 2011–2012 годам тех, кто может себе позволить оплачивать 30% от первоначальной стоимости квартиры, просто не останется
В результате в настоящее время не более 10% населения России могут себе позволить взять банковский ипотечный кредит, сообщил депутат Госдумы Иван Грачев в ходе III Петербургского ипотечного форума.
Данные директора департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексея Дороша еще более неутешительны. «Сегодня даже по ипотеке жилье не могут приобрести 98% наших граждан. Именно в ограниченности существующего предложения на рынке жилья экономкласса кроется основная проблема.
Несложные расчеты показывают, что даже 2%-ное снижение ставок полностью нивелируется 15%-ным увеличением цен на недвижимость. А если эти процессы происходят одновременно, то ипотека практически не работает», – цитирует банкира интернет-портал IRN.ru.
По мнению Ивана Грачева, причина недоступности ипотеки кроется не столько в быстром росте цен на недвижимость, сколько в низком уровне дохода россиян и высоком первоначальном взносе на покупку жилья, который банки требуют от заемщика. По данным депутата, он составляет не менее 30% от стоимости квартиры.
«Еще 3–4 года ипотека в России может развиваться, люди из числа этих 10% будут ее брать, но затем она перейдет в режим истощения», – цитирует «Интерфакс» слова Ивана Грачева.
По прогнозам депутата, к 2011–2012 годам «тех, кто может себе позволить оплачивать порядка 30% от первоначальной стоимости квартиры, просто не останется».
Генеральный директор рефинансирующей компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк косвенно подтвердил выводы Ивана Грачева.
«Рынок … по условиям и экономической ситуации вернулся в 2003 год. Ставки балансируют на уровне 15% в рублях. Повышение первоначального взноса, ужесточение требований к подтверждению доходов – то есть возвращается все то, против чего шел рынок все эти годы, от чего отказывался в пользу массовости ипотеки», – сказал он в одном из недавних интервью.
Иван Грачев уверен, что естественным выходом из создавшегося положения на рынке ипотечного кредитования было бы увеличение доходов россиян. «Но никаких предпосылок для этого нет – в последние годы стоимость жилья росла намного быстрее, чем доходы большинства граждан России», – пояснил он.
По мнению депутата, «раз невозможно увеличить доходы граждан настолько, чтобы ипотека стала доступной, значит, нужно внедрять различные другие схемы».
Директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева не согласна с оценкой ситуации на рынке ипотечного кредитования, данной депутатом Иваном Грачевым. «В настоящее время, по нашим оценкам, порядка 20% россиян могут позволить себе коммерческую ипотеку, исходя из уровня доходов, роста цен на жилье и сроков отдачи кредита», – сказала она газете ВЗГЛЯД.
В то же время Анна Ярцева согласна с тем, что игроки рынка ипотечного кредитования должны искать новые пути, позволяющие сделать ипотеку доступной более широкому числу россиян.
Эксперт уверена, что в течение одного-двух лет на отечественном рынке появятся новые продукты, благодаря которым доступ к услугам ипотечного кредитования упростится для большего числа россиян.
В качестве примера она привела АИЖК. По словам Анны Ярцевой, агентство постоянно работает над совершенствованием механизма предоставления гражданам России субсидий при приобретении жилья через ипотеку.
По мнению большинства экспертов, помощь россиянам в приобретении жилья через ипотеку должно оказывать государство.
Об этом же говорит и Иван Грачев. Он считает, что «выходом из сложной ситуации может стать субсидирование первого взноса государством». «Однако субсидировать всех желающих бюджету не под силу, это могут быть только какие-то определенные категории граждан», – отметил депутат.
В то же время, по мнению Ивана Грачева, необходимо начать создание строительных сберегательных касс, закон о которых в данный момент готовится к рассмотрению в Госдуме.
«Накопив 15% от стоимости жилья и получив от строительных сберкасс еще 15%, гражданин сможет взять кредит в том же ипотечном банке, – имея 30% от стоимости жилья при постоянном росте цен покупать жилье по ипотеке выгодно», – пояснил Иван Грачев.
Напомним, что законопроект «О строительных сберегательных кассах» предполагает создание специализированных банков с ограниченным объемом банковских операций.
Согласно ему вкладчик стройсберкассы заключает договор накопления сбережений. Когда накопленная сумма составит 30–50% от стоимости квартиры, он приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры.
Игроки рынка недвижимости оптимизма Ивана Грачева по поводу строительных сберкасс не разделяют. По их мнению, это более рискованный инструмент, чем ипотека.
В первую очередь специалистов смущает то, что, согласно законопроекту о строительных сберкассах, цена недвижимости в них не фиксируется, как при продаже с помощью ипотечного кредита. «Заемщик может потерять деньги, если цена на приобретенную им недвижимость начнет расти», – поясняют эксперты.
С замечаниями экспертов согласна и министр экономики России Эльвира Набиуллина. По ее мнению, законопроект требует изменений и корректировок. «В самом механизме, как бы он ни был привлекателен для граждан, есть определенные риски, связанные с быстрым ростом цен на жилье», – пояснила она.
По мнению министра, только когда «риски удастся отрегулировать», строительные сберкассы могут стать одним из действенных инструментов жилищной политики.