Каким образом государство планирует поддержать ипотечный и спасти кредитный рынок, пока не сообщается. Эксперты считают, что вариантов может быть три: увеличение кредитных портфелей банков за счет средств из бюджета, увеличение капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и выделение госсредств непосредственно заемщикам, взявшим кредит на жилье, но потерявшим работу.
В условиях цейтнота меры АИЖК могут привести к созданию у нас той же ипотечной пирамиды, обрушение которой в США привело к мировому кризису
На сегодняшний день в России насчитывается около 650–700 тысяч ипотечных заемщиков, а общая задолженность по ним оценивается примерно в 1,15 трлн рублей. При этом объем выданных ипотечных кредитов составляет всего 2% ВВП нашей страны. Средний возраст россиянина, получившего ипотечный кредит в этом году, составляет 35 лет. Средний доход заемщика по состоянию на лето был на уровне 22–23,5 тысяч рублей, средний размер ежемесячного платежа по ипотеке на одного заемщика – 7,15 тысяч рублей.
На основании данных Росстата можно подсчитать, что 3% российских семей с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц могут сегодня приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет.
Около 5–6% российских семей с доходами на каждого члена семьи до 25 000 рублей могут приобрести в собственность дополнительно порядка 40 квадратных метров при 20-летнем ипотечном кредите. И еще не более 5% российских семей, члены которых обладают доходами 15 000 рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 метров при том же 20-летнем кредите. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование абсолютно недоступно.
Заметим, что это данные на начало осени, когда кризис только давал о себе знать, но не стал еще реальностью для нашей страны. То есть даже в относительно спокойное в экономике время ипотечное кредитование было доступно только 13% россиян.
Как свидетельствует официальная статистика, только в очереди на улучшение своих жилищных условий стоят 4,5 млн семей, причем почти 85% из них не имеют возможностей самостоятельно заработать на квартиру.
По оценкам аналитиков компании «ФинСервис-Капитал», если еще в прошлом году занимались выдачей ипотечных кредитов около 400 банков, то к началу 2008 года их число сократилось до 100, а к осени не закрыли ипотечные программы лишь 8–10 кредитных организаций. Однако за последние полтора месяца все они существенно повысили ставки и ввели многочисленные «заградительные условия». Средняя ставка в рублях доходит сегодня до 24% годовых, в валюте – до 21%. Расчет показывает, что при 20-летнем сроке кредита на жилье необходимо иметь «чистый» ежемесячный доход в 7–8 тысяч долларов, а переплатить за квартиру придется как минимум в 3–5 раз.
На нашем ипотечном рынке, где принята и работает только одна из известных моделей ипотеки – американская, – главным игроком и источником средств для банковских кредитов на жилье является Агентство ипотечного и жилищного кредитования . Правительство выделило агентству 60 млрд рублей, которые будут направлены как на выпуск имеющихся закладных, так и на новые, выданные после 1 ноября. «Именно новые закладные обеспечивают платежеспособный спрос на жилье, – заявляет глава АИЖК Александр Семеняка. – Главная цель АИЖК – поддерживать этот платежеспособный спрос на рынке жилья в 2009 году».
Сегодня банкиры опасаются резкого роста невозвратов по жилищным кредитам в связи с массовыми увольнениями и снижением платежеспособности населения. Данная проблема обсуждалась на последнем совещании в Минэкономразвития. АИЖК предлагает правительству предоставлять оставшимся без работы заемщикам временный целевой бюджетный заем. По идее агентства, средства должны выделяться по тем же каналам, что и пособие по безработице, но тратиться исключительно на платежи по ипотечному кредиту. После того как человек найдет работу, он будет выплачивать долг государству.
Мнения экспертов, опрошенных газетой ВЗГЛЯД по вопросу о преимуществах имеющихся вариантов спасения кредитного рынка, расходятся, так как каждый из этих трех способов имеет свои слабые стороны. Есть и еще один существенный момент, о котором сейчас почему-то все забыли. Дело в том, что в соответствии с государственной «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования» АИЖК является оператором вторичного ипотечного рынка и должно обеспечить функционирование рыночных механизмов рефинансирования. Вместо этого АИЖК, преимущественно используя средства бюджета, включилось в гонку за объемы ипотечных кредитов.
«Оно стало для большинства ипотечных операторов и первичных кредиторов рефинансирующей организацией, хотя по логике вторичного рынка должно было стать финансовым посредником, играющим роль приводного ремня между первичными ипотечными кредиторами и инвесторами в ипотечные ценные бумаги», – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик консалтинговой компании RRG Олег Нестеров.
«В условиях цейтнота меры, предлагаемые АИЖК, могут привести к созданию у нас той же ипотечной пирамиды, обрушение которой в США и привело весь мир к глубокому экономическому кризису», – считает эксперт.
«Скорее всего, государство возьмет на себя долги населения по ипотечным кредитам, – говорит руководитель Центра стратегических разработок (ЦСР) Михаил Дмитриев. – Бюджету это обойдется в 20 млрд рублей, что не так дорого на фоне того, что государство уже потратило триллионы рублей на борьбу с кризисом».
Рано или поздно ситуация с кредитами в целом и с ипотечными в частности придет в норму, хотя, по различным экспертным оценкам, на это потребуется год-два. В течение этого времени строители распродадут с тем или иным дисконтом построенное жилье, но вряд ли начнут новые проекты. Сегодня ставка в банках для застройщиков начинается от 40% и нередко доходит до 70–90% годовых, и это при том, что и за такие проценты кредит получить в принципе невозможно.
Еще большую нервотрепку привносят цены на жилье и прогнозы экспертов. То, что сегодня квадратный метр недоступен даже для так называемого среднего класса, знают или хотя бы слышали все. То, что «пузырь недвижимости» раздут, – тоже известно, и газета ВЗГЛЯД писала об этом неоднократно. Но не стоит забывать, что «раздут» этот пузырь не столько жадностью самих строителей, хотя и это имеет место, но главным образом коррупционной составляющей строительного бизнеса.
На правах анонимности один из крупнейших столичных застройщиков рассказал газете ВЗГЛЯД, что в «лучшие времена» из 100% стоимости любого проекта материалы составляли 8–10%, рабочая сила – 10–12%, выплаты по взятым кредитам – 15–18%, прибыль девелопера – 25–30%, а все остальное – около 35–45% – это и есть «барашек в бумажке», выплачиваемый чиновникам разных уровней и организаций.
«При сохранении сегодняшних «схем» стоимость жилья никогда не станет доступной для большинства, – заявил газете ВЗГЛЯД гендиректор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшов. – Не стоит питать иллюзий и надежд на сегодняшнее падение цен – оно будет, но следом пойдет рост на дефиците в последующие три-четыре года».
По мнению экспертов группы «Альянс Континенталь», коррекция цен на рынке недвижимости может продлиться от 2 до 4 лет, составив более 40%.
Если судить по оценкам риэлторов, то сегодня в Подмосковье оптовые цены на коттеджи упали на 40–50%, жилье эконом-класса подешевело на 30%. В Москве оптовые сделки по покупке недвижимости элитного и бизнес-класса происходят с коррекцией 20–50%. Фактически это и есть «дно», если исходить из того, что стоимость «квадратов» в бизнес-классе еще летом фиксировалось на уровне 8500–12000 долларов. Но это оптовые цены. Розница пока не упала так сильно, хотя дисконт сегодня на первичном рынке составляет порядка 10–20%, а снижение цен на вторичном рынке приблизилось к отметке в 15%.
Напомним, что за последние 20 лет на мировых рынках недвижимости произошло 11 кризисов. Самый недолгий, в Норвегии, продлился 26 месяцев. Последний ипотечный кризис в Англии длился 12 лет и закончился только в 2000 году. В России в 1998 году падение цен на недвижимость составило 40%, и восстановление рынка длилось 52 месяца.
У нас в последние 10 лет сформировался спрос на жилье, не подтвержденный реальной экономической ситуацией и реальными доходами. Желающие стать собственниками жилья из наиболее смелых брали кредиты и покупали квартиры. С 1998 года было построено в 10 раз больше жилья – с 200 тысяч квадратных метров в год до 2–2,5 млн «квадратов». Программа «Доступное жилье» призывала к развитию ипотеки. Все это привело к сокращению предложения в разы и подстегнуло неоправданный рост цен на рынке недвижимости.
По мнению экспертов, сейчас идет нормальная коррекция цен и недвижимость продолжит падение. Но до определенного уровня, то есть до того момента, пока на рынке есть что покупать.
Застройщики вынуждены просить помощь у государства и находят понимание ввиду социальной значимости этого сектора экономики. «Первопроходцами» среди крупных застройщиков в отношении привлечения заемных средств в непростых условиях рынка стали «Дон-Строй», группа ПИК, «Система-Галс».
За ними последовали менее крупные компании – «Энбиэм», «Гранитстрой», «Монолитхолдинг». Кредитор – ВТБ, объявивший на этой неделе об открытии кредитных лимитов строителям жилья эконом-класса на 33 млрд рублей. Кроме того, банк рассматривает возможность финансирования проектов по строительству многоквартирных домов на общую сумму еще около 14 млрд рублей.
Между тем аналитики утверждают, что кредиты не остановят стремительного распространения на рынке продаж с серьезным – до 40% – дисконтом.
Логика девелопера такова – компании, которые будут надеяться на внешнее кредитование, могут оказаться в серьезном проигрыше, поскольку помимо обычного снижения цен им придется еще платить за кредит, а прибыль от их проектов может оказаться под вопросом. Ведь основную прибыль девелоперам приносят покупатели жилья.
Можно сделать вывод, что основная проблема застройщиков сейчас не в том, чтобы получить кредит, а в том, чтобы привлечь рядовых покупателей. Как сильно нужно опускать цену «квадрата» и сколько нужно взять кредитов, чтобы рефинансировать старые долговые обязательства, не потеряв контроль над собственной компанией, сказать невозможно.
На реанимацию рынка недвижимости, оживление строительства и восстановление кредитных банковских линий потребуется, как считают большинство экспертов, год-полтора, и коррекция цен продолжится столько же, достигнув 30–40%. Еще полгода понадобится на период «новой стагнации», за которой последует рост цен на жилье, т. е. в середине 2010 года.