Темпы выдачи ипотечных кредитов стали снижаться с лета на фоне резкого подорожания жилья, когда покупка квартиры даже по ипотеке стала большинству заемщиков не по карману. Осенью в условиях финансового кризиса от ипотечных программ в массовом порядке начали отказываться банки.
По оценкам аналитиков компании «ФинСервис-Капитал», если полтора года назад около 400 российских банков занимались выдачей ипотечных кредитов, к началу 2008 года их число сократилось до 100, а к осени не закрыли ипотечные программы лишь 10–12 кредитных организаций. Однако за последние полтора месяца все они существенно повысили ставки.
Если АИЖК реализует меры по поддержке ипотеки, которые предполагают рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты, банки активизируют работу на этом рынке
С 1 ноября ужесточил условия «самый народный банк» – Сбербанк: первоначальный взнос по программе «Молодая семья» вырос с 10% до 20%, по остальным жилищным кредитам – с 20% до 30%, а минимальный возраст заемщика был повышен с 18 до 21 года. Аналогичные шаги ранее предпринял еще один крупный игрок на рынке ипотеки – банк ВТБ 24.
В среднем за сентябрь – октябрь сумму первоначального взноса по ипотеке российские банки увеличили вдвое, а ставки по кредитам выросли до 17–20%. По прогнозам экспертов, до конца года они могут вырасти еще на 2–4%, а основу ипотечного рынка будут составлять всего 3–5 крупнейших игроков – госбанков или банков с иностранным участием. Соответственно, спрос на ипотеку станет еще меньше из-за подорожания кредитов, снижения доходов населения и неопределенности развития событий на рынке недвижимости.
На «круглом столе» экспертов рынка много говорилось о том, что кризис может привнести и положительные моменты, каким бы парадоксальным это не казалось. «Не может быть такого, чтобы в одной отдельной взятой стране сохранялась формула «дорогие квартиры и дорогие кредиты», – говорит аналитик компании «О.С.Г.» Леонид Кудряшев. – Может быть только одно из двух – или дешевые квартиры, или дешевые кредиты. Если жилье дорожает, то дешевеют кредиты, и наоборот. У нас же все происходило вопреки всем законам. Сейчас у банков есть шанс научиться работать по-новому».
По данным ЦБ РФ, задолженность физических лиц по кредитам на покупку жилья увеличилась за 10 месяцев года на 51,8% – до 1,150 трлн рублей. За аналогичный период 2007 года рост составлял 78%.
Но, как отмечали участники «круглого стола», главная проблема заключается не в нежелании брать ипотеку, а в ее недоступности из-за низких доходов большинства россиян и отсутствия на банковском рынке других кредитных инструментов. Что касается цен на жилье, то никто не делает катастрофических прогнозов по причине дефицита самого предложения, которое обречено на уменьшение по причине низких темпов строительства.
Согласно данным риэлтеров, в октябре произошло снижение цен на жилье во многих российских регионах, в том числе и на самом дорогом рынке – московском. По разным оценкам оно составило от 3% до 8%. Некоторые эксперты предрекают, что в следующем году падение стоимости жилья, которая в Москве вышла на уровень самых дорогих городов мира, может составить 20–30%.
«Я не ожидаю глубокого падения. Оно будет разное в разных регионах. У вас может быть градообразующее предприятие, треть работников отправили в неоплачиваемый отпуск, у вас на треть цены сразу упали в этом регионе. А в крупных городах жилье может особо и не упасть», – говорит глава АИЖК Александр Семеняка.
По его словам, в условиях, когда многие регионы начали реализовывать программы оптовой скупки жилья для поддержки девелоперов и выполнения жилищных обязательств перед военными, очередниками и социальными работниками, все больше жилья будет уходить муниципалитетам и ведомствам и раздаваться в счет социального найма.
Само собой, другого жилья у нас просто нет, значит, предложение квартир на покупку неизбежно начнет сокращаться. А нового жилья, очевидно, строиться много не будет из-за чрезвычайно высоких банковских процентов для строителей.
«Если АИЖК реализует меры по поддержке ипотеки, которые предполагают рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты, банки активизируют работу на этом рынке, – сказал газете ВЗГЛЯД гендиректор компании «БрокерЭкспертиза-Сервис» Денис Игнатьев. – В этом случае для получателя ипотечного кредита 10–20-процентная разница в цене на квартиру будет «погашаться» длительным периодом погашения ипотечного кредита».
«В какой валюте выгоднее сейчас брать ипотечный кредит? Этот вопрос один из наиболее болезненных, но на него есть простой ответ, – подчеркнул газете ВЗГЛЯД Леонид Кудряшев. – До кризиса дешевле были долларовые кредиты. Сейчас укрепляется рубль. Если эта тенденция сохранится, то выгоднее кредитоваться в рублях. И есть «золотое» правило – доходы и расходы должны иметь одну валюту».
Глава АИЖК считает, что если государство как основной акционер агентства даст соответствующее поручение, то будут разработаны новые «специальные формы кредитов», предусматривающие «социальную» страховку для снижения рисков в обслуживании кредитов на фоне нынешних экономических проблем в стране и мире.
По мнению Александра Семеняки, например, в уже полученный заемщиком кредит могут быть интегрированы опционы, которые позволят перенести срок платежей на конец платежного графика, как это уже несколько десятилетий практикуется в Европе.
Участники «круглого стола» высказывали мнение, что нынешние неблагоприятные финансовые обстоятельства могут иметь долгосрочные негативные последствия для развития рынка ипотеки. Во-первых, кредиты будут финансировать не более 70% стоимости жилья. Во-вторых, банки будут отказываться от фиксированных ставок по займам в пользу плавающих, чтобы застраховать себя от резкого изменения стоимости денег. В-третьих, бурные темпы роста объемов ипотечных кредитов замедлятся.
Агентство ипотечного и жилищного кредитования выступает на российском рынке ипотеки как источник средств для многих ипотечных программ банков. В условиях мирового финансового кризиса, когда рынок ипотеки серьезно сжался, АИЖК готовит целый ряд мер для поддержки этого рынка.
«В дополнение к выкупу закладных, что является нашей базовой формой рефинансирования, мы планируем использовать другие способы – например, перейти к покупке значительных пулов закладных и к покупке ипотечных ценных бумаг, – говорит Александр Семеняка. – Выделяемые государством 60 миллиардов рублей в равных долях будут направлены как на выпуск имеющихся закладных и производных на них, так и на «новые закладные», которые, скажем, выданы после 1 ноября. Именно новые закладные обеспечивают платежеспособный спрос на жилье. Главная цель АИЖК – поддерживать этот платежеспособный спрос на рынке жилья в 2009 году».
Как стало известно сегодня, Сбербанк открыл полугодовую кредитную линию в 5 млрд рублей для агентства для расширения объемов рефинансирования ипотеки, которая должна быть «закрыта» после получения АИЖК госпомощи.
Это, безусловно, хорошая новость, так как в условиях финансовых катаклизмов увеличение объемов выкупа закладных у банков, на что и будут потрачены все кредитные средства АИЖК, будет поддерживать и строительный рынок, и ипотечное жилищное кредитование.
«Сейчас мы ведем переговоры с банками о том, чтобы совершать с ними сделку мены, то есть мы приобретаем у банка портфель ипотечных кредитов в обмен на наши корпоративные или ипотечные облигации, банк может под них получить в ЦБ средства по операциям РЕПО», – сообщил Александр Семеняка.
По его мнению, этот механизм позволит банкам достаточно быстро получить рефинансирование в Центробанке для поддержки своих ипотечных программ, при этом теоретически кредиты от ЦБ могут быть пролонгированы.
По мнению многих экспертов, мировой кризис может поставить крест и на проблеме кредитования новостроек – самого опасного объекта для любого банка, так как он в любой момент может стать заложником краха строительной компании. Если новостройка не будет вовремя построена, то, соответственно, не будет и объекта залога, и банк в этом случае сильно рискует.
«По всей видимости, девелоперам и строителям придется искать другие механизмы финансирования своих проектов, – сказал в интервью газете ВЗГЛЯД Леонид Кудряшев. – Вполне вероятно, что многие из них станут составными частями банков или объединятся с крупными инвестиционными компаниями. В противном случае всегда будет риск банкротств, в том числе и искусственных».
По итогам московского «круглого стола» можно сделать несколько выводов: государство планирует и впредь поддерживать систему ипотечного кредитования как основного инструмента для улучшения жилищных условий россиян. Для этого в ее фундамент будут закладываться новые механизмы. Во-вторых, будет разработана система «социального страхования» уже взятых кредитов. В-третьих, планируется, что в ближайшем будущем кредиты под жилье станут доступнее за счет более длительных сроков выплаты по ним.