Как свидетельствуют эксперты CB Richard Ellis, дороже всего аренда офиса обходится в лондонском Вест-Энде – 1923 доллара за кв. метр в год, и в центре Токио – 1411 долларов (речь идет о полной стоимости аренды с учетом всех расходов на обслуживание, налоги, коммунальные услуги). Париж совсем незначительно опережает Москву – 964 доллара против 918. Для сравнения: в большинстве стран Центральной и Восточной Европы, где спрос на бизнес-центры соответствует предложению, арендные ставки в среднем составляют 400 долларов, а в престижном нью-йоркском Манхэттене, попавшем в рейтинге на 27-е место, средняя арендная ставка – 587 долларов за кв. метр. Скорее всего эти данные достаточно близки к реальности, поскольку эксперты обработали собственные данные по 174 самым крупным городам мира за длительный срок.
Гонка арендных ставок
Лондонский Вест-Энд |
«Все крупные компании начинают свой бизнес в России с Москвы, - объясняет Андрей Патрушев, PR-директор столичной риелторской компании Knight Frank, - поэтому все они сконцентрированы в Москве». Так, общий объем качественных помещений в столице составляет 4,15 млн. кв. метров. Из них всего 1,66 млн. кв. м приходится на офисы класса «А» и 2,49 на офисы класса «В».
При этом доля свободных площадей класса «А» составляет всего 4,4%. Для сравнения: в Лондоне спрос уравновешивают 9% свободных площадей этого уровня, а в Париже – 6%. «Дефицит стимулирует рост арендных ставок и относит Москву к дорогим городам», - поясняет директор Департамента коммерческой недвижимости Jones Land LaSalle Юлия Никуличева.
Дорогое удовольствие
Самый дорогой бизенс-центр в Москве "Регус" |
Дальнейший рейтинг представлен следующими комплексами: бизнес-центр на Новинском бульваре, 31 (годовая аренда за кв. метр – от 850 до 1000 долларов), БЦ «Романов двор-2» (1000 долларов), БЦ «Крымский мост» (850-960 долларов), БЦ «Пушкинский дом» (930 долларов), БЦ «Усадьба» (900 долларов), БЦ «Легион» (800-900 долларов), Central City Tower (750-800 долларов).
На волне спроса
Основная причина высоких арендных ставок в российской столице – дефицит качественных офисных помещений
Правда, в последние месяцы цены уже не растут столь быстро – темпы роста соответствуют рублевой инфляции. Поэтому уместно говорить о наступившей стабилизации на рынке офисной недвижимости в Москве. Средневзвешенная ставка на помещения класса «А» за 6 месяцев 2005 года выросла на 2,4%, а рост в классе «В» составил всего 1%. «Инвестиционные компании, банки и частные лица, ищущие применение «длинным» деньгам, пристально изучают возможности рынка офисной недвижимости, - объясняет ситуацию Андрей Петров, - приобретение готового высокодоходного бизнеса по формуле «бизнес-центр + арендаторы» по оценкам наших аналитиков способен обеспечить до 18-20% ежегодной прибыли. Именно поэтому все чаще к высококлассным офисным комплексам проявляют интерес крупнейшие финансово-промышленные группы. Среди наиболее активных игроков можно отметить ЛУКОЙЛ, группу «Альфа» и аффилированные с компанией «Сибнефть» структуры».
Такое поведение цен вполне объяснимо. Специализирующиеся на сдаче внаем офисов компании постарались «оседлать» волну спроса и предложили за последнее время много новых площадей. Только за первые шесть месяцев этого года было введено в эксплуатацию 460 тыс. кв. метров качественных офисных площадей. Среди наиболее известных проектов стоит отметить «Central City Tower», «City-Enka», «Citydel», «Vaviloff Tower» и «Aurora Business Park». Смена ценовых тенденций – от ускоренного роста стоимости аренды в 2004 году до скорости инфляции к лету 2005 года – показывает и перелом на рынке офисных площадей. В последние месяцы он перестал быть рынком дефицита, а изменение цен определяется общей монетарной ситуацией в стране. И теперь можно говорить не столько об общей нехватке площадей, сколько о скудности выбора.
Классификация офисных зданий
Проектируемый офисный центр, Мироновская ул., 27 |
Бизнес-центры этого класса располагаются в новых зданиях, построенных в пределах шаговой доступности от станций кольцевой линии метрополитена и с удобным подъездом на наземном транспорте. При внутренней отделке используются современные отделочные материалы и современные системы инженерного оборудования здания - 4,5-трубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля, наличие оптико-волоконных телекоммуникаций.
Планировка этажа: открытая рациональная планировка с шагом несущих колонн не менее 6 метра, высота между перекрытиями – 3,3 метра, расстояние от пола до подвесного потолка – 2,75 метра. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%. Современные высококачественные окна, расстояние между ними не должно превышать 20 метров.
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия - 400-450 кг на 1 кв. метр.
Распределение парковочных мест: минимум 1 место на 100 кв. метров арендуемой площади.
Охрана: круглосуточная охрана, современные системы безопасности.
Лифты: современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.
Электроснабжение: два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания.
Инфраструктура: услуги центральной рецепции в холле перового этажа, кафетерий для сотрудников, ресторан, банкомат, фитнесс-центр, полиграфический салон.
Офисные помещения класса «В»
К офисам данной категории, как правило, относятся новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг. Офисы этой категории называют «эконом-классом» или «бюджетными офисами». Размещаются они или в новых зданиях, или в зданиях после полной реконструкции, расположенных в пределах Третьего транспортного кольца вдоль основных транспортных магистралей города. Управление зданием осуществляется профессиональной службой эксплуатации или силами владельца. Система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, возможно использование сплит-систем кондиционирования, наличие в здании услуг надежного телекоммуникационного провайдера, современные высококачественные окна. Наличие круглосуточной охраны. Инфраструктура здания предполагает наличие услуги центральной рецепции в холле первого этажа и кафетерия для сотрудников.