Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России рассмотрела дело 76-летней жительницы Новгородской области, пострадавшей от телефонных мошенников, как следует из определения, изученного РАПСИ.
Пенсионерку убедили оформить сделку купли-продажи единственной квартиры и передать деньги курьеру, уверяя, что таким образом она «спасает» недвижимость и сохранит право проживания.
После сделки женщина продолжала жить в однокомнатной квартире и оплачивать коммунальные услуги, пока не поняла, что фактически лишилась жилья.
Суд первой инстанции отказал в иске о признании договора недействительным, опираясь на амбулаторную судебно-психиатрическую экспертизу, не выявившую у истицы хронических психических расстройств или временного помрачения сознания.
Эксперты тогда указали на сохранность воспоминаний, целенаправленность действий и отсутствие признаков бреда и галлюцинаций. Апелляционный суд назначил стационарную комплексную судебную психолого-психиатрическую экспертизу, которая пришла к противоположному выводу.
Комиссия установила у женщины органическое расстройство личности на фоне сосудистого заболевания головного мозга, медлительность, снижение скорости мышления, выраженную робость и повышенную внушаемость.
«В период совершения сделки купли-продажи квартиры у (истицы) отмечалось интеллектуально-мнестическое снижение со склонностью к легковесности и незрелости суждений, доверчивости, повышенной внушаемости, неуверенности, нарушения критических способностей и невозможность прогнозирования последствий своих действий», – говорится в определении.
Эксперты сочли, что пенсионерка была лишена способности понимать значение своих действий и верила, что защищает свою недвижимость.
Апелляционный суд признал договор купли-продажи недействительным и применил последствия недействительности сделки, взыскав с истицы в пользу покупателя стоимость жилого помещения.
Дополнительно отмечалось, что на момент сделки женщине было 73 года, она одинока и не имеет близких родственников в России, что повлияло на искаженное представление о сути договора. Покупатель квартиры, возглавляющий агентство недвижимости и оказывающий риелторские услуги, обжаловал это решение.
Верховный суд напомнил, что заблуждение при совершении сделки означает неправильное представление участника о ее обстоятельствах и желании получить иной результат. ВС указал на необходимость для судов избегать формализма и по подобным спорам учитывать положение стороны, состояние здоровья и влияние договора на дальнейшую жизнь. Также подчеркивается обязанность оценивать распознаваемость заблуждения и добросовестность контрагента по п. 5 ст. 178 Гражданского кодекса России.
Высшая инстанция отметила, что покупатель как профессиональный участник рынка знал, что квартира продается значительно ниже рыночной цены, и мог распознать, что пенсионерка действует под влиянием заблуждения. По мнению ВС, женщина не понимала, что окончательно теряет право собственности на единственное жилье, а заниженная стоимость подтверждает отсутствие у нее реального намерения на отчуждение квартиры. Суд поддержал назначение расширенной стационарной экспертизы и назвал возражения покупателя против нее надуманными и немотивированными.
В итоге Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России оставила жалобу директора агентства недвижимости без удовлетворения и сохранила в силе апелляционное решение по делу № 84-КГ26-1-КЗ.