Незначительный рост числа банков, предлагающих кредиты на жилье, компенсируется сокращением финансовых институтов, предоставляющих целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости – их стало 12 вместо 13 в январе. Сократилось с 11 до девяти число банков, которые предоставляют кредиты на покупку дома с землей на вторичном рынке жилья. Эти данные приводит аналитическая компания «Кредитмарт».
Для того чтобы поддержать ипотеку на прежнем уровне, понадобится почти весь стабилизационный фонд
Изменения в ипотечных программах банков отражают тенденции смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону объектов вторичного рынка, а также усилия банков по повышению качества кредитных портфелей, поясняется в отчете.
Самое главное – «цена вопроса». По данным мониторинга, средневзвешенная ставка в рублях в феврале увеличилась на 0,6% и составила 18,8%. Выросла она и в долларах – на 0,5% и составляет сегодня 15%.
Повышение процентных ставок связано, в первую очередь, с сохранением тенденции ослабления рубля по отношению к доллару. Однако, по мнению экспертов рынка, ипотека сейчас и так находится на «запредельном уровне» и не находит желающих. «Даже остановка роста не приведет к изменению ситуации на рынке кредитования, – заявил ВЗГЛЯДу гендиректор консалтинговой компании «ПРО-БрокерСервис» Илья Резников. – Продукт не может быть не востребован рынком. Это нонсенс – мы сохраняем недоступность жилья и делаем точно такие же ставки по кредитам».
Банки в свою защиту говорят, что ставка по кредитам с плавающей процентной ставкой в рублях в феврале 2009 года уменьшилась на 3,9% и составила 31,6%. По валютным кредитам она увеличилась на 0,7% и составила 10,9%.
Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, в 10 опрошенных финучреждениях ответили положительно на вопрос о возможности учета не только официальной, но и «серой» зарплаты. При этом отмечается, что наименьшим доверием пользуются владельцы малого и среднего бизнеса.
К тому же цифры недаром называют «средневзвешенными», так как они не включают в себя дополнительные «обременительные проценты» по открытию и обслуживанию счета, страхованию, оценке залога, проверке документов и так далее. В реальности к средней величине «чистого кредита» придется добавить в лучшем случае 3–4%, в худшем – до 6%.
Вторая проблема – сумма залога. Сегодня она также находится на запредельном уровне – средняя цифра по рынку ипотечного кредитования составляет 80% от стоимости объекта.
Аналитики рынка утверждают, что такой высокий порог требований не может существовать в принципе, если стоит задача развития не только рынка кредитов, но, в первую очередь, строительной индустрии. Для примера: в Европе сегодня средняя ставка составляет 3,5–4% годовых, в США – менее 3%.
«Как один из вариантов можно было бы рассмотреть возможность снизить ставки до 8–10%, а их «верхушку» оплачивать за счет госбюджета, – говорит ВЗГЛЯДу директор «Бюро информационной поддержки инвестиций» Кирилл Клебанов. – Это обойдется бюджету не более чем в 12–14 млрд долларов, что намного дешевле, чем последствия остановки всех строек, которую мы наблюдаем сегодня, и последующей реанимации всей отрасли и ее смежников».
Эксперты считают, что объем ипотеки в нынешнем году будет равен практически нулю. Оптимисты называют показатель в 2,5–3 раза меньше прошлогоднего.
По мнению министра регионального развития РФ Виктора Басаргина, сложившуюся ситуацию можно изменить, оказав государственную поддержку рынку ипотечного кредитования. Также считают и во многих регионах России. «Никто из рядовых граждан страны не виноват в мировом кризисе, и доплачивать банкам за возникшие у них проблемы – это неразумно и неправильно, – говорит ВЗГЛЯДу аналитик компании «Поволжье-Ресурс» Иван Охотников. – При условии, что государство компенсирует любой форс-мажор банку, а не заемщик, нормально будет работать и строительная отрасль, и банки, и главное – граждане получат наконец возможность решить проблему жилья».
Даже сами банки признают сегодняшнюю ситуацию с кредитами на жилье «нежизнеспособной». Так, по мнению президента Саровбизнесбанка Ирины Алушкиной, «даже при поддержке ипотеки со стороны государства, о которой так много говорят, покупка квартиры в кредит становится очень дорогим и к тому же очень рискованным удовольствием для подавляющего большинства россиян».
Гендиректор филиала BSGV в Нижнем Новгороде Олег Виндман считает, что «в ближайшем будущем такого бурного роста ипотеки, как в последние годы, не будет не только из-за повышения ставок, но и из-за падения стоимости жилья».
«Кризисные условия вынуждают ужесточать условия кредитования, – говорит представитель Альфа-Банка Илья Зибарев. – Учитывая падение спроса на квартиры и понижение стоимости последних, требования банков увеличились, и в первую очередь это относится к размеру первоначального взноса. Как следствие – существенно уменьшилось число тех, кто может позволить себе взять ипотечный кредит».
Другой «серьезный фактор, препятствующий развитию ипотеки, – это падение платежеспособности потенциальных заемщиков», говорят в пресс-службе ВТБ 24.
Несмотря на то что объемы кредитования падают, что должно, по идее, волновать банкиров, ни один из опрошенных газетой ВЗГЛЯД банков Москвы не планирует снижать ставки по ипотечным кредитам. Например, в Городском ипотечном банке говорят, что ставки этого года «точно не опустятся до уровня 2007 года». В «Розничном бизнесе» прогнозируют дальнейший роста ставок по всем кредитным программам.
Крайне пессимистичный прогноз дает «главный игрок» рынка – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), согласно которому объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 году без участия негосударственных банков составит не более 160 млрд рублей.
В то же время в случае выделения агентству госпомощи в размере 200–300 млрд рублей АИЖК готово снизить ставку по ипотечным кредитам до 11–15% годовых. Впрочем, обсуждение возможности выдачи господдержки АИЖК для сохранения ипотечного рынка началось еще в конце 2008 года, и пока вопрос остается открытым.
Но даже снижение процентной ставки на 3–4 пункта, как утверждают эксперты рынка, не сделает покупку жилья более доступной, так как процентная ставка влияет в основном только на размер ежемесячного платежа. Главным препятствием к доступности ипотечных кредитов остается размер минимального первоначального взноса, составляющий в настоящее время 30% от стоимости приобретаемого жилья, тогда как до кризиса он был равен 10%.
Таким образом, уверены эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», поддержка государством ипотечного рынка направлена, скорее, на сохранение этого рынка как такового, а не на восстановление его на докризисном уровне.
Впрочем, несмотря на все сложности, российские банки не намерены отказываться от ипотечных программ. Как говорят в пресс-службе банка Delta Credit, ипотечный рынок в любом случае выживет, так как в настоящее время ипотека является «единственным реальным инструментом для улучшения жилищных условий, и альтернатива ей не создана».
«Недвижимость была и остается понятым и доходным инструментом инвестирования, – говорит ВЗГЛЯДу Кирилл Клебанов. – К тому же она имеет свойство сохранения и восстановления своей рыночной стоимости даже после периода кризиса, стагнации и рецессии».
Аналитики прогнозируют сохранение нынешней кредитной ситуации на ипотечном рынке на ближайшие 6–8 месяцев. Возможность возрождения рынка жилищных займов напрямую будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране. Основная проблема ипотеки – это отсутствие «длинных» денег у банков и их страх перед кризисом, который может лишить заемщиков работы, а значит, возможности возвращать займы. Если раньше ипотека держалась за счет западных кредитов, то эта «кормушка» для российских банков будет закрыта еще долго.
«Остаются бюджетные деньги. Однако и денег АИЖК не хватит, – говорит руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко. – Для того чтобы поддержать ипотеку на прежнем уровне, понадобится почти весь стабилизационный фонд».
По мнению руководителя Сбербанка Германа Грефа, на рынке ипотечного кредитования в ближайшее время будут доминировать банки с государственным участием и несколько иностранных банков. Значит, сокращение объемов ипотечного рынка России продолжится.