«Факты – упрямая вещь: темпы снижения цен на жилье в Москве и области позволяют предположить, что падение продолжится как минимум до сентября 2009 года. К этому времени средняя цена московских квартир упадет в полтора раза по отношению к пику, наблюдавшемуся в сентябре 2008 года. А на подмосковные квартиры падение за это же время составит 45%», – считает руководитель агентства RWAY Александр Крапин.
Для возрождения ипотечного рынка заработная плата россиян в 2009 году должна вырасти на 30%, рубль – остаться стабильным, а цены на недвижимость – упасть на 60%
Специалисты Сбербанка считают, что в целом по России снижение цен на недвижимость будет менее значительным, чем в Москве. В лучшем случае они снизятся в среднем на 25% в долларах и на 7,5% в рублях. При негативном сценарии развития общеэкономической ситуации спад составит 40% в валюте и до 12% в рублях.
«Такая динамика цен будет иметь негативные последствия для ипотечного рынка и для рынка других кредитов, в обеспечении которых были использованы объекты недвижимости, – заявили газете ВЗГЛЯД в Сбербанке. – Хотя рынок ипотеки в России составляет менее 10% ВВП, данная ситуация может привести к дальнейшей дестабилизации рынка жилья и рынка недвижимости в целом».
Аналитики рынка, с которыми беседовала газета ВЗГЛЯД, считают, что в конце прошлого года рынок ипотеки фактически канул в Лету и только реанимация кредитных инструментов не вернет стройкомплекс к жизни. Эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» отмечают, что для возрождения кредитования жилья заработная плата россиян в 2009 году должна вырасти на 30%, рубль должен остаться стабильным, а цены на недвижимость должны упасть на 60%. Впрочем, столь радикальные прогнозы падения стоимости квадратных метров сегодня не делает ни один эксперт. Если исходить из подобных расчетов, то с ныне существующим уровнем доходов квартиры должны стоить на 80–90% дешевле, чем сегодня. А это уже даже не научная фантастика.
По оценкам Mayfair Properties, к марту снижение составит 25% в целом по рынку, а в некоторых сегментах снижение составит 40%. Некоторые эксперты считают зиму и весну лучшим временем для приобретения жилья, т. к. «дно» уже будет, а рубли еще не успеют обесцениться из-за инфляции.
«Виноват ли в обрушении цен на жилье кризис? Отчасти да, но не только в нем дело, – заявил газете ВЗГЛЯД директор компании «ФинМаркт-Сервис» Илья Рубашников. – Пузырь цен рос долго, в том числе благодаря политике столичных властей, чрезвычайно ревностно охранявших и защищавших интересы некоторых строительных структур».
Сегодня московская администрация обвиняет в проблемах рынка недвижимости СМИ, которые «дезинформируют» население о падении стоимости «квадратов». «Это приводит к тому, что жилье не покупается и работа строителей останавливается, – заявил в среду руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин. – С другой стороны, кредиты взять невозможно по строительству. Обман приводит к остановке наращивания темпов строительства».
«Жилье дешеветь не будет, а ипотечная схема покупки жилья в городе будет развиваться», – обещает первый заместитель руководителя департамента городского строительства Владимир Хайкин.
Власти столицы имеют в виду, что не стоит ждать двукратного падения рублевых цен с пиковых, докризисных значений, уточнил газете ВЗГЛЯД собственный источник в управлении стройкомплекса Москвы. При этом, пожелав остаться неназванным, источник открыто заявил, что в Москве существует большой дефицит жилья, население растет, инвестиционных квартир на рынке не так много, темпы строительства падают. Это подтверждают и официальные цифры пресс-службы комплекса градостроительной политики: в 2008 году в столице построено менее 4 млн квадратных метров жилья против 5,4 млн в 2007.
Любопытный факт – еще в ноябре девелоперы убеждали покупателей, что снижения не будет или оно окажется минимальным. Часть из них уже разорились или близки к этому. А к рекламной кампании «незыблемости цен» теперь активно подключилась столичная администрация.
«Показательный момент – никто из них не возмущался ростом цен на недвижимость, которая за последние два года выросла в цене на 50–60%, – сказал газете ВЗГЛЯД руководитель столичного риэлтерского агентства Юрий Веселов. – Сегодня рынок, то есть все мы, должен расплачиваться за тот спекулятивный рост. Радует только одно – есть надежда, что кризис превратит «рынок монопольных продавцов» в рынок покупателей».
Согласно последним экспертным оценкам, долларовые цены с учетом скидок упали на 25–30%. По данным «Индикаторов рынка недвижимости», максимума квадратный метр достиг 6 ноября – 6 122 долларов, а к 12 января он подешевел на 13% до 5 308 долларов только за счет ослабления рубля.
«Все, что построено, строительные компании либо уже продали, либо продадут, чуть медленнее, но продадут, – говорит газете ВЗГЛЯД гендиректор компании «ФинЭкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. – Но крайне маловероятно, что будет строиться что-то новое. Значит, неизбежен дефицит предложения через 1,5–2 года. При этом из-за падающих объемов сделок на рынке рублевая цена может даже расти из-за девальвации».
Мировой опыт показывает, что минимальный срок для восстановления – 26 месяцев. Правительство, обещая девелоперам скупить жилье для социальных нужд, лишь отсрочивает пик падения, считают эксперты. «Эта политика только вредит рынку – чем быстрее упадем, тем быстрее начнем восстанавливаться», – говорит Илья Рубашников.
В центре экономических исследований Института глобализации и социальных движений* считают сегодняшнюю ситуацию «паузой перед большим падением». По мнению экспертов, в феврале 2009 года наступит переломный момент, после которого спрос на жилищном рынке резко снизится.
«Не упасть цены не могут, – говорит генеральный директор УК «Альянс-Континенталь» Алексей Чаленко. – Сейчас произошло разделение на рынок розницы и оптовых продаж. В Подмосковье оптовые скидки достигли 60–65%, в Москве в зависимости от ситуации – 20–25%. Рынок уже достиг дна или достигнет в ближайшее время».
* Некоммерческая организация, включенная в реестр НКО, выполняющих функции иностранного агента