Рынок загородной коттеджной недвижимости Подмосковья по объемам становится сопоставимым с городским жилищным строительством. Отставание, по подсчетам специалистов, составляет около 20%.
Средняя стоимость дома в 350 кв. м с земельным участком в Подмосковье – 1,434 млн долларов
Развивается в основном Подмосковье и Московская область, другие регионы пока не очень интересны инвесторам. Но в ближайшие годы ожидается переход застройщиков в близлежащие от Москвы области, потому что экологически привлекательных участков вокруг столицы почти не осталось, а стоимость инфраструктуры силами чиновников и естественных монополистов не дает дальше расширять рынок. И исход уже начался.
Эти вопросы обсуждали участники конференции, посвященной современному коттеджному строительству. Она была организована в рамках Коттедж-форума на территории выставочного комплекса «Росстройэкспо». На единой площадке в 600 кв. м впервые была смоделирована объемная карта Подмосковья, с макетами поселков в разных направлениях от столицы. Участников выставки оказалось более 30.
Начальник отдела маркетинговых исследований аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости» Светлана Тескина рассказала о тенденциях развития рынка недвижимости подмосковных поселков.
По ее данным, в 2006 году недвижимость в подмосковных коттеджных поселках дорожала на 37%, а в 2007-м – на 17%. В целом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост цены достиг 27%. За два первых квартала 2008 года в долларовом исчислении коттеджи подорожали на 8,3%.
По мнению аналитика, рынок коттеджей имеет потенциал на ближайшие года два-три на уровне роста в 20–30%.
На северо-западе недвижимость стоит 1,8–2,5 млн долларов, а на восточном направлении – в среднем 456 тыс. долларов за такой же дом.
По данным IRN.ru, средняя стоимость дома с земельным участком в Подмосковье на начало 2008 года составляла 1,375 млн долларов, а на начало второго квартала – 1,434 млн долларов при средней площади дома 350 кв. м. Таким образом, за два года 1 кв. м вырос в цене на 55%, а с учетом земли – на 60%.
Тем не менее внутри Третьего транспортного кольца типичная трехкомнатная квартира площадью 159,2 кв. м стоит 2,5 млн долларов. Разница налицо.
В целом объем рынка за последние два года вырос вдвое и теперь сопоставим с рынком московских новостроек, если включить в него города на удалении 5 км от МКАД. Общая стоимость предложения загородной недвижимости – 28 млрд долларов.
В активной стадии строительства находится 263 коттеджных поселка, а всего рынок предложения насчитывает 420 таких населенных пунктов.
На конец второго квартала среднестатистический коттеджный поселок в Подмосковье представлял собой населенный пункт площадью 19 га, состоящий из 88 домов с участками в 21 сотку. Дома имеют среднюю площадь в 349 кв. м. Общая стоимость домовладения – 1,434 млн долларов, а содержание обходится в 439 долларов с дома.
«Инвестиционная привлекательность коттеджного поселка больше, чем у банковских вкладов и ПИФов. Инвестор получает прибыль на уровне 25–30%», – поделился директор департамента управления проектами Rodex Group Валерий Лукинов.
Но до трети цены коттеджа составляет инженерная инфраструктура. В последнее время обнаруживается интересная тенденция. Поселки часто строят на расстоянии 80–120 км от города. Если это не Московская область, то застройщики и инвесторы стараются минимизировать затраты, например делают более узкими улицы, убирают уличное освещение, используют не самую лучшую систему канализации и т. д.
В этих упрощениях есть резон. Инвесторы неохотно вкладываются в инфраструктуру загородной недвижимости из-за ряда препятствий. Среди них – политика естественных монополистов в области газификации и электроснабжения, проволочки в Роснедвижимости, долгие сроки согласования документации, коррупция, отсутствие свободных мощностей для технических подключений по техподключениям и непрозрачность схем взаимодействия общественных организаций и чиновников.
«Если стоимость земельных участков дорожает на 30–50% в год, то при получении технических обоснований для получения энергетических мощностей и техподключений тенденция совсем другая, – сказал Лукинов и спросил: – В 2007 году за это просили 200 тыс. долларов, а сколько это стоит сейчас?»
«Полтора миллиона долларов!» – хором ответили участники форума.
Это они ничем не смогли объяснить, кроме жадности чиновников.
«Тон ответов на запросы у профильных организаций таков, что они не горят желанием участвовать в проекте «Доступное и комфортное жилье», который должен быть на 60–70% реализован за счет малоэтажного жилья», – напомнил директор департамента управления проектами Rodex Group Валерий Лукинов.
Стоимость жилья класса люкс и бизнес и так не позволяет ему считаться доступным. Но рынок даже такой недвижимости может прекратить свое существование.
«Из-за дороговизны инфраструктуры рынок малоэтажного строительства в Подмосковье может остановиться. Естественные монополисты и чиновники на местах, а также проволочки с документацией грозят проектам нерентабельностью», – продолжил Лукинов.
Компании, которые специализируется на недвижимости бизнес-класса, уже начали уходить из Подмосковья. В настоящий момент, как считают специалисты, Ленинградская область становится более привлекательной, а через 2–3 года застройщики будут уходить в ближайшие к столице регионы.