Во вторник Сбербанк объявил о готовности предоставить россиянам, потерявшим работу, рассрочку до одного года по выплате потребительских кредитов.
Если предположить падение стоимости жилья на 50% и более, все равно соответствия цена − качество не будет
По причине чрезвычайного дисбаланса между стоимостью квадратных метров и реальными доходами россиян жилье стало для большинства недоступной роскошью. Кризис заставил банки свернуть ипотечное кредитование, являвшееся последние год−два фактически единственным инструментом в решении «квартирного вопроса».
Напомним, что с 1 января 2009 года вступит в силу закон, позволяющий использовать средства «материнского капитала» для оплаты ипотечных кредитов в 2009 году.
Все эти последние решения правительства призваны подстегнуть падающий спрос на жилье, а строительная отрасль послужит своего рода локомотивом, который выведет страну из экономического кризиса. Впрочем, произойдет это далеко не сразу.
Согласно данным ВЦИОМ, сегодня 41% россиян считают наиболее надежным способом вложения денег недвижимость. За последний месяц ее популярность упала на 7%. На втором месте золото и драгоценности, на третьем − счет в Сбербанке. Социологи особо отмечают, что привлекательность вложения средств в недвижимость падает прямо пропорционально снижению цен.
Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, цены на квартиры в Москве в декабре опустились ниже 5,5 тысяч долларов за квадратный метр, а индекс доходности жилья впервые за последний год стал отрицательным. Снижения арендных ставок за падением рынка недвижимости не последовало, так как спрос на столичное жилье остается на высоком уровне.
По оценке «Индикаторов рынка недвижимости», средняя стоимость московского «квадрата» опустилась на 1,5%, а за три недели декабря он подешевел более чем на 5%. В большей степени коррекция затронула так называемое «старое советское жилье», в особенности то, что было изначально чрезмерно «раздуто», например панельные хрущевки. Цены на более качественное жилье остаются на уровне лета 2008 года.
Рекордным стало рублевое снижение цен − 2,4% за последнюю неделю. Сегодня средняя стоимость составляет порядка 151,5 тысяч рублей.
Падение цен на недвижимость привело к тому, что индекс доходности жилья ушел в минус. Напомним, что в 2006 году после почти двукратного удорожания квартир доходность жилья составляла около 100% годовых, а индекс доходности более чем в 10 раз превышал номинальную доходность по банковским депозитам. Кризис привел к тому, что доход от аренды квартиры уже не компенсирует потери ее рыночной стоимости.
Невнятные перспективы и отчаянное финансовое положение многих строительных компаний вынуждает их, не признавая этого официально, снижать цены на жилье. Не побоялся этого сделать только «Дон-Строй», который первым из девелоперов объявил о 25-процентном снижении цен на квартиры.
Согласно собственному мониторингу газеты ВЗГЛЯД, почти все компании тем или иным образом привлекают потенциальных покупателей дисконтом. Например, на 10−25% снизил цены в новостройках «Главстрой», Mirax Group собирается предоставить скидки до 25% от первоначальной стоимости квартир, рассказывал в начале декабря зампред правления Андрей Клецко.
Если традиционно соотношение спроса между «вторичкой» и «первичкой» было в Москве 60 на 40, сейчас эта пропорция сместилась к 90 на 10 в пользу «вторички», считают эксперты рынка.
Формально, по прайс-листам, цены на новостройки снизились незначительно, однако реальные сделки заключаются исключительно со скидками или так называемыми «индивидуальными бонусами».
«Продажи наблюдаются там, где двигаются цены. Все готовы идти на уступки, но мало кто официально признается в демпинге», − говорят в компании Panorama Estate.
«В отдельных случаях фиксируется и более значительный дисконт, − сказал газете ВЗГЛЯД гендиректор столичного бюро недвижимости Ольга Каменева. – Иногда квартиры уходят со скидкой в 40−60%, но все-таки это исключение из правил, касается оно явно переоцененных объектов. Иногда такая информация является заведомой «уткой». Спрос сейчас очень низкий, большинство потенциальных покупателей предпочитают ждать «дна».
Сегодняшний дисконт в 25−30% для новостроек – это и есть «дно», утверждают многие эксперты. Коррекция вниз коснется и вторичного рынка примерно таким же образом, а затем последует стагнация, которая будет продолжаться не менее 12−16 месяцев.
Наиболее активное снижение цен сейчас фиксируется в Воронеже – 10−15%, Ростове-на-Дону – 7%, Владивостоке −5,8%, Волгограде −5,4%, Санкт-Петербурге −5%, Красноярске – 4,9%, Омске − 2,7%, Москве −2,6%, Екатеринбурге −2,6%, Кемерове – 2,7% , Перми – 2,2%, Краснодаре – 5,7%.
Для того чтобы покупатель вернулся на рынок недвижимости, необходимо падение стоимости жилья на 25−50%, посчитали аналитики Unicredit Aton. По их расчетам, с 1 сентября российские рынки в среднем упали на 60%, тогда как жилье подешевело лишь на 3%. Как считают сами строители, сейчас спрос на недвижимость снизился примерно в два раза. Кризис выбил из их рук все старые «козыри» в виде цен на цемент, металл и все другие стройматериалы. К тому же на фоне заморозки порядка 80% строек резко снизилась стоимость рабочей силы. В совокупности все это дает удешевление строительства примерно на 25%, так считают эксперты в Ассоциации строителей России.
Сегодня себестоимость строительства одного квадратного метра типового (т. е. панельного) жилья в Москве без учета городских обременений находится на уровне 30 тысяч рублей. На рынке средняя цена «квадрата» − 150 тысяч. «Не секрет ни для кого, что до 40−50% маржи оседает в карманах чиновников, контролирующих стройрынок, что вынуждает застройщиков «накручивать» цены, − сообщил газете ВЗГЛЯД гендиректор компании «ФинЭкспертиза» Дмитрий Шустерняк. – Но и аппетиты компаний тоже явно не соответствуют текущей ситуации, не говоря уже о том, что качество жилья еще очень и очень далеко от его стоимости. Даже если предположить его падение на 50% и более, все равно соответствия цена − качество не будет».
Что касается прогнозов на более отдаленную перспективу, то эксперты проявляют завидную осторожность. Так, президент Российского союза строителей Виктор Забелин считает, что рыночная цена квадратного метра жилья в России может снизиться в следующем году на 15−20%, но не больше.
По его мнению, непроизводственные расходы строителей не снижаются, в том числе затраты на приобретение земли под строительство и подключение к сетям естественных монополий. Виктор Забелин считает, что падение цены на 15−20% является «критичным порогом для строительной отрасли, которая в таком случае не сможет оправдать свои расходы».
С другой стороны, Росстат утверждает, что средняя стоимость строительства для застройщиков в 2008 году составила чуть выше 16,6 тысячи рублей. Эта цифра вызывает недоумение строителей, многие из которых уверяют, что доходность их бизнеса никогда не превышала 25−30%, тогда как, по официальным расчетам, она должна быть выше 100%. Конечно, в «святая святых» строительной бухгалтерии никого не пускают, охраняя секреты производства лучше Форт-Нокса, но, судя по конфиденциальной информации газеты ВЗГЛЯД, на некоторые категории жилья прибыль действительно исчислялась сотнями процентов. При одном «но» − большая часть «уходила» на так называемую «коррупционную часть» бизнеса.
«На сегодняшний день нет пока признаков того, что стройрынок станет более прозрачным и свободным от разного рода «обременений», − говорит Ольга Каменева. – Во всяком случае, они останутся в столице, хотя бы по причине ее исключительного места в России и дефицита жилья».
Уже сегодня абсолютно очевидно, что предложение жилой недвижимости в следующем году резко сократится в 2−3 раза, так как в 2008 году новые проекты на рынок практически не выводились, кризис, вызвавший «заморозку» большинства объектов, только усугубил ситуацию. Это означает, что на рынке неизбежно проявится накопившийся отложенный спрос, который к моменту выхода из кризиса, через год−два, может составить не один миллион квадратных метров. Отложенный спрос и дефицит предложения приведут к тому, что цены вернутся к уровню лета 2008 года и продолжат рост.
По словам генерального директора группы «Альянс Континенталь» Алексея Чаленко, на сегодняшний день в России пока никак не сдувается так называемый «долговой пузырь» − последние 10 лет производительность труда росла с динамикой 7,2% в год, а зарплаты за это время выросли на 22%. В итоге появился спрос, не подтвержденный реальной экономической ситуацией, а россиянам понравилось покупать жилье в кредит. За этот же период времени в Москве количество социального жилья выросло с 200 тысяч квадратных метров в год до почти 2 миллионов. Это привело к сокращению в разы предложения и подстегнуло неоправданный рост цен на жилье.
Эта тенденция сейчас только усилится, так как многие девелоперы в условиях кризиса вынуждены продавать свои объекты государству под социальные программы. Можно порадоваться за тех, чья очередь на подходе. Но все остальные, желающие улучшить жилищные условия, будут вынуждены выбирать из того, что останется на рынке. То есть из фактического «ничего», если считать, что более 90% новостроек эконом-класса скупят муниципалитеты.