Острый финансовый дефицит как прямое следствие падения ликвидности российских банков поставил строительные компании перед жестким выбором – или просить помощи у государства и, значит, частично уходить под его контроль, или распродавать бизнес, в первую очередь новостройки. Выиграют от этого только очередники, которые могут получить больше так называемых льготных квартир. Всем остальным, рассчитывавшим до кризиса тем или иным способом накопить денег на жилье, радоваться нечему – рынок предложения сузится, что неизбежно приведет к новому взлету цен.
«Ежегодно мы строили и покупали для льготников 1–2,5 млн кв. м», – говорит замминистра регионального развития России Сергей Круглик. Теперь государство будет закупать жилье у девелоперов, отдавая предпочтение самым дешевым предложениям. На выкуп может быть направлено до 100 млрд рублей, а основным источником дополнительного финансирования станет Фонд содействия реформированию ЖКХ, говорит замминистра.
О необходимости выделить из этого фонда регионам дополнительные субсидии на расселение аварийного фонда говорил и премьер-министр Владимир Путин, сообщивший, что на эти цели «было бы возможно выдать двухгодичный лимит на 50 млрд рублей».
По информации газеты ВЗГЛЯД, Сергей Круглик возглавил некую рабочую группу или даже антикризисный штаб по выработке мер поддержки стройиндустрии, в который входят руководители банков и строительных организаций, в числе которых гендиректор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман, президент «Интеко» Елена Батурина, председатель совета директоров «Дон-Строя» Максим Блажко, гендиректор Главстроя Артур Маркарян, представители Минфина, Сбербанка, ВТБ и Газпромбанка.
Президент Института экономики города Надежда Косарева, участвующая в работе этого штаба, сообщила, что одной из основных задач является поддержка текущей ликвидности строителей и в этой связи обсуждалась возможность выделения кредитов банками (деньги которым сейчас дает правительство) на завершение конкретных проектов.
Но, чтобы банки возобновили кредитование, им необходима гарантия, что строящееся жилье будет востребовано. Спрос планируется стимулировать в том числе через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), говорит Косарева. Правительство уже обещало АИЖК 60 млрд рублей, но этого будет недостаточно, считает она.
По информации источника газеты ВЗГЛЯД в Минрегионразвития, в среду участники штаба встретятся с вице-премьером Игорем Шуваловым, а в четверг предложения о поддержке отрасли вынесут на обсуждение премьера Владимира Путина.
Ранее был принят законопроект, который позволит Банку развития предоставлять на замещение иностранных займов российским компаниям экстренные кредиты с минимальной ставкой LIBOR+5%, а взамен банк получит право требовать от клиента согласования всех сделок. Фактически это означает введение внешнего управления. Объем средств оценивается в 50 млрд долларов. Сам Банк развития заработает на этом 4%, или 2 млрд долларов.
Многие аналитики предполагают, что, по сути, речь идет о возможном установлении госконтроля над девелоперским рынком России, в случае если стройкомпании решатся просить помощи у государства.
Выкупая у должников жилье (по пока совершенно неясным ценам и невнятной процедуре), столичные власти фактически предлагают девелоперам обменять их квадратные метры на контроль города, т.е. предлагают установить над стройкомпаниями не федеральный, а московский контроль.
«Произойдет ли национализация строительных компаний, или им будет предоставлена помощь в виде кредитов на рыночных условиях – это зависит в первую очередь от самих девелоперов, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Экспертиза-ХХI» Егор Колыванов.– Если они предложат покупателям достойный дисконт, то смогут выйти из явно патовой ситуации».
Несмотря на кризис, цены на столичную недвижимость в сентябре выросли в среднем на 5%. Таковы данные обзоров сделок, подготовленные для газеты ВЗГЛЯД рядом риелторских фирм Москвы.
Сейчас средняя рыночная цена квадратного метра составляет 206 тыс. рублей, или 8100 долларов. Возможный дисконт не превышает 3–5%. Если сравнивать с началом года, то московские квартиры подорожали в среднем на 42%, причем наименьшие показатели – у монолита.
Суммарный денежный объем предложения на рынке столицы оценивается экспертами консалтинговой компании RRG в 15 млрд долларов. «Другое дело, – говорит представитель инвестиционной фирмы Real-Group 2008 Елена Снежникова, – что продать или купить сегодня одинаково трудно – все заняли выжидательные позиции. Одни надеются на обвал цен, другие – на стагнацию или даже рост».
Глава Mirax Group Сергей Полонский заявил о готовности съесть свой галстук на Красной площади, если цены на квартиры не поднимутся более чем на 25% в течение года. Весной он спорил с Михаилом Прохоровым на миллион долларов, что никогда девелоперские компании не будут продаваться «за три копейки».
Цены на жилье в Москве падать не будут. Такое мнение высказал первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк. «Возможна такая ситуация, когда застройщик продаст банку недвижимость, однако банк все равно выставит эту жилплощадь по рыночной стоимости», – считает чиновник. Он отметил также, что московским властям пришлось поднять процентную ставку по социальной ипотеке с 10,5 до 11,7%.
О сохранении строительных темпов говорит и руководитель комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы Владимир Ресин. При этом главный московский строитель одновременно отмечает, что земельных участков в столице хватит на 90 млн кв. м жилья, а строиться ежегодно будет не больше 5 млн кв. м. По его словам, для нужд москвичей этого достаточно и не стоит превращать город в одну большую стройку.
Новые площадки – это бывшие промышленные зоны и земли федеральных министерств и ведомств, в первую очередь полигоны и военные городки Минобороны. Впрочем, сроки освоения этих земель достаточно туманны.
Некоторые аналитики считают, что такой подход только способствует сохранению дефицита жилья и удержанию высоких цен, не говоря о поддержке и создании преференций для «своих» строительных компаний за счет выкупа недостроя у испытывающих финансовые трудности девелоперов-конкурентов.