Стоит ли радоваться решению столичных властей, не произойдет ли скупка квадратных метров «своими» компаниями, кто и как будет определять ценовую политику, дойдут ли выкупленные квартиры до очередников или будут придержаны до лучших времен, и главный вопрос – будут ли скорректированы цены на рынке. Эти вопросы обсуждают и комментируют сегодня все аналитики.
Девелоперы стоят сейчас перед выбором: заплатить 20–25% банкирам за кредиты или снизить цену на столько же конечным покупателям жилья
Застройщики-девелоперы оказались в очень сложной ситуации – кредиты на Западе «кончились», в отечественных банках предлагают робин-гудовские проценты минимум в 20–25% годовых или требуют уступить долю в проектах, что равнозначно невозможности получения свободных средств. Результат очевиден и виден невооруженным глазом – большинство строек Москвы встало.
«Не стоит радоваться вероятному банкротству «зажравшихся» девелоперов, – говорит директор компании «О.С.Г.» Кирилл Нарашкин. – Их крах неминуемо скажется на всех жителях города: доходы столицы упадут, а число очередников останется на прежнем уровне, так как именно частные строительные компании обеспечивали город так называемыми социальными квартирами».
С другой стороны, на рынке было немало и спекулянтов, скупавших жилье целыми домами и ждавших очередного витка цен. По оценкам некоторых экспертов, такие инвесторы – банки, сами девелоперы, частные лица – составляют до 40–45% всего столичного рынка. Именно из-за их «спекулятивных ожиданий» и фактического сговора застройщиков и был раздут пузырь недвижимости. Но не только в них дело.
«При наличии достаточного предложения не было бы оснований для спекуляций, – считает генеральный директор «Финэкспертизы» Агван Микаелян. – Спрос есть и будет, а квадратных метров как не было в достатке, так и нет. И вина в этом не строителей, а города, который не в состоянии обеспечить последних нормальными стройплощадками и тоже придерживает их и накручивает стоимость за счет всякого рода обременений».
Есть и еще один момент, о котором так не любят говорить столичные чиновники, – это характер и близость девелоперов к первым лицам города. Они решают, кому и сколько выделить земли, где и что строить, как обеспечить или не обеспечить инфраструктуру, давать ли разрешение на подключение к сетям или заставить все делать самостоятельно и многое другое, то, из чего складывается реальная, а не проектная стоимость объекта. Известный факт – стоимость всех «обременений», включая коррупционную составляющую, составляет до 40% стоимости самого строительства.
Как сообщил газете ВЗГЛЯД источник в московском правительстве, пожелавший остаться неназванным, «понятно, что помощь застройщикам, если она будет оказана, получат далеко не все компании, то есть вполне вероятна недоказуемая схема очистки рынка естественным путем от неугодных компаний в пользу «своих».
Неформальные связи действительно недоказуемы, но можно проследить за тем, какие компании окажутся в первых рядах и что будет происходить с этим жильем в дальнейшем. Проблема есть и здесь – традиционная непрозрачность и завуалированность реального положения дел на рынке столичной недвижимости.
«Столичные девелоперы в условиях острой нехватки денежных средств могут начать распродавать свои объекты, тем более что долларовые цены на первичном рынке жилья в начале месяца снизились, ипотека перешла в разряд абсолютной недоступности со ставками под 20% годовых, а общий объем предложений на рынке недвижимости показывает рост», – говорит газете ВЗГЛЯД эксперт компании «Финанс-Девелопмент-ХХI» Денис Карелин.
Стоит все же отметить, что «распродажа» в сегодняшних условиях не означает дисконт в 50–70%, скорее надо говорить о коррекции на уровне 20–30%, причем этот шаг принесет им выгоду в ближайшей перспективе, считают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости». Во-первых, будет сбит аппетит компаний, закрепивших за собой те или иные земельные ресурсы и площадки под застройку со спекулятивными целями. Во-вторых, дисконт коснется и цен на земельные участки, которыми распоряжаются городские чиновники, а значит, упадет себестоимость строительства и масштабы коррупционной составляющей.
В-третьих, дисконт означает для застройщиков сохранение собственного бизнеса, что вполне оправдывает жертву потерь порядка в 20–30%. Следует отметить, что за последние три года цены московских «квадратов» выросли в 3 раза – до 6450 долларов в среднем. Так что даже удешевление на треть вряд ли можно считать невосполнимой потерей, и рентабельность строительных проектов не перестанет быть менее привлекательной.
Есть еще один аспект – рост процентных ставок по кредитам для застройщиков. «Сегодня они уже превысили 22% и могут подняться до уровня абсолютной недоступности, – говорит Агван Микаелян. – Причем даже трехкратное увеличение стоимости займов строителей не испугало».
Когда заемные деньги стоили застройщикам в пределах 6–8% годовых, имело смысл вообще не продавать квартиры, которые дорожали еще большими темпами. Сейчас сомнительно выплачивать банку так много только для удержания цен, повышая риск кассового разрыва и банкротства бизнеса. Не говоря уже о том, что по прежним ценам теперь уж точно никто ничего покупать не будет.
«Целесообразнее девелоперу дать тот же дисконт порядка 20–25% реальным покупателям квартир и тем самым привлечь деньги с рынка», – говорит Денис Карелин. Потенциальный спрос на жилье в Москве действительно огромный, и он никуда не уйдет, а предложение не достигнет уровня достаточности еще много лет. В случае дисконта спрос будет обеспечен реальными покупателями и нормальными инвесторами, которые понимают, что через год-полтора цены снова пойдут вверх».
Другими словами, девелоперы стоят сейчас перед выбором: заплатить 20–25% банкирам за кредиты или снизить цену на столько же конечным покупателям жилья. «Мы за ценой не постоим» – этот лейтмотив ушел в прошлое, равно как и другой: «день простоять да ночь продержаться».
Следует иметь в виду и то, что горячие новости о ценах на жилье в условиях кризиса привносят нервозность и даже одно громкое банкротство может вызвать «эффект домино» – и тогда спираль разорений остановить будет невозможно. Этому научил всех недавний опыт США.
И последнее. В столице было и остается огромное количество территорий под промышленными зонами, пятиэтажками и ветхими строениями. По информации московского стройкомплекса, это не менее 70 млн кв. м.
Городские власти докладывают о профиците бюджета и его триллионных значениях, сопоставимых с бюджетами самых богатых городов мира. Безусловно, это могло бы стать поводом для гордости, но при одном условии – если бы москвичи знали, на что расходуются их деньги и почему на все эти триллионы нет возможности построить жилье, но их оказывается достаточно для «благотворительного» выкупа недостроя у частных стройкомпаний.