В прошлом году Центробанк сильно переживал о рисках возникновения ипотечного пузыря, так как темпы выдачи ипотеки показывали слишком большой рост. Причем ипотечный бум в России наблюдается уже не первый год. Однако в начале 2024 года ЦБ увидел начало охлаждения рынка ипотеки.
Темпы роста ипотечного кредитования в первом квартале будут как минимум в два раза меньше, чем в прошлом году, заявила зампред ЦБ Ольга Полякова. По предварительным данным, темпы роста ипотеки в январе–марте составили всего 2-2,5%, а в этом году ипотечный портфель вырастет, но несильно – лишь на 7-12%, оценивает Полякова.
«ЦБ был обеспокоен разогревом рынка ипотеки, так как это создавало риски для стабильности финансовой системы страны. Регулятор опасался недооценки кредитоспособности заемщиков и перекредитования, что могло привести к росту неуплаты и просрочек», – говорит Дмитрий Осянин, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Плеханова.
Охлаждение рынка ипотеки связано с изменением условий льготной ипотеки под 8%, так как в декабре был увеличен первоначальный взнос с 20% до 30%, а также уменьшен максимальный размер льготного кредита до 6 млн рублей. В ЦИАН отметили, что эти изменения сильно ударили по спросу.
Спрос на квартиры в новостройках в Московском регионе упал в первом квартале на 47% в годовом выражении: столь значительного падения никогда не случалось ранее,
подчеркивает ЦИАН. По их данным, в первом квартале в новостройках Москвы и Подмосковья проданы 29,3 тыс. квартир и апартаментов.
«Резкий спад спроса на новостройки в Московском регионе может быть связан как с переоценкой цен на недвижимость, так и с ограничением финансовых возможностей покупателей. Скорее всего, спрос охладился в связи с ростом цен», – говорит Осянин.
Что касается льготных программ, то рабочая группа продолжает работать над их изменением. На днях президент дал поручение включить в семейную ипотеку возможность покупать жилье на вторичном рынке. До сих пор льготные программы ипотеки распространялись только на первичный рынок жилья, что стало основной причиной сильного перекоса в сторону спроса на новостройки и сильного роста цен на них. Тогда как квартиры на «вторичке» могли долго простаивать и цены там росли значительно медленнее.
Теперь предлагается сделать возможным приобретать квартиру в ипотеку по льготным программам семьям с детьми на вторичном рынке. Правда, здесь есть свои ограничения. Речь идет только о семейной ипотеке, плюс «вторичка» должна находиться в населенных пунктах, где жилищное строительство осуществляется в недостаточном количестве. Это поручение должно быть исполнено до 30 июля.
«Расширение льготной ипотеки на вторичное жилье может помочь исправить перекос на рынке недвижимости, но ограничения по программе могут ограничить ее эффективность. Но сейчас молодым семьям не хватает кредитного продукта под названием «ипотека на ремонт». Так как многие покупают квартиру в новостройке без отделки, а вторичное жилье требует обновления квартиры», – говорит Дмитрий Осянин.
В ЦБ отмечают как раз рост потребительского кредитования в первом квартале. И это регулятор связывает в том числе и с тем, что необходимо брать кредиты, чтобы отремонтировать те самые квартиры, которые были куплены.
«На рынке ожидается продолжение трендов первого квартала: охлаждение ипотеки, падение спроса на новостройки и оживление спроса на рынке вторичного жилья», – говорит Осянин.
Впрочем, директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков отмечает активность покупателей на московском рынке новостроек, которая была на 38% выше, чем в первом квартале прошлого года. В том числе потому, что ипотека на вторичном рынке стала заградительной из-за высокой ключевой ставки. Поэтому часть покупателей переориентировалась на новостройки по льготным программам.
«Основное, что сейчас будет происходить на первичном рынке – это повышение спроса в связи с приближением даты окончания программы льготного ипотечного кредитования. Как обычно бывает в таких случаях, многие постараются «успеть в последний вагон» и взять ипотеку. Ожидается, что во втором квартале спрос на новостройки будет на 50% выше, чем в первом», – говорит Кочетков.
Дело в том, что льготная ипотека под 8% действует до 1 июля, и ее могут не продлить, а завершить. Пока обещают продлить только семейную ипотеку сразу до 2030 года – такое поручение дал президент Владимир Путин.
Поэтому пока ни о каком снижении цен на новостройки можно не мечтать.
«В перспективе трех месяцев возможно повышение медианных цен на 10-15% – так девелоперы отреагируют на рост спроса в преддверии отмены программ льготной ипотеки»,
– говорит эксперт.
При этом доля покупок квартир в ипотеку действительно снизилась: на первичном рынке Москвы – до 52% против 80% в сентябре–декабре 2023 года, по данным «Инком-Недвижимости». Однако ипотека замещается другими инструментами продаж, рассказывает Кочетков.
«Рассрочка платежа стала наиболее популярным способом приобретения первичных квартир: в феврале–марте этого года количество сделок с ней выросло на 60% в годовом выражении и на 40% по отношению к показателю декабря 2023 года», – говорит собеседник. Еще в прошлом году застройщики неохотно предлагали рассрочку до двух-трех месяцев, но сейчас дают рассрочку на год, а иногда даже на два года, достаточно заплатить лишь первоначальный взнос 20%.
Два года назад появилась траншевая ипотека, которая становится все более популярной, рассказывает Кочетков. Ее смысл в том, что на время стройки объекта (а это может быть от года до трех лет) банк выдает первый транш кредита в 10% от тела кредита, и именно от этой суммы рассчитываются ежемесячные платежи. Они намного ниже, чем от общей суммы кредита. И только после ввода дома в эксплуатацию банк выдает остальную часть кредита.
Если покупать новостройку не в рамках льготной ипотечной программы, а по рыночным ставкам, то, возможно, есть смысл подождать второй половины года или 2025 года, когда ЦБ начнет снижать ставки. Впрочем, вместе со снижением ставки могут снова начать расти и цены на новостройки.
Что касается вторичного рынка, то предложение на рынке Москвы начало увеличиваться. Этого не наблюдалось больше года, говорит Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости».
«В ближайшей перспективе рынок будет медленно ползти вниз – предложение может постепенно увеличиваться, а цена будет плавно снижаться – примерно на 1% в месяц», – ожидает Шлома. По данным агентства «Инком-Недвижимость», порядка 40% квартир уже продаются с небольшим снижением цены – в среднем на 2%.