Первое, докризисное полугодие 2008 года было «исключительно удачным для ипотеки»: банки выдали на 67% больше кредитов, чем в первом полугодии 2007 года. Однако кризис вернул цифры к реальности: за три квартала рост составил уже всего 25%, а по итогам года – не более 630 млрд рублей. То есть рост составит всего 9–13%. Напомним, что в начале 2008 года эксперты АИЖК прогнозировали, и на то были веские основания, двух-трехкратный рост.
Следует задуматься о внедрении альтернативных инструментов кредитования жилья, во всяком случае до тех пор, пока реальные доходы россиян не позволят им приобретать жилье самостоятельно
Согласно данным АИЖК, с июня 2007 года к ноябрю 2008 года доля «длинных», более трех лет, кредитов рухнула с 54% до 4% в самых маленьких банках, в средних – с 33% до 8%. Немаловажным фактом является то, что с ноября прошлого года выдачу «длинных» кредитов снизили сразу три крупнейших ипотечных кредитора. Так, Сбербанк снизил ее на 35% по сравнению с октябрем, ВТБ 24 – на 34%, Газпромбанк – на 65%.
«Фактически сегодня можно говорить о том, что ипотека канула в Лету, – сказал газете ВЗГЛЯД гендиректор компании «ФинЭкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. – Тем самым рухнули вслед за этими процентами и надежды тысяч россиян улучшить свое жилищное положение. Значит, следует задуматься о внедрении альтернативных ипотечному кредитованию инструментов. Во всяком случае до тех пор, пока реальные доходы россиян не позволят им приобретать жилье самостоятельно. Но это очень отдаленная перспектива».
Следует напомнить, что из более чем 120 банков с ипотекой сейчас работают не более 8–10, да и те в последние два–три месяца ужесточили условия кредитования, в частности перестали учитывать неофициальный доход, отказались от кредитов без первоначального взноса и пересмотрели ставки по ипотеке. При этом рост рублевых ставок был гораздо выше, чем валютных. В свою очередь, на сегодняшний день практически все заемщики предпочитают валютные кредиты, более дешевые. Но их практически не выдает ни один банк. В результате впервые со второго квартала 2005 года доля валютных кредитов выросла на 15%.
В своем докладе аналитики АИЖК констатируют, что снижение доступности ипотеки сокращает спрос на жилье. Это в конечном счете неминуемо должно привести к падению цен на недвижимость. При этом, по мнению экспертов, наибольших ожиданий относительно коррекции цены жилья следует ожидать в тех регионах, где одновременно доля ипотечного кредитования составляла более 20%, объемы ипотечного кредитования снижаются, а количество сделок купли-продажи квартир уменьшается. О каких именно регионах идет речь, не сообщается.
Эксперты неоднозначно оценивают такой подход к ценам на жилье, которые формирует рынок, то есть, в конечном счете, потребитель. Если он будет лишен доступных кредитов, то спроса не будет, это однозначно. Так как не может быть одновременно дорогих кредитов и дорогого жилья. Не говоря уже о том, что доступность ипотеки должна определяться реальными доходами россиян.
Что касается прогноза на нынешний год, то его, по мнению специалистов АИЖК, необходимо строить, исходя из данных второго полугодия 2008 года. Ожидается, что в 2009 году будет выдано кредитов на сумму максимум 400 млрд рублей, из которых так называемая «чистая выдача» составит не более 330 млрд рублей. Таким образом, специалисты агентства планируют уменьшение объемов кредитования почти в два раза.
«Следует иметь в виду, что сегодня банкам все труднее становится рефинансировать ипотеку, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик Бюро информационной поддержки инвестиций Денис Круглов. – Если в начале 2008 года АИЖК выкупало у банков 35% закладных, к концу 2008 года его доля достигла 80%. А на 2009 год АИЖК прогнозирует 95%».
В последние дни уходящего года АИЖК сообщило, что в 2009 году оно намерено рефинансировать ипотечные кредиты на 29,5 млрд рублей. Наибольшее количество средств – 9,8 млрд рублей – планируется потратить в Приволжском федеральном округе. Более 19% достанется Сибирскому федеральному округу, еще 3,9 млрд рублей агентство потратит на скупку ипотеки, выданной в Уральском округе, 3,4 млрд рублей – в Центральном округе, 3,1 млрд рублей – в Северо-Западном округе, 2,98 млрд рублей – в Южном округе, 951 млн рублей – в Дальневосточном округе.
Кроме этого, в 2009 году АИЖК планирует рефинансировать не только выданные кредиты через выкуп закладных, но и предоставлять банкам ссуды на предстоящую выдачу ипотеки, которая будет выкуплена агентством. Аналитики агентства рассчитывают, что это даст российским банкам ресурсы для развития рынка ипотечных кредитов.
«Риск заключается в том, что кредиты на жилье являются многолетними, а зарезервированные на эти цели деньги Банка России получены всего на полгода, – комментирует газете ВЗГЛЯД аналитик рынка Ольга Трегубченко. – Это больше похоже на перекредитование «коротких» денег. Вполне реальна ситуация, когда у Банка России выделенные правительством деньги закончатся, банкиры окажутся перед необходимостью потребовать от ипотечных заемщиков досрочно погасить долги. Действительно, в этом случае дефолт будет масштабным и всеобщим».
Есть еще одна любопытная деталь. Принято считать, что общий объем выданных гарантий не должен превышать размер уставного фонда более чем в пять раз. Уставной фонд АИЖК равен 69 млрд рублей. Таким образом, объем обещанных правительством гарантий в 500 млрд рублей превышает размер уставного фонда более чем в семь раз. Это означает, что если у государства закончатся деньги и не будет никаких других источников кредитования, то вся система ипотеки в России может обрушиться.
Есть у экспертов и противоположное мнение, далекое от пессимистического сценария и повторения опыта США. «Необходимо понимать, что это кризис «бумажный», тогда как реальных активов не стало ни больше, ни меньше, – говорит аналитик брокерской компании HTCS Андрей Закревский. – Снижение цены по акциям произошло в 10 раз, а купить эти акции нереально, их просто нет. Активы девелоперов никуда не исчезли и не испарились, надо лишь немного подождать – и они снова вернутся к своей стоимости и станут еще дороже».
В этом случае беспокоиться не о чем. Если ипотека заработает, это спасет девелоперов, их проекты и стройки будут «разморожены». Значит, и цены на жилье пойдут вверх. Это – неизбежность и только вопрос времени. Но, как становится очевидно сегодня, ипотека и те меры, которые рекламирует АИЖК, спасут далеко не всех, кто решил воспользоваться в недавнем прошлом благоприятной финансовой конъюнктурой и взял кредит на новое жилье.
АИЖК намерено в 2009 году реализовать программу реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для заемщиков, оказавшихся в затруднительной финансовой ситуации в связи с потерей места работы из-за кризиса или существенным сокращением дохода. То есть выполнить поручение российского правительства, данное в конце прошлого года.
Но претендовать на помощь АИЖК могут только те заемщики, чья сумма ежемесячного дохода и ежемесячных доходов членов семьи, за вычетом платежей по ипотечному кредиту, опустилась ниже официально установленного для данного региона прожиточного минимума. Сюда же относятся те, чьи доходы упали в результате увольнения или урезания зарплаты более чем на 50%.
Просроченная задолженность на момент обращения заемщика в АИЖК не должна превышать 90 дней, а остаток основного долга обязан составлять не менее 300 тыс. рублей. Агентство совместно с банком будет предоставлять заемщику денежные средства на погашение платежей по имеющемуся ипотечному кредиту в рамках льготного периода сроком на один год.
Не подлежат реструктуризации кредиты, полученные на недостроенное жилье, и кредиты на приобретение жилья без залога приобретаемого объекта недвижимости. Кроме того, общая площадь купленной по ипотеке городской квартиры не должна превышать 45 квадратных метров на человека. Если в ней проживают двое, то верхней планкой допустимого метража считаются 30 «квадратов» на человека, для трех человек и более – не более 25 квадратных метров на человека.
Этим стандартам АИЖК не отвечает ни один современный дом. Данные критерии идеально подходят только к советской «панели». Но даже не имея на руках статистики, можно предположить, насколько минимален процент тех заемщиков, которые хотели улучшить свои жилищные условия за счет кредита под «панель».
Есть еще одно «но» – стоимость квадратного метра не должна превышать более чем на 50% среднюю рыночную стоимость «квадрата» в соответствии с оценками Минрегионразвития.
Эксперты рынка сходятся во мнении, что на помощь государства не могут рассчитывать более половины ипотечных заемщиков. И это – в лучшем случае.