После переговоров с риэлторами и выездом на место – к загадочному месту на Чистых прудах - удалось выяснить, что дом такой есть, квартир в нем шесть, продана была одна полгода назад, еще на стадии строительства. По нашим данным, за 21 тысячу евро за метр. Метров, правда, много – 1300. Квартира занимает 7 этажей, включая гараж. Каждая имеет собственный вход, лифт и другие прелести обособленности, что на русский язык переводится как «элитарность».
Стоимость гаражей, даже без учета чистопрудного, превышает все, что знает мировое риэлторство
Как доказывают газете ВЗГЛЯД риэлторы, квартира за 2,5 млрд рублей «жива и невредима», покупателя не было и нет. Была попытка выдать желаемое за действительное, пиар и реклама того, что на рынке жилья все хорошо и спокойно. «Риэлторы вынуждены защищаться в условиях простоя рынка – продажи в столице упали по сравнению с августом на 20% и продолжат падение как минимум до конца года», - говорит аналитик рынка Максим Привольнов.
«Наивно было бы думать, что за 2-3 дня найдется покупатель на хоромы за 70 млн евро. Такие сделки обычно ждут годами своего завершения, и не всегда находятся желающие. В Москве сейчас есть несколько десятков квартир по цене 40, 50 и даже 80 тысяч евро за метр, но все они стоят и будут стоять – цена явно выше всякого «потолка», - таково мнение генерального директора риэлторской компании «Риэлт-Экспертиза» Никиты Леонова.
Судите сами – 1300 кв. метров за 70 млн. Т. е. каждый этаж квартиры стоит 10 млн. Значит, цокольный этаж - гараж – стоит 10 млн.евро. Такого ценового беспредела мир еще не знал – владельцы замков будут рыдать от смеха, узнав о человеке, который добровольно заплатит за машиноместо такие деньги, сравнимые с пентхаусом в Нью-Йорке на 5-ой Авеню или дворцом на Французской ривьере.
Кстати, и в Европе, и в Америке даже в очень дорогих апартаментах гараж не стоит больше 3-5% от цены квартиры, а в отдельных случаях, когда цена уж очень «особенная», и вовсе дарится. У нас все по-своему. Стоимость гаражей, даже без учета чистопрудного, превышает все, что знает мировое риэлторство. Наши машиноместа – самые дорогие в мире при пустующих площадях в столице и других городах и еще больших земельных просторах.
Изучив предложения в домах бизнес-класса, газета ВЗГЛЯД обнаружила, что «нормой» уже сейчас считаются машиноместа ценой в 150-200 тысяч долларов. Причем расходятся они как горячие пирожки по простой причине – в любом новом «бизнес-доме» гаражей строят меньше, чем квартир.
Нездоровая ситуация с гаражами в Москве сложилась исторически. В советские времена машина была роскошью, и в новых районах никому и в голову не приходило строить специальные гаражи для «избранных». Постепенно автостоянками становились площадки перед домами, в 80-ые годы появились первые гаражные кооперативы и гаражи ДОСААФ. 90-е годы ознаменовались бурным ростом охраняемых стоянок и появлением гаражей-«ракушек» - безобразных сооружений, которые, тем не менее, решали проблему безопасности и сохранности автомобиля.
Сегодня, по данным московского правительства, «ракушки» занимают в городе территорию в 2 гектара, платные стоянки – 200 га. Чиновники московского правительства считают, что это очень много для очень дорогой столичной земли, небезопасно и портит эстетическое восприятие города.
Может быть, это и так, «ракушки» шедевром никто и не называл, они выполнили свою задачу, и очередь теперь за теми, чье место и функцию они в свое время взяли на себя, т. е. за государством.
По итогам первого полугодия 2008 года в Москве введено в эксплуатацию 53311 машиномест в гаражах-стоянках. Эти данные обнародовал первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики развития и реконструкции Константин Королевский.
Всего до конца этого года в городе должно быть построено 125 тысяч машиномест. Дефицит на сегодня составляет порядка 1,7 млн. Сейчас на учете в столице стоит 3,5 млн автомобилей.
Еще 1 миллион – это транзитный транспорт. Автопарк столицы пополняется на 700 машин в день или на 230-280 тысяч в год.
Помимо собственно гаражей необходимы и парковки. Их емкость отстает от потребностей в разы. Программа правительства Москвы, рассчитанная до 2010 года, предполагает строительство 400-450 тысяч машиномест. Сумма инвестиций сравнима с вложениями в сочинскую Олимпиаду – около 15 млрд долларов. Часть – деньги городского бюджета, другая – кредиты под залог земли.
Проблема решается по двум направлениям: департамент транспорта и связи отвечает за перехватывающие парковки, а департамент градостроительства – за гаражи. Любопытный факт – за 2005-2007 годы на строительство гаражей было выделено из бюджета 4,4 млрд рублей, на 2008-2010 годы – 194,6 млрд.
Масштабность инвестиций, отсутствие подрядчиков и нежелание девелоперов инвестировать – все это подвигает московских чиновников искать возможности создать государственную корпорацию, которая бы курировала весь процесс – от нулевого цикла до распределения средств, от строительства до управления объектами.
И все же , главная проблема – это стоимость строительства и отсутствие участков. По данным экспертов компании «ДомСтрой-ХХI», себестоимость создания одного наземного машиноместа составляет порядка 23-25 тысяч долларов, подземных – более 55 тысяч. Окупаемость - более 15 лет при продажах и 12-14 лет при сдаче машиноместа в аренду.
Для сравнения: прибыль строительства жилья составляет от 400%, гаражей – менее 20%.
На сегодня в некоторых районах Москвы стоимость места в подземном гараже (около 18 кв. м) достигает 200 тысяч долл. в элитных домах, 150 тысяч долл. в бизнес-классе, 100-120 тысяч долл. в новостройках эконом-класса в пределах Третьего кольца. В жилых комплексах и поселках ближнего Подмосковья (до 25 км) машиноместо стоит порядка 25-30 тысяч долларов.
Согласно данным риэлторов, рост стоимости гаражей только в первом полугодии 2008 года составил около 15-17% в зависимости от категории дома и района.
Другой вариант хранения автомобиля – это гаражно-строительные кооперативы (ГСК), пережившие советский строй и плавно, но в плачевном состоянии, вошедшие в эпоху российского капитализма. Выглядят они мрачно и ржаво, но зато имеют очень привлекательные цены: железная «коробка» стоит 6-10 тысяч долларов, железобетонный бокс – 18-25 тысяч. Аренда обходится в 2500-4500 рублей в месяц.
Проблема ГСК в том, что все они, как правило, создавались 30-40 лет назад и получали землю в аренду примерно на тот же срок, который вот-вот истечет у 90% кооперативов. А, значит, эти территории могут отойти под очередной торгово-развлекательный центр или жилой комплекс.
В случае наступления такого «катаклизма» по постановлению правительства Москвы владельцы получают компенсацию – деньгами или машиноместами в своем районе. Справедливости ради отметим – да, такое случается, но не всегда и не везде. Компенсацию получают только те, чьи гаражи были приватизированы. Таких абсолютное меньшинство -- по разным оценкам не более 7-10%.
Жилищный и Земельный кодексы закрепляют право владельцев на землю, на которой оно стоит, в том числе право жителей многоэтажек, бесплатно приватизировать участки под своими домами. Но отдать москвичам по закону им принадлежащие «кусочки земли» столичное правительство не спешит. На праве распоряжаться земельными участками держится большая часть бюджета города, на них строятся «для нас» торговые центры, дороги, дома и те же гаражи, которые можно купить за бешеные деньги у «родного города» в лице какого-либо «приближенного ГУПа» или не менее приближенного акционерного общества.
Все дело в искусстве так называемого «межевания». Бывали случаи, когда чиновники районных управ меняли на бумаге до неузнаваемости все придомовые территории, оставляя жильцов домов не только без мест для стоянки автомобилей, но и без детских площадок и скверов.
Так было в микрорайоне Тропарево-Никулино, когда жильцов чуть было не обязали платить аренду за ту же стоянку, на которой их машины стояли бесплатно десятки лет.
Чем дороже стоит столичная земля, тем изобретательнее чиновники и разнообразнее способы удержания земли под контролем. В случае с гаражами и парковками, учитывая масштабность требуемых инвестиций и дефицит земли, не стоит рассчитывать на быстрое решение и массовую доступность машиномест.
К тому же в градостроительном плане до 2020 года прописано решение этого вопроса не на 100%, а на 70% (это «европейская норма»), хотя гаражное строительство и переведено в ранг приоритетных, наравне со сносом «хрущевских» пятиэтажек, строительством дорог и детских садов.
Сегодняшняя обеспеченность гаражами и паркингами оценивается максимум в 20%. В то же время только в 2007 году в Москве снесли более 17 тысяч «ракушек». Взамен не предложили ничего: в прошлом году не был построен, например, ни один из запланированных «народных гаражей».
В свое время – лет 5 назад – именно «народные гаражи» позиционировались как панацея от всех бед, декларировалась абсолютная их ценовая доступность (не дороже 10 тысяч долл.) и скорость возведения.
Сейчас в департаменте градостроительной политики правительства Москвы винят во всем, в том числе в срыве программы «Народный гараж», префектуры, которые никак не хотят отдавать под бюджетные, дешевые гаражи-стоянки дорогую землю.
И все это - на фоне огромного дисбаланса спроса и предложения и того, что «неправильно» припаркованные автомобили «съедают» более 500 км дорог и считаются одной из главных проблем московских «пробок».
Так что проблемы, безусловно, есть, но большинство из них не носят неразрешимого характера, хотя и это обстоятельство нисколько не ускоряет решение гаражного вопроса.