По оценкам парламентариев, число пострадавших на сегодня составило почти 61 тыс. семей. По всей России насчитали 723 проблемных объекта. За истекшие два года было достроено и сдано более половины из них.
В шуме и пыли могут случиться ложные банкротства, могут появиться и новые обманутые дольщики
В «Единой России» считают, что 80% строителей не работают по закону № 214-Ф3 и под любыми предлогами отказываются заключать с покупателями их жилья договоры долевого участия.
«Сейчас застройщики попадают в неудобное положение только в случае, когда они пытаются объять необъятное, – пояснил в интервью газете ВЗГЛЯД гендиректор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Клейменов. – Они входят в новые проекты под залог предыдущих, берут кредиты и наталкиваются на разрыв между временем получения доходов и временем платить по счетам».
Закон о долевом строительстве был принят в 2004 году (№ 214-ФЗ) после череды скандалов с обманутыми дольщиками и был призван защитить права граждан, инвестирующих в жилье на стадии строительства. Риски для граждан минимизировать удалось, а для строителей привлечение средств населения стало более сложным и менее выгодным, нежели другие законные схемы.
«Механизм, когда застройщики принимают деньги от населения, нельзя назвать цивилизованным, но государство в начале 1990-х годов отошло от участия в инвестиционных строительных проектах, поставив строителей перед выбором: обанкротиться или выжить посредством прямого сотрудничества с населением. Стройкомплекс выжил, но цены резко выросли», – рассказал газете ВЗГЛЯД член Ассоциации строителей России Андрей Игумнов.
Сейчас ситуация изменилась. Мировой финансовый кризис неизбежно приведет к переделу строительного рынка и вынудит уйти с него многих сегодняшних игроков, в том числе и крупных. В шуме и пыли могут случиться ложные банкротства, могут появиться и новые обманутые дольщики. Значит, пришло время модернизировать закон. Другой вопрос – своевременно ли это делать в не самый лучший период для строительной отрасли.
Итак, каким образом депутаты предлагают заставить застройщиков соблюдать закон и защищать обманутых? Прежде всего за привлечение средств граждан в обход закона предлагается штрафовать юридические лица на суммы от 500 тыс. до 1 млн рублей, а для должностных лиц, подписавших документы, – от 25 до 50 тысяч. За каждый договор. Обманутым предлагается следующее: государство должно выкупать недострой, достраивать и передавать тем, кто пострадал от обмана строителей.
Любопытный факт: сейчас законодательство не обязывает региональные власти самостоятельно доводить проблемные стройки до ума, чем, собственно, некоторые губернаторы и пользуются, отдавая их в руки других компаний без соблюдения обязательств перед дольщиками.
Ведь для того, чтобы работать в рамках 214-го закона, надо кардинально перестраивать бизнес (приводить в порядок проектную документацию, бухгалтерию, правоустанавливающие бумаги и т.д.). А момент для этого сейчас – хуже не придумаешь. Кризис и без того испытывает застройщиков на прочность. Поэтому сейчас это может пагубно сказаться на состоянии отрасли и объемах возводимого жилья.
Есть несколько причин, по которым застройщики как черт от ладана бегут от закона. Во-первых, строителям выгоднее брать кредит у банков, чем привлекать средства граждан, делая скидку им в 20–25% от стоимости квартиры на этапе строительства.
Во-вторых, привлекать деньги граждан разрешено только после получения разрешения на строительство, а не секрет, что 7 из 10 объектов начинает возводиться до этого по одной простой причине: сумма отступных чиновникам до и после начала строительства различается в разы.
В-третьих, застройщиков привлекает возможность неоднократной перепродажи квартир. Схем много, а самой распространенной из них является вексельная, по которой с покупателем заключают договор купли-продажи векселя, но не квартиры. Затем в случае ложного форс-мажора, придуманного самим застройщиком, покупателю возвращаются деньги по векселю, а квартира повторно продается за большую сумму другим лицам.
Существует шесть схем обхода закона о долевом строительстве: инвестирования или соинвестирования проекта, переуступки права требования, совместной деятельности, организация «простого товарищества», вексельная схема и предварительный договор купли-продажи.
Есть и еще одно любопытное обстоятельство: инвестирование на ранних стадиях строительства позволяет покупателю заплатить за квартиру на уровне котлована существенно меньше, чем за готовую. Это вынуждало строителей-девелоперов поднимать цены на остальные квартиры и таким образом накручивать стоимость «квадратов».
Строители не любят закон и потому, что он предписывает застройщику передавать помещение в собственность дольщика только на основании акта приема-передачи. Этот документ может быть составлен и подписан только после того, как дом будет благополучно сдан госкомиссии, то есть официально введен в эксплуатацию.
Как признавались газете ВЗГЛЯД все опрошенные строители, этот документ, конечно, важен и нужен, но по сути является дополнительным средством выжимания наличных средств. По договорам долевого участия застройщик обязан сдать квартиры в определенный срок, не сдаст – будет платить большие штрафы. Госкомиссия это знает и затягивает приемку до тех пор, пока не наступает критический момент. Одним словом, коррупция и вымогательство в действии.
«В случае принятия этого закона или поправок к нему застройщики могут снова потребовать подсластить им пилюлю, например, в виде снижения или даже временной отмены НДС, – заверил газету ВЗГЛЯД руководитель консалтинговой компании «ПРО-Брокер» Максим Пименов. – Потому что для того, чтобы полностью соблюдать этот закон, придется пересматривать целый комплекс проблем, причем не только в строительной отрасли, но и в плане контроля за исполнением законов и так далее. Иначе это будет невыполнимый закон, который опять найдут, как обойти».
Согласно данным газеты ВЗГЛЯД, только в октябре в организацию «Комитет помощи: жилье, земля, люди», которая объединяет всех обманутых частных инвесторов, из многих регионов поступили десятки жалоб и обращений в связи с заморозкой строительства и отказом застройщиков выполнять свои обязательства. Среди недобросовестных – компании «Жилстройинвест», «ТюменьЛукойлСтрой», «Святоград-Инвест», «Вавилон», «Риндайл», «Инвестиционная компания «ВНЛ», «Росрегионы», «Экострой»… список можно продолжить.
Таким образом, попытка парламентариев заставить строителей уважать закон нисколько не становится менее актуальной из-за кризисных явлений в самой отрасли.