Падает спрос на ипотеку

Сбербанк и ВТБ могут торжествовать – россияне однозначно присвоили им звание «самых надежных» и чуть ли не единственных, кому можно и нужно доверить «нажитое непосильным трудом». Понятно, что ни один банк не желает получить «нож в спину» со стороны своих же вкладчиков. Но по странному стечению обстоятельств многие банкиры предприняли не упреждающе-успокоительные меры, а панические, решив, что лучше «защищаться» в одиночку и без оглядки на свои обещания.

Восстановлению докризисных объемов выдачи ипотечных кредитов будет препятствовать резкое снижение активности не только банков, но и покупателей

Сначала стали ограничивать выдачу кредитов путем повышения ставок и ужесточения условий их выдачи, потом дело дошло до ограничения снятия наличности с кредитных карт. Согласно сообщениям информагентств, в некоторых регионах стали пустеть банкоматы. В московских обменных пунктах периодически исчезают доллары и евро.

Пожелавший быть неназванным руководитель одного столичного банка заявил газете ВЗГЛЯД, что вкладчики начали проявлять чрезмерную активность, желая перевести свои депозиты в госбанки или просто обнулить счета.

Генеральный директор кредитного брокера «Фосборн хоум» Василий Белов считает панику среди населения «преждевременной», отмечая, что банковской системе государство оказывает сейчас беспрецедентную помощь. К тому же модернизирована и гарантирована система страхования вкладов. «Негатив в том, что люди поддаются каким-то невнятным слухам и снимают депозиты. Как раз именно это и может искусственно расшатать в целом стабильную ситуацию», – поясняет он.

Например, недавний ажиотаж вокруг WDB-банка (Поволжский немецкий банк) оказался вызван заведомо ложными слухами о его банкротстве, что спровоцировало вкладчиков банка на досрочное изъятие средств. Руководитель направления ЦБ РФ по Саратовской области заявил, что виновные в распространении ложной информации уже найдены. Судя по прессе, слухи распространялась среди клиентов банка с помощью электронных сообщений по системе Icq.

Президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян считает, что правительственные меры сработают максимум через две недели, а пока сгодятся любые меры защиты, в том числе и ограничение снятия средств с депозитов. «Панику надо загнать, а не банки», – говорит он.

Как только отечественные банки почувствовали надвигающийся кризис ликвидности, они мобилизовали все свои ресурсы на привлечение средств граждан, обещая невиданные по щедрости процентные ставки по депозитным вкладам. Граждане в рекламу не очень поверили, но подоспела помощь государства. Борьба за вкладчиков закончилась, практически и не начавшись. Залитые по самые закрома ликвидностью из недр ЦБ и правительства банки перестали обращать внимание на тех, за чей счет они хотели решить свои проблемы.

Все громко объявленные и растиражированные рекламой «походы» за ликвидностью в частный сектор ограничились ростом ставок в целом по банковскому сообществу на 0,6%, если считать с начала нынешнего года. Эксперты прогнозируют, что к концу года ставки по депозитам могут оказаться ниже инфляции в два раза.

На эту тему
• Хроника пикирующего девелопера
• Девелоперы в поисках лекарства от кризиса
• К недвижимости в РФ подход особый
• В обвал цен на квартиры никто не верит
• Передел рынка недвижимости

Все громкие рекламные акции вылились в ничто. Слишком хлопотно бегать за вкладчиками. Кто хочет, тот придет сам, решили банкиры и об альтруизме забыли. Ставки, согласно данным ЦБ РФ, начиная с июня, за последние четыре месяца фактически замерли на отметке 8,2%, прибавив к 7,6% в начале года ничтожные 0,6%.

Отметим, что таких низких ставок статистика Банка России не показывает с 2002 года. Самый удачный период за последние восемь лет пришелся на 2003 год. Тогда любовь банкиров к вкладам граждан оценивалась в рекордные 12,2%.

Единственное, на что пошли все без исключения банки, несмотря на госпомощь, – это повышение ставок по кредитам. В первую очередь пострадала ипотека как наиболее долгосрочный и рискованный продукт. И без того дорогие ипотечные продукты стали еще дороже и, понятное дело, недоступнее.

По данным консалтингового агентства «Сервис-Экспертиза-М», в регионах ставки подскочили более чем на 2,5–3,5% как по валютным, так и по рублевым кредитам. В столице средние ставки в абсолютном выражении выросли в иностранной валюте на 1,5–2%, в рублях – на 1,5–3%. Справедливости ради отметим, что и жилье в Москве много дороже, чем в регионах.

Негатива во всей этой вакханалии роста ставок по кредитам добавляет и то, что она затронула не только новостройки и загородную недвижимость, но и весь вторичный рынок. Ряд банков вообще приостановили выдачу ипотечных займов. С рынка исчезло предложение с нулевым первоначальным взносом или взносом в размере 10%. Перестраховываясь от возможных рисков, банки подняли планку до 20–40%. Совсем никаких надежд не стало у тех, кто получает «серую» заработную плату и не имеет залогового жилья и поручителей.

«Даже в стоимости объекта недвижимости различают понятие рыночной стоимости и ликвидационной стоимости, под второй понимается цена недвижимости в случае отчуждения в короткие сроки, – поясняет представитель Росавтобанка Екатерина Землякова. – Такая цена отличается от рыночной примерно на 20%, а иногда и более. Поэтому даже при первом взносе в 10% у банка остаются большие финансовые риски», – говорит она.

Все эти новшества фактически уже привели к полной остановке рынка ипотеки. Мрачные прогнозы подтверждают и эксперты брокерского агентства «Фосборн Хоум»: «Рост ставок сохранится. До конца года ставки вырастут в среднем еще на 0,8%. А в начале 2009 года, после пересмотра банками инвестиционных программ, еще как минимум на 0,5%».

«Следует иметь в виду и то обстоятельство, что восстановлению докризисных объемов выдачи ипотечных кредитов будет препятствовать резкое снижение активности не только банков, но и покупателей», – говорит эксперт «Ренессанс-Аналитика» Артем Реутов.

Статистика online-оператора ProCredit.ru подтверждает снижение активности банков в сентябре – октябре. За это время треть банков из 418, получающих заявки на свои кредитные продукты через портал оператора, приостановили их прием на неопределенный срок.

Руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев считает, что темпы роста ипотеки в России сократятся минимум в два раза. Основными игроками на «ипотечном поле» останутся «государственные банки, банки с господдержкой, ряд иностранных и крупных российских частных банков; а также те банки, которые сумеют наладить понятные отношения с федеральным агентством по ипотечному и жилищному кредитованию».

По мнению экспертов банковского сектора, для стабилизации ипотечного рынка регулирующим государственным органам необходимо выделять банкам кредитные линии, которые могут использовать средства только для ипотеки. Во-вторых, создать прозрачную систему рефинансирования ипотечных кредитов, выданных по высоким стандартам, чтобы банки имели возможность рефинансировать кредиты, выданные ранее.