Хроника пикирующего девелопера

Согласно итогам конкурса, столичные власти купили около 500 тыс. квадратных метров жилья у пяти компаний. Об этом сообщает официальный сайт Департамента по конкурентной политике города Москвы.

Недвижимость давала сверхдоходы, которые едва ли тратились на улучшение качества строительства или хоть сколько-нибудь социально значимые программы

По информации газеты ВЗГЛЯД из московской мэрии, в результате торгов стоимость «квадратов» была снижена с 95–93 тысяч до 80 тысяч рублей.

Счастливыми победителями конкурса стали те, кого аналитики и до конкурса называли главными претендентами на бюджетные средства: более 300 тыс. квадратных метров куплено у группы компаний ПИК, около 100 тыс. – у «Главстроя», далее по мере убывания следуют «ДСК-1» и «СУ-155». Был и еще один продавец, но его газете ВЗГЛЯД почему-то назвать отказались.

В общей сложности на выкуп у «бедствующих» девелоперов было израсходовано примерно 40 млрд рублей. Кавычки обусловлены одним простым фактом – все эти компании всегда были ориентированы на строительство городского жилья, а их доли в так называемом коммерческом жилье многократно уступали муниципальному. Это подтверждает и руководитель пресс-службы «СУ-155» Федор Сарокваша, подчеркивающий в интервью информагентствам, что «самые сильные позиции у тех компаний, кто изначально был ориентирован и работал на городской бюджет».

Городские власти упорно подчеркивают, что все было сделано в рамках антимонопольного законодательства: был объявлен специальный конкурс, и выиграли те компании, которые максимально понизили цены. Арифметика здесь незамысловата: компании, которые строят для города, возводят самое дешевое жилье, соответственно, имеют возможности продать его дешевле своих конкурентов. Неясно одно – зачем первым делом оказывать поддержку тем, кто и так строит по программам города и имеет гарантированный сбыт?

По данным пресс-службы «СУ-155», столичные власти сегодня выступают активным покупателем жилья, поскольку инвестиции в недвижимость на фоне падающего фондового рынка остаются наиболее выгодным вложением. Кроме того, тем самым город решает социальные задачи.

«Что касается необходимости спасения стройкомплекса, то действовать следует очень взвешенно. Понятно, что недвижимость давала сверхдоходы, которые едва ли тратились на улучшение качества строительства или хоть сколько-нибудь социально значимые программы. Соответственно, подход государства к этим компаниям должен быть социально направленным», – заявила в интервью газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ФинЭкспертиза» Наталья Борзова.

По мнению депутата Мосгордумы Сергея Митрохина, решение мэрии поддержать компании, у которых возникли проблемы из-за недостатка финансирования проектов, является «чисто лоббистским» в пользу «своих и спекулянтов». Доля социальных программ, по его словам, в этих проектах минимальна.

Можно сколько угодно обвинять строительные компании в сверхприбылях в 300–400%, но факт останется фактом – других девелоперов все равно нет, а без поддержки строительного сектора наш «квартирный вопрос» так и останется за линией горизонта. Для того чтобы рынок недвижимости вернулся к прежним объемам строительства, необходимы комплексные меры, начиная от урегулирования цен на строительные материалы и до выработки прозрачных механизмов выделения участков под застройку.

На эту тему
• Девелоперы в поисках лекарства от кризиса
• Передел рынка по-московски
• К недвижимости в РФ подход особый
• В обвал цен на квартиры никто не верит
• Девелоперов возьмут под контроль

«Сегодняшняя ситуация больше напоминает гротеск, когда на строительных рынках любое удорожание того же цемента связывают с курсом доллара, хотя производится он в нашей стране и с биржевыми катаклизмами никак не соотносится», – считает аналитик консалтинговой фирмы «Авангард-М» Ольга Бакеева.

«Учитывая сегодняшнюю ситуацию с финансовой ликвидностью, необходимо не «латать» дыры, а определиться с «длинными» кредитными линиями для застройщиков, а также найти возможности обеспечить кредитными ресурсами на покупку жилья физических лиц», – заявил газете ВЗГЛЯД гендиректор компании «О.С.Г.» Денис Кудряшев.

«Сейчас ставки по кредитам для компаний, связанных с недвижимостью, очень высоки. В последнее время на долговом рынке происходит по 2–3 технических дефолта в неделю. В основном это компании «третьего эшелона», для которых 80% годовых – это уже не редкость», – говорит главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.

«То, что сейчас происходит на рынке недвижимости, – это паника, – говорит директор отдела инвестиций Knight Frank Евгений Семенов. – На выравнивание рынка от панических настроений потребуется длительное время».

Напомню, что вице-премьер России Игорь Шувалов назвал условия, на которых девелоперы смогут получить государственную помощь. Речь идет о кредитах под 16% годовых, которыми застройщиков обеспечат Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ. Эти средства девелоперы получат в обмен на социальное жилье, которое они продадут государству по фиксированным ценам и с большим дисконтом.

Эксперты рынка недвижимости считают, что многие застройщики согласятся на такие условия в силу вынужденных обстоятельств и из-за угрозы банкротства.

Целью российских властей были и остаются темпы жилищного строительства, несмотря на сложную ситуацию на финансовых рынках, говорит глава Минэкономразвития Эльвира Набиуллина. «Задача по развитию жилищного строительства не снимается с повестки дня. Мы видим, что происходит на рынке ипотечного кредитования, на строительном рынке, но у нас есть необходимый набор инструментов», – подчеркивает министр.

Выступая в Совете федерации, Набиуллина еще раз подчеркнула, что ипотека будет поддерживаться за счет увеличения капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Обеспечить спрос в России на жилье и не допустить срывов в строительстве объектов должны помочь регионы за счет региональных бюджетов, отметила министр.

Излагая в верхней палате основные цели концепции-2020, Набиуллина подчеркнула, что одной из ее задач является обеспечение доступным жильем всех категорий населения РФ к 2020 году.

Напомним, что, по данным Росстата, сегодня в очереди на улучшение жилищных условий стоят около 4,5 млн семей. 73,6% россиян не удовлетворены нынешними условиями проживания (т. е. имеют не более 9–10 кв. метров на члена семьи ).

Очередь на получение жилья растягивается, как и в советские времена, на 15–20 лет. Самостоятельно приобрести квартиры на рынке не в состоянии 89,5% россиян, – так было до кризиса, когда ипотека хоть как-то обеспечивала спрос.

С другой стороны, перекладывать на ипотечное кредитование все жилищные проблемы и считать ее панацеей – это тоже неверно. Даже на пике спроса на кредиты под жилье сделки купли-продажи с помощью заемных средств составляли не более 10% по причине их дороговизны. Для сравнения: в Европе уже два десятилетия нормой для ипотечного кредита считается ставка в 3–4,5% годовых на 25 и более лет.

«Ипотечные программы в нашей стране – это один из самых серьезных рычагов давления девелоперами на государство в вопросах господдержки, – говорит в интервью газете ВЗГЛЯД генеральный директор компании «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян. – Кстати, в последние годы уровень цен на объекты недвижимости поддерживался прежде всего ипотечными кредитами».

Таким образом, нынешняя ситуация на рынке выглядит следующим образом: наравне с дефицитом предложения ипотека увеличивала спрос и способствовала росту цен, делая жилье все более недоступным. Мировой кризис обрушил сам институт ипотеки, сделав недоступными кредиты. То есть сегодня квартиру нет возможности купить никаким образом – ни за живые деньги, ни за заемные. Государственные субсидии не дадут «утонуть» строительному сектору, но не решат главный вопрос – кто и как будет покупать жилье у застройщиков.