Передел рынка по-московски

В нынешнем году стройкомплекс Москвы должен построить для решения социальных задач около 2,6 млн кв. м жилья. Еще 400 тыс. «квадратов» будет получено от инвесторов в качестве доли города. 150 тыс. кв. м приобретут очередники с использованием городских субсидий.

Столице экономически выгодно приобрести долю в перспективных компаниях, чтобы потом, когда сложные времена пройдут, город мог получать долю прибыли от реализации их строительных проектов

По информации президента Института экономики города Надежды Косаревой, «после начала финансового кризиса ни одна стройка в регионах России не была остановлена». Наверное, так докладывают те, чьи окна кабинетов выходят на спокойные пейзажи. Достаточно проехать по утренней столице, чтобы увидеть очевидное: многие стройки заморожены.

Сегодня банки кредитуют российских девелоперов по ставкам 28–34% годовых, что в 3–4 раза превышает докризисную стоимость заемных средств, говорит президент Ассоциации строителей России Николай Кошман.

Из-за удорожания девелоперских кредитов сокращаются объемы строительства и падает спрос на стройматериалы и услуги подрядчиков, т.е. снижается стоимость строительных работ. По мнению председателя совета директоров компании «СУИхолдинг» Азария Лапидуса, это «падение уже в ближайшие месяцы может составить 10–20%, но оно не компенсирует застройщикам удорожание кредитных ресурсов». «Эти показатели несоизмеримы», – утверждает строитель.

Общее падение строительного рынка будет сопровождаться его реструктуризацией в пользу сильных игроков, но поглощения не коснутся крупных компаний с большим пакетом госзаказов, которые служат для них подушкой безопасности, считает представитель компании Strabag Александр Ортенберг.

Согласно данным экспертов, спад в строительстве произойдет уже в нынешнем году, по итогам которого в эксплуатацию сдадут не 72 млн кв. м жилья, как планировалось, а примерно на 10 млн меньше. Это и есть главная проблема.

Другая, которая волнует большинство россиян, – это цены на квартиры в новых домах. Те, что построены более чем на 50%, в цене не упадут, утверждает президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман. По его словам, строители не будут продавать квартиры дешевле тех объемов инвестиций, которые были вложены в это строительство.

Как сообщают информагентства, пути выхода из кризиса рассматривались и на закрытом совещании у первого вице-премьера правительства России Игоря Шувалова. В числе мер, способных стабилизировать ситуацию, предлагается господдержка платежеспособного спроса на рынке недвижимости. Ради этого государство готово скупать квартиры у компаний-застройщиков, оказавшихся из-за кризиса в сложной финансовой ситуации.

На эту тему
• Лужков скупает московские квартиры
• К недвижимости в РФ подход особый
• В обвал цен на квартиры никто не верит
• Передел рынка недвижимости
• Девелоперов возьмут под контроль

Концепцию столичных властей по спасению строительных компаний изложил и мэр Москвы Юрий Лужков. Так называемая временная антикризисная комиссия по финансовому мониторингу организаций промышленности и строительства выделит из бюджета на поддержку бизнеса девелоперов до 2 млрд долларов. Напомню, что еще в начале недели столичная мэрия отчаянно опровергала эти цифры.

По мнению аналитика недвижимости ИК «Финам» Сергея Фильченкова, государственные вливания в отрасль, поддержка крупных компаний-застройщиков, выкуп у них жилья даже с 20–30%-ным дисконтом – все это должно положительно повлиять на ситуацию. Но мелкие и средние компании-застройщики кризис вряд ли переживут.

Это и есть святая святых строительного комплекса любого мегаполиса – кого считать крупным или мелким, так как характер и близость девелоперов к первым лицам города, в первую очередь Москвы и Санкт-Петербурга, и станет решающим в выборе тех, кому будет оказана помощь.

Характер и степень близости в столице, как заявил газете ВЗГЛЯД один из девелоперов, пожелавший остаться неназванным, влияют на процесс согласования проекта, сбор подписей (их требуется более двухсот), подключение к сетям, воде и многому другому, включая «барашка в бумажке», что в итоге составляет порядка 40–50% от стоимости самого строительства.

Как стало известно газете ВЗГЛЯД, согласно протоколам о проводившихся в Москве трех конкурсах на соинвестирование строительства в сентябре – октябре (см. сайт tender.mos.ru), победителем стала одна и та же компания – группа «ПИК». Итоги торгов официально не подведены, но в них можно не сомневаться, так как по некоему «стечению обстоятельств» на каждый из лотов была подана только одна заявка – этой компании. Так что «ПИК», о долгах которой сообщалось многократно, а авторитетный Fitch Raitings приблизил ее рейтинг к «негативному», можно смело поздравлять с победой. А всем остальным столичным застройщикам деньги, видимо, не нужны.

Ранее представители «ПИК» сообщали, что им необходимо выплатить кредитов на 900 млн долларов, из которых до конца года – половину. Так что вырученных от продажи столичному правительству квартир в Подмосковье 28 млрд долларов как раз и достаточно. Это – тоже совпадение.

По мнению гендиректора Мосстроймеханизации-5 (МСМ-5) Обида Ясинова, благодаря городскому заказу многие строительные фирмы смогут преодолеть кризис. Заметим, большая часть строек МСМ-5 приходится на социальное жилье, так же как и у СУ-155. Многие девелоперы-конкуренты считают, что именно эти две компании и «ПИК» станут основными потребителями бюджетных ресурсов столицы. Все остальные пока стоят в очереди.

Глава московского стройкомплекса Владимир Ресин считает, что сейчас «столице экономически выгодно приобрести долю в перспективных компаниях, чтобы потом, когда сложные времена пройдут, город мог получать долю прибыли от реализации их строительных проектов».

Есть и другие мнения, например, что, кроме перераспределения рынка недвижимости, эти меры правительства Москвы ни к чему не приведут по причине устоявшихся цен на вторичном рынке. «Весь экономкласс ушел в социальные программы, в дефиците категория нормального бизнес-класса, а не того, что им именуют застройщики, – говорит глава небольшой риелторской фирмы Максим Шурнов. – Влиять на спрос и предложение на вторичке невозможно, если только не ввести диктатуру цен и не объявить абсолютную монополию».

От того, кто будет продавать или распределять и как называется компания, конечному потребителю труда девелоперов легче все равно не станет. В выигрыше будут очередники, ждать которым придется чуть меньше. «Хотя бы только по этой причине стоит внимательно относиться к проблемам строителей, которые оказались сегодня в крайне тяжелой финансовой ситуации. Сдавая городу до трети из построенных квартир на социальные нужды, они тем самым брали на себя важнейшую государственную задачу», – говорит в интервью газете ВЗГЛЯД аналитик консалтинговой компании «Стройсервис-Индустрия» Леонид Пугачевский.