Передел рынка недвижимости

Акции большинства девелоперских компаний упали за сентябрь до 70%. Причины тому – переоценка портфелей проектов в долгосрочной перспективе и большие долги в краткосрочной перспективе.

Через пару лет, когда на рынок должны бы быть выведены нереализованные в нынешнем году объемы, их просто не окажется, и катастрофическая нехватка предложения взвинтит цены

«Если раньше стройкомпании приобретали активы, открывали новые проекты за счет средств, занятых на международных рынках, и могли всегда перекредитоваться, то сейчас деньги никто не дает», – говорит газете ВЗГЛЯД генеральный директор компании «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян.

«От того, приобретет девелопер или потеряет кредит доверия как со стороны государства и инвесторов, так и конечных покупателей, зависит не только его собственный бизнес, но и наши возможности приобрести жилье в ближайшей перспективе», – отмечает директор инвестиционной компании «HPP-Group» Мария Семенович.

В этой связи на девелоперском рынке может произойти естественный отбор в пользу самых сильных застройщиков. Или, как также возможный вариант, в пользу «особо приближенных». Очевидно, что мелкие и средние девелоперы, которые строили бизнес за счет заемных средств, не привлекая собственный капитал, окажутся банкротами и уйдут со сцены. По некоторым оценкам экспертов, выживут не более 40% игроков рынка.

В качестве возможных «новичков» все чаще называют инвесторов из Кореи, Китая и Индии, которые уже активно зондируют рынки недвижимости в российских регионах.

«Сегодня цены демонстрируют стабильность, но – на фоне резкого сокращения сделок купли-продажи. Выжидательная позиция может продержаться несколько месяцев, но в этом случае на пустой от покупателей рынок будут выброшены так называемые инвестиционные квартиры, что спровоцирует снижение цен», – сказала газете ВЗГЛЯД Мария Семенович.

С другой стороны, столичный рынок очень неоднороден, и многие эксперты вообще не считают его рынком, а разделяют по категориям – новостройки и так называемая «вторичка».

Все новостройки, включая Подмосковье, поделены между десятком крупных девелоперов, к примеру, «Дон-Строй», «Интеко», ПИК, «Группа ЛСР», «Система Галс», «ОПИН». Есть с десяток компаний поменьше с долей примерно в 8–10% на всех от общего объема рынка.

На эту тему
• Девелоперов возьмут под контроль
• Ипотека сдается и умирает
• Цены на недвижимость замерли
• Девелоперы выходят на дорогу
• Заградительная ипотека

Последние год–два все большая доля рынка приходится на строительство социального жилья. Всего в 2008 году в Москве планировалось построить около 4 млн кв. метров: 1,5 млн за счет городского бюджета и около 1 млн кв. метров столичные власти должны были получить от девелоперов в качестве доли города. Итого это больше чем половина всего строящегося жилья.

За девять месяцев этого года, как заявил первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, было построено всего 2 млн кв. м жилья. Примерно 65% из них пойдет на социальные программы. Часть жилья еще будет введена в конце года, но крайне незначительная.

Социальные квартиры и сокращение очередей – это очень хорошо, никто не спорит. Но на рынок вводится очень мало другого жилья, а за счет дефицита, в чем-то искусственного, и растут цены. «В сегодняшней ситуации ни застройщикам, ни столичным властям не выгодно вводить все объемы. Таким образом, поддерживаются высокие цены на недвижимость, удерживая рынок от обвала. Плюс к тому – остается определенная «жилищная заначка» на «черный день», – заявил газете ВЗГЛЯД директор строительной компании «О.С.Г.» Леонид Кудряшев.

Но в любой кризисной ситуации были и будут победители и побежденные. Причем без разницы – будут цены расти или падать. Например, в Москве есть только один сильный игрок, который может извлечь значительную пользу для себя (или «своих» строительных компаний) в случае падения цен на рынке. Этот игрок – столичное правительство.

Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» утверждают, что, если только власти города объявят о снижении цен, рынок рухнет из-за банкротства конкурентов, тех, кто еще пытается выстоять и сохранить независимость. Останутся лишь те, у кого будут дополнительные преференции – налоговые, земельные, банковские и так далее.

С другой стороны, передел рынка не решит главной проблемы – достижения баланса спроса и предложения, в результате которого и формируются нормальные, рыночные цены. «Через пару лет, когда на рынок должны будут быть выведены нереализованные в нынешнем году строительные объемы, их просто не окажется, и катастрофическая нехватка предложения взвинтит цены», – говорит Агван Микаелян.

Сегодня на рынке вторичного жилья Москвы преобладают нервозные настроения. Наиболее эмоциональные спешат избавиться от лишних «квадратов», но таких на рынке сейчас крайне мало, и «погоду они не делают». Спрос остается низким — немногие платежеспособные покупатели ждут будущего снижения цен.

«Замораживания или обрушения рынка никто не ожидает. На вторичном рынке большая часть операций, более 60%, приходится на альтернативные сделки, в которых деньги практически не участвуют, – говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. – К тому же, за исключением явно переоцененного сегмента элитного жилья, вся остальная «вторичка» характеризуется зафиксированными ценами и стабильным спросом».

Сегодня, как и 10 лет назад, когда случился дефолт, рынок жилья находится в ожидании коррекции, демонстрируя стабильность просто в силу своей инертности. Опыт показывает, что финансовые потрясения неизбежно приводят к снижению цен на недвижимость. Период выхода из кризиса, в зависимости от его тяжести, продолжается не более полутора лет, а затем рост быстро наверстывает упущенное.

К примеру, если сравнивать 1998 год и нынешний, то те, кто приобрел квартиру в период дефолта, уже через два года получили двойную прибыль и еще раз удвоили ее через пять лет.