К недвижимости в РФ подход особый

Эксперты приводят убедительную статистику: в Европе за 9 месяцев года совокупный объем сделок на рынке недвижимости снизился на 38%, а у нас – вырос в 2,8 раза. Наибольшая привлекательность распределяется следующим образом: офисная недвижимость, торговая и жилая.

Жилье если и упадет сейчас в цене, то обязательно покажет еще больший рост в самое ближайшее время

Сравнение и прогноз, безусловно, очень лестные. Но и не менее спорные. Во-первых, вся приводимая компанией статистика, на основании которой делаются прогнозы и анализ, заканчивается докризисным периодом. Во-вторых, общий объем сделок по недвижимости в Европе в 2008 году составит, как говорится в докладе аналитиков, 166,5 млрд долларов. Все вложения в нашу недвижимость не превысят 30 млрд долларов.

Другое дело, что в силу недостаточной развитости экономических механизмов и институтов в нашей стране недвижимость пока является самым надежным вложением финансовых средств. Согласно данным ВЦИОМ, так считает 51% россиян. Биржевые катаклизмы только еще раз подтвердили незыблемость статуса жилья и зыбкость ценных бумаг. Расчет прост – год назад метр жилья стоил в Москве 3500 долларов, сегодня – 8350.

«Ни один банк, если он, конечно, не строит «пирамиду», не может предложить ничего даже близко, – говорит аналитик компании «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян. – К тому же вклады в валюте сильно подвержены курсовым колебаниям, рублевые – инфляции. Жилье если и упадет сейчас в цене, то обязательно покажет еще больший рост в самое ближайшее время и отыграет упущенное с лихвой».

Впрочем, это исключительно наша специфика. Ни в одной другой стране мира, даже сверхуспешной, недвижимость не растет такими темпами и не стоит столько, сколько у нас. Сложилась ситуация, когда действительно реально обменять малогабаритную «хрущевку» на домик в Черногории или отличную квартиру в Берлине, Праге или на Средиземноморском побережье.

Есть еще один момент – в Европе, не говоря о США, 75% квартир и домов покупаются в кредит, у нас – не более 5–8%. Именно поэтому мировой кризис, начавшись с краха американской модели ипотеки, так сильно ударил по американским гражданам и отозвался кризисом в ЕС. Цены на недвижимость резко упали повсеместно: жилье в Эстонии и Латвии подешевело на 30–35%, в Великобритании – на 12–15%, Испании, Франции, Греции – на 7–10%, в Бельгии и на Кипре – на 6%.

«Если добавить к этому негативу потерю веры в незыблемость банковской надежности, угрозу безработицы и спад платежеспособности, то тенденция коррекции цен вниз в Европе может сохраниться не на один–два года, а на гораздо более долгий период», – сказал в интервью газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Брокер-Сервис-М» Егор Колыванов.

На эту тему
• В обвал цен на квартиры никто не верит
• Передел рынка недвижимости
• Девелоперов возьмут под контроль
• Ипотека сдается и умирает
• Цены на недвижимость замерли

Показательно, что в плюсе сегодня оказались только те страны, куда американская формула кредитной ипотеки просто еще не дошла, например, Болгария, Словакия, Хорватия. В плюсе и те страны, где работала не ипотека, а система так называемых строительных сберегательных касс – Германия, Австрия, Швейцария. Сработает ли опыт кризиса для извлечения из него правильных уроков применительно к нашей стране – покажет время.

Пока говорить о том, что «у нас все лучше» по крайней мере преждевременно: рынок недвижимости очень инертен и не зависит напрямую от проблем на фондовом рынке. К тому же российские строительные компании привыкли к дешевым и длинным западным кредитным ресурсам и мягкому отношению к ним со стороны отечественных банков. Свою стратегию и портфели все игроки рынка наполняли именно за счет огромных заимствований, что и привело сегодня к кризису ликвидности большинство девелоперов. Обращение за помощью к государству – прямое доказательство отчаянного положения в отрасли.

Обеспокоенность относительно ликвидности многих российских компаний в сфере недвижимости и строительства высказало агентство Fitch Ratings, заявив, что «краткосрочная структура погашения задолженности и зависимость от уязвимой банковской системы уже оказывают отрицательное влияние на рейтинги многих из них».

Как отмечает Fitch, скорее всего, кредитные линии будут продлены компаниям, которые имеют налаженные отношения с тремя крупнейшими банками России, получившими более широкий доступ к ликвидности в форме размещения бюджетных средств.

Если банки прекратят кредитование, стоимость коммерческой и жилой недвижимости будет снижаться по мере распространения случаев вынужденных продаж или банкротств.

В настоящее время, по экспертной оценке агентства, наибольшие риски имеют следующие компании: «Группа ЛСР», «Миракс Групп», «ОПИН», группа компаний ПИК и «Система-Галс».

Другое авторитетное рейтинговое агентство, Moody's, изменило прогноз рейтинга девелопера «Открытые инвестиции» (ОПИН) со «стабильного» на «негативный».

Moody's обращает также внимание на сокращение в недавнем времени способностей и желаний локальных банков России предоставлять компаниям достаточное финансирование, необходимое для роста и ежедневного бизнеса.

Заметим, что все перечисленные строительные и девелоперские компании считаются в нашей стране крупнейшими, не раз заявлявшими о многомиллионных (в квадратных метрах) и многомиллиардных в долларовых исчислениях проектах. Если судить по внешнему виду большинства строек Москвы – того же «Сити», – то положение компаний действительно не самое лучшее – стройки стоят.

Уже сегодня можно говорить и о том, что из-за кризиса план по строительству жилья в России в 2008 году будет сорван. С начала года до 1 октября в России введены в эксплуатацию 33 млн кв. м жилья, сказал заместитель министра регионального развития Сергей Круглик. «Сейчас остаются недостроенными около 78 млн кв. м, из которых только 21 млн кв. м гарантированно будут введены в строй», – сообщил замминистра.

Приходится констатировать, что решение жилищного вопроса в России откладывается на неопределенный срок. Впрочем, он и до кризиса плохо решался: в последние год–два, темпами которых в строительстве гордятся московские чиновники, строилось не более 0,3 кв. метров на человека, тогда как во всем мире нормой считается формула «один метр на одного человека в год». В Китае сейчас строится 1,5 кв. метра на человека, в США уже более 15 лет возводится примерно 1,2–1,3 кв. метра. И это при том, что «квартирный вопрос» в США не стоит со времен «Одноэтажной Америки» Ильфа и Петрова. Напомню, что сегодня в улучшении жилищных условий нуждаются порядка 87 млн россиян.

«Именно по причине низких темпов, малых объемов строительства и крайне неразвитой системы кредитования жилья мы, с одной стороны, сможем минимизировать последствия мирового кризиса, но, с другой, никоим образом не решим проблемы обеспечения жильем», – говорит директор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев.

Не стоит забывать и о том, что в строительной отрасли занято почти 5,5 млн человек, и кризис девелоперов может привести к потере работы каждым пятым из них. В числе мер, способных стабилизировать ситуацию, предлагается господдержка платежеспособного спроса на рынке недвижимости.

Для этого государство готово скупать квартиры у компаний-застройщиков, оказавшихся из-за кризиса в сложной финансовой ситуации. На эти цели может быть направлено из бюджета – прежде всего, из средств Фонда реформирования ЖКХ, – около 100 млрд рублей.

В случае прозрачности механизма распределения бюджетных средств, ясности ценового механизма и технологии выкупа у девелоперов жилья эти меры вполне могут заложить новые основы строительного бизнеса и в перспективе как раз и скорректировать цены до разумного баланса спроса и предложения.