Законопроект по отъему квартир

Автор документа, глава комитета по собственности Госдумы России Виктор Плескачевский, считает, что внесудебный порядок учитывает интересы и банков, и их заемщиков.

Многие банки сегодня своими действиями могут нанести серьезный урон не только своей репутации, но и институту ипотеки в целом

Большинство экспертов рынка выступают против нововведения.

Банки, активно раздававшие ипотечные кредиты последние два года, с наступлением периода финансовой неопределенности и прогнозируемого падения цен на жилье вынуждены идти на все новые меры, которые призваны защитить их деньги.

«Нет никакого сомнения в том, что банкиры сами «накручивают» себя и убеждают всех вокруг в катастрофическом положении с невозвратом кредитов, - говорит аналитик компании «ФинБрокеридж-Сервис» Ольга Антонова. – Хотя статистика неумолимо доказывает прямо противоположное – процент ипотечных долгов не достигает и 3,5%, что в 2-3 раза ниже общемировых показателей».

Автор инициативы считает иначе, говоря о том, уже «возникло огромное количество ситуаций, когда банки, имея заложенное имущество, не имеют возможности его реализовать, поскольку это не оговорено в договорах или гражданское законодательство не дает такой возможности». Виктор Плескачевский подчеркивает, что вся процедура продажи залога будет возможна только при обоюдном согласии сторон и с обязательным «включением» третьего лица – оценщика. Другой вопрос – кто этого оценшика будет назначать и насколько он будет независим.

Если Госдума примет поправки, то на купленную по договору ипотеки недвижимость можно будет наложить взыскание, если период просрочки по текущим выплатам составит более трех месяцев, а общая сумма долга более 5% от оценки квартиры.

Эксперты на форуме высказывали опасение, что с принятием этих инициатив появится почва для злоупотребления со стороны банков: они будут навязывать заемщикам дополнительные условия кредитования, повышать ставки, занижать оценку залога и, например, устанавливать ограничения на предоставление отсрочки по выплате задолженности.

«Сейчас в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» есть норма о невозможности обращения взыскания на предмет залога в суде в случаях «незначительности нарушений» или «несоразмерности требований кредитора стоимости залога, - говорит старший партнер адвокатской компании «Дергис и партнеры» Даниил Липовецкий. – Поправки, в случае их одобрения, поставят заемщика в неравное положение с банком, а по сути, оставят его один на один с мощной финансовой структурой. К чему это приведет - известно».

Согласно данным Центробанка, объем просроченной физлицами задолженности банкам по всем видам кредитования увеличился с начала года на 50%, а за сентябрь - на 12,4%, составив на 1 октября 276,2 млрд. рублей. Как считает Виктор Плескачевский, «благодаря новому законопроекту решаются проблемы банков, которые имели неосторожность слишком глубоко и неаккуратно погрузиться в ипотеку».

Судя по мнениям экспертов, которые были высказаны газете ВЗГЛЯД в ходе работы московского форума, с одной стороны, ипотечные кредиты, безусловно, являются наиболее рискованными в силу длительности периода займа и должны быть защищены. Чрезмерная лояльность к заемщикам обрушила рынок в США. С другой стороны, банки вряд ли устоят перед соблазном ввести дополнительные обременительные условия, что еще больше подорвет к ним доверие заемщиков.

«Фактически эта инициатива является попыткой восполнить пробел в законодательстве в отношении банкротства физических лиц, - говорит аналитик компании «Дом-Маркет» Илья Львов. – Вводятся запреты покидать страну, собирается информация через социальные сети интернета, предлагается сажать в тюрьму за долг банку в 10 тысяч рублей… Эти и прочие правовые «ноу-хау» не имеют аналогов в мире, а по сути, эти меры противоречат действующему законодательству».

Согласно информации банков, вес кредитов физическим лицам составляет сейчас менее 20% совокупных банковских активов. При этом большинство российских банков декларируют свою незаинтересованность в получении недвижимости физических лиц и соглашаются на реструктуризацию долга. Если такой закон будет принят, выгода для банкиров тоже будет неявной, так как еще больше отпугнет заемщиков, а значит, и их деньги.

На эту тему
• Нежилой передел по-московски
• Застройщики просят денег для народа
• Лужков оплатит роды жильем
• Жилье-2020

Пока еще рано говорить, что банки начинают процедуру досрочного возврата выданных ипотечных кредитов или уже требуют доплаты – таких случаев пока единицы. Но, в принципе, эксперты рынка не исключают возможности роста подобных требований на фоне мировых финансовых катаклизмов.

Но, все же, заемщикам есть чего опасаться. Согласно статье №813 главы №42 Гражданского кодекса, в случае обесценения залога кредитор вправе потребовать досрочного погашения кредита, в случае же отказа выполнить требование залог может быть выставлен на торги или перейти в собственность кредитора.

Именно на этом принципе основаны злосчастные margin calls, из-за которых лихорадит мировые фондовые рынки. Многие отечественные предприниматели, также как и в других странах, брали кредит у банков под залог акций. Некоторые из них сейчас опустились до критического значения. Банкиры потребовали от заемщиков восполнить сумму залога. Когда средств для возврата не стало, находившиеся в залоге акции вышли на свободный рынок и обрушили его.

Не секрет, что банки при выдаче кредита оценивают залог (к примеру, квартиру) дешевле его рыночной стоимости для страховки от возможного падения цен на жилье. С этим же связано требование внести первоначальный взнос. На фондовом рынке это банкиров не спасло. Но динамика цен на рынке недвижимости более медленная и плавная.

Как утверждают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости», в 1998 году фондовый рынок падал 7 месяцев, а рынок недвижимости – 16. При этом индекс РТС потерял почти 90%, а индекс стоимости жилья – 40%.

«Сейчас снижение цен на недвижимость только началось, причем, с очень незначительной корректировкой вниз, - говорит аналитик компании «Экспертиза-Монт» Евгений Мирзоев. – Достигнут ли цены своего критического значения - неизвестно, прогнозировать бесперспективно. Но падение не будет катастрофическим».

Совершенно спокойно могут спать те заемщики, которые брали кредит в 2007 году, когда индекс стоимости жилья составлял 4438 пунктов. Чтобы получить «тревожный звонок» от банка, индекс должен снизиться более чем на 40-50%, но это невозможно в принципе даже по самым пессимистическим прогнозам. Даже падение индекса на 35% не приведет к тому, что стоимость залога станет меньше объема кредита.

В итоге, пострадать от возможности удешевления залога могут только заемщики, взявшие кредит в течение последних нескольких месяцев с первоначальным взносом на уровне 10-12% или вообще без него.

Пока же, как утверждают эксперты рынка недвижимости, максимальное падение цен придется на сильно переоцененное элитное жилье – до 30-40%, на «хрущевки» и на «советскую панель» - на 30-40%. Все остальные категории жилья не подешевеют больше, чем на 15%. Таким образом, никакой массовости в требованиях банков по возвратам ипотечных кредитов или переоценке залогов быть не должно.

Есть и еще один новый «плюс» для тех, кто рассматривает свою ситуацию с выплатой ипотечного кредита как критическую. Ряд банков, в основном «дочек» иностранных банков, уже сегодня активно предлагает российским заемщикам рефинансировать свой кредит.

Конечно, ипотечные ставки по рефинансированию сейчас выросли. По мониторингу газеты ВЗГЛЯД, сейчас самая низкая ставка в рублях – 14,5% годовых, а в долларах 11,5% годовых. Можно не быть Нострадамусом, чтобы предположить, что уже в самом скором времени услуги по перекредитованию будет предлагать большинство банков и по существенно более низким ставкам.

«Снижение цен на недвижимость и падение спроса – это явление временное, тогда как рынок российской ипотеки еще практически не освоен, - говорит Евгений Мирзоев. – Многие банки сегодня своими действиями могут нанести серьезный урон не только своей репутации, но и институту ипотеки в целом, что станет препятствием для ее развития в ближайшем будущем. Банки имеют достаточное количество денег. Кризис не с наличностью, а с доверием».

Напомним, что в развитых странах ипотека занимает 80% от общего числа сделок с недвижимостью, а в России ее доля никогда не превышала 15%. За 10 лет существования ипотечных программ воспользоваться ими смог только 1 млн. россиян. Причина в том, что наши ставки по жилищным кредитам далеки от мировых стандартов, а доходы слишком невелики для выплаты заоблачных процентов, не говоря уже о всех прочих «предварительных» условиях для получения займа.

Например, глава комитета Совета Федерации РФ по финансовым рынкам и денежному обращению Дмитрий Ананьев предлагает необходимым развивать ипотечный рынок путем повышения конкуренции и при помощи государства. Сенатор уверен, что назрела потребность в разработке нового программного документа, в котором должны быть определены меры по развитию рынка ипотечного кредитования и объемы государственной поддержки по его развитию.

Эксперты столичного форума согласны с тем, что все тот же одиозный для всех россиян «квартирный вопрос» может и должен быть решен за счет планомерной работы по внедрению цивилизованных механизмов кредитования граждан, страхования рисков, разумности цен на жилье и, главное, в наращивании строительных темпов.

Первые комментарии по перспективам прохождения законопроекта через Думу не обещают ему легкого пути. В эфире радиостанции «Эхо Москвы» выступил представитель «Справедливой России», президент Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков.

По его словам, эти поправки «можно было бы назвать адекватными и нормальными при наличии переселенческого фонда». Аксаков добавил, что «Справедливая Россия» этот законопроект не поддержит.