Виртуальный неликвид

Появление электронной системы торговли в строительном секторе напрашивалось давно. Роль детонатора сыграл кризис на мировых финансовых рынках, повлекший замедление темпов строительства и поставивший под удар всю отрасль.

Виртуальные торги смогут решить еще одну российскую проблему – прозрачности заключения сделок

На сегодняшний день, согласно оценкам правительства Москвы, только столичным строителям для окончания уже начатых проектов требуется примерно 15 млрд рублей. Для них ставки выросли с 14–16% до 40–50%, взять кредиты практически невозможно.

По идее создателей электронной биржи, ОРСИ станет площадкой, где держатели долговых обязательств смогут реализовать их и получить таким образом необходимый объем финансирования. Как сообщает аналитический портал «Индикаторы рынка недвижимости», для застройщиков это мыслится как возможность получить новые ресурсы для развития забуксовавших проектов; для дольщиков, разуверившихся в возможности получить новое жилье, – как шанс превратить ставшую ненужной долю в некую денежную сумму. Все это должно оживить рынок, повысить как его прозрачность, так и уровень доверия участников рынка друг к другу.

Как говорит представитель ОРСИ Зоя Галеева, все участники торгов, так же как и все долговые обязательства, выставляемые на продажу, будут подвергаться тщательной юридической проверке. На первых порах торговая система будет существовать в виде упрощенной электронной площадки, где можно будет только выставлять лоты на продажу.

Вся остальная работа по заключению сделки будет осуществляться традиционным образом. Позже, при условии, что «испытания» системы пройдут нормально и она окажется востребованной, т.е. примерно через полгода, система будет трансформирована в полноценную электронную площадку, где внеэлектронные действия участников будут сведены к минимуму.

Организаторы новой площадки уведомили о выставленных на продажу 94 лотах суммарной стоимостью около 20 млн долларов и о 40 лотах на сумму около 138 млн долларов, заявленных на покупку. Создатели ОРСИ уверены, что их торговая площадка будет очень быстро набирать обороты.

Как сказал газете ВЗГЛЯД представитель консалтинговой компании «ПРО-ИнвестСервис» Михаил Гладышев, «сейчас на рынке присутствует значительное число долговых обязательств, а заемщики обладают огромной потребностью в их рефинансировании. По идее виртуальные торги смогут решить еще одну российскую проблему – прозрачности заключения сделок».

Сегодня на существующих площадках РТС и ММВБ торгуются только облигации и паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Организованной площадки для торговли векселями, жилищными сертификатами, долевыми обязательствами и другими непрозрачными формами публичного займа у нас пока не было. Есть и еще один плюс новой системы – она будет не только проверять юридическую сторону сделку, но и параллельно резервировать финансовые средства и активы, необходимые для проведения сделки, от каждого из ее участников, что существенно повышает прозрачность операции.

У новой системы электронных торгов есть, пожалуй, один минус – эффективно пользоваться ей могут только профессионалы или профессионально подготовленные инвесторы, которых в нашей стране еще крайне мало. Со времен чубайсовских ваучеров мало что изменилось.

На эту тему
• Цены в тумане
• Паника на рынке жилья отменяется
• Жилье-2020
• Падает спрос на ипотеку
• Хроника пикирующего девелопера

Кроме того, финансовый кризис и его последствия вряд ли будут способствовать привлечению большого количества желающих приобрести непрозрачные публичные долги строительных компаний. А без предоставления значительной ликвидности со стороны покупателей вряд ли стоит ожидать значительного оборота по сделкам. Но кризис не может быть вечным, а к тому моменту, когда негатив с рынка уйдет, ОРСИ вполне может стать одной из ведущих биржевых площадок России хотя бы по причине монопольности положения новичка.

Пока же общее состояние рынка недвижимости нельзя назвать ни лихорадочным, ни спокойным. Несмотря на навязчивые обещания обвала цен, ожидания катастрофы пока не сбываются. Во всяком случае, стоимость столичных «квадратов» отчаянно сопротивляется логике и законам рынка.

С другой стороны, коррекция цен вниз все же происходит. Согласно оценкам ведущих риелторских компаний, уровень снижения не превышает 0,8–0,9% во всех категориях жилья, причем как в рублях, так и в валюте. Например, как считают эксперты «Индикаторов рынка недвижимости», рынок не перестал быть прибыльным и на нем всегда есть недооцененные объекты, что и способствует спокойным ценам.

Кроме того, недвижимость в стране сильно привязана к стоимости нефти, точнее, к стоимости акций нефтяных компаний и, соответственно, к стоимости доллара. Чем дороже американская валюта, тем больше снижение стоимости «квадратов», и наоборот. Есть и еще один аспект нынешней ситуации с ценами на жилье – снижается больше других категорий элитный сегмент, что, впрочем, и не удивительно. Газета ВЗГЛЯД уже не раз писала, что само определение «элитное» не соответствует как минимум 90% предложений. Таким образом, дешевеет то, что сильно переоценено и самими застройщиками, и риелторами.

«Потенциальный покупатель недвижимости принимает решение не только на основании существующей потребности улучшения жилищных условий и финансовых возможностей, но и руководствуясь собственной оценкой складывающейся финансово-экономической ситуации в стране, а также ожиданиями по ее развитию, – считает аналитик компании «Усадьба» Иван Шульков. – Растущая неуверенность в экономической стабильности и завтрашнем дне заставляет многих потенциальных покупателей отложить крупные приобретения».

Сейчас многие аналитики считают, что на рынке недвижимости наступает период скрытого передела сфер влияния. На сцену выходят крупные иностранные инвестиционные фонды, государство и наиболее защищенные от кризисных влияний российские частные компании.

Государство окажет помощь только тем застройщикам, которые ориентированы на социальное жилье. Все остальные должны выживать сами или, в качестве варианта, обращаться за помощью в Банк развития. Его условие единственное и чрезвычайно жесткое: введение в компаниях-кредитополучателях внешнего финансового управления, т.е. фактический госконтроль.

«Безусловно, какие-то компании вынуждены будут пойти на такой шаг, не имея возможности перекредитоваться ни под какие проценты, – заявила газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Мониторинг-Инвест» Ольга Збруева. – Большинство же пойдут на продажи части своих проектов, замораживание строек и продажи с дисконтом оптовикам. Поэтому для частных покупателей вряд ли что изменится кардинально».

Эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, уверены, что до нового года покупательская активность на рынке будет находиться на минимальном уровне, а заметной активизации роста числа сделок стоит ожидать не раньше весны 2009 года. При коррекции на жилье до этого времени на уровне 10–15% стоит ожидать адекватного повышения цен на тот же порядок к концу будущего года, когда станет очевидным дефицит того жилья, что было не построено или не достроено в 2008 году.

«Ситуация в строительной отрасли действительно тяжелая, – говорит вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев. – Падает спрос, и уменьшается кредитование. Сегодня практически полностью остановилось кредитование строительства, многие компании не начинают новое строительство, избавляются от активов, во многих регионах возникают проблемы с оплатой работ у подрядчиков».

«Мы не предвидим резкого падения стоимости жилья, поскольку дефицит жилья будет стимулировать рост цен в будущем», – отмечает вице-президент АСР. Назвав антикризисные меры правительства России в целом правильными, он отмечает, что покупка площадей под выполнение госзаказа для социально незащищенных слоев населения «в данном случае будет способствовать выводу с рынка большого количества жилья, что в итоге может привести к еще большей нехватке коммерческого предложения и, соответственно, повлияет на рост цен».

«Как только заканчиваются долгосрочные программы финансирования строительства и ипотечного кредитования, сразу падает платежеспособный спрос, – говорит член национального совета Российской гильдии риэлторов Григорий Куликов. – Но все почему-то решили, что должны упасть и цены. Веря в это, потенциальные покупатели отложили покупку, а если на рынке нет сделок – значит, происходит просто стагнация. Кризис не в реальности сегодняшних событий, а в наших головах».