Василий Колташов: Перелом жилищного рынка

Лед на рынке жилья раскололся. Нет больше «непонятных» трещин, а есть внушительное падение цен на квартиры в долларовом выражении.

Пузырь на рынке недвижимости еще не лопнул с положенным шумом. Но на его боку зияет дыра, из которой хлещет воздух

За движением рублевых цен на жилье совершенно не виден перелом, уже начавшийся на рынке. Падение курса рубля к доллару за 2013–2014 годы уже достигло 35%, а этим перекрывается любой рост цен на жилье в России за последние годы.

При сравнении цен в долларовом выражении виден огромный провал, который не будет перекрыт повышением рублевых цен для компенсации долларовых потерь продавцов. Для них наступает совершенно новая эпоха.

Дорогой кредит и падение реальных доходов россиян (измеряемых в американской валюте) чрезвычайно плохие новости для более двух лет находящегося в стагнации рынка жилья. За прошлый год цены на жилье в столице даже упали на 3% в долларовом расчете. Это не остановило затухания спроса, который по итогам этого года опустится еще больше. И капитализация проданного ранее жилья тоже идет вниз.

Пузырь на рынке недвижимости еще не лопнул. Но на его боку зияет дыра, из которой хлещет воздух. Заметить это уже нетрудно, нужно лишь посчитать, как изменились долларовые цены.

А роста цен (реально, без махинаций) почти нет даже в общероссийском масштабе. Итак, первый расчет. Представьте, что банк в рамках программы инвестирования купил квартиру за 5 млн рублей в начале 2013 года.

Естественно, тогда еще изобиловали прогнозы ценового роста. Цена выросла по мере строительства дома и даже немного после – район был доступный для бедного ипотечного покупателя.

Банк владеет неотделанной квартирой, которую теперь можно продать по максимальной цене в 5,7 млн рублей. Он затратил на ее приобретение 166 тысяч долларов, а теперь может выручить только 136 тысяч долларов.

Пусть расходы на содержание актива были невелики, но потери капитализации весьма значительны. И черту под ними рано подводить. Спрос настолько ослаб, что потери в 30 тысяч долларов в 2015 году могут подняться до 50 тысяч долларов. Что на это работает?

Крайне показательна ситуация в Москве. От столичного рынка вообще зависит динамика региональных рынков недвижимости. Дорогая аренда многие годы подталкивала людей к покупке жилья, пусть и в кредит. Считалось, что лучше месячную арендную плату отдавать банку за свою квартиру, чем платить за пользование чужим жильем.

Приобретался и социальный статус (многие права у нас приписаны не к человеку, а к его недвижимости), что было очень важно для семей. Аренда при этом все время дорожала, а снять приличную квартиру не всегда было легко.

Своеобразным было также положение на вторичном рынке жилья. Здесь цены квартир были выше, чем у застройщиков. Неправильно объяснять это только меньшим размером коммунального счета и наличием отделки, порой просто ужасной. Ко всему чаще всего «добавлялись» планировка старого типа, старые трубы и готовность дома к сносу.

Цену держала вера в возможность продать. Оценщики же и конторы по продаже недвижимости уверяли мелких продавцов: «Нельзя вам ставить такую низкую цену. Потеряете полмиллиона, а то и больше. Вы хоть понимаете, какие это деньги? Какие деньги потеряете!»

Вместо потери воображаемых денег последние годы продавцы теряли время, а вместе с ним покупателей. Они уходили к застройщикам. И концентрировались в подмосковном регионе недалеко от столицы, где люди работали. Потому в 2012–2014 годах умирание рынка жилья было далеко не всеобщим. Московские заоблачные цены почти не приводили к продажам (количество сделок неуклонно падало).

Квартиры и дома в медвежьих углах Подмосковья тоже продавались плохо, несмотря на низкие цены и, как уверяли «серьезные аналитики», огромный инвестиционный потенциал. Теперь мы знаем о нем больше.

Покупатель не хотел жилье без социальной инфраструктуры и шанса на попадание в Москву. Спрос сконцентрировался в ближнем Подмосковье, где, несмотря на очевидный общий кризис рынка жилья, стартовали новые проекты и шли продажи. Правда, спрос приходился в основном на однокомнатные квартиры.

Для инвесторов это была «идеальная форма», а для массы трудящихся – единственный доступный вид своего жилья. Даже теперь некоторые компании здесь пытаются играть на повышение, по старой привычке пугая потенциального покупателя ростом цен.

Однако роста цен уже нет. Есть незначительная, частичная компенсация их провала в долларовом выражении. Даже если считать, что за 2013 год цены на жилье в рублевом выражении поднялись в России на 3% (данные сильно разнятся) и еще – побудем немного оптимистами – приподнялись в этом году на 2%, то это никак не покрывает провал. В долларовом выражении падение цен на жилье составило около 30%, а это тот результат, который принято называть крахом жилищного рынка.

Более года назад автор статьи предупредил о таком развитии событий. Он начался не в форме прямого снижения цен, а посредством падения курса рубля. Но рублевого падения тоже не миновать. Только высокий уровень монополизма и откровенная глупость многих продавцов отложит его до самого тяжкого момента в экономике, когда спрос на жилье уже будет чрезвычайно ослаблен.

Для инвесторов было бы разумно сейчас продавать свои неотделанные квартиры или превращать их в источник дохода, сдавать в аренду. В любом случае это поднимет давление на рынке. Выиграют же те, кто будут первыми – они получат максимум возможных денег, которые еще не поздно переводить в доллары.

Номинальное снижение арендной платы за квартиры даст со временем новый толчок ценам на жилье. Если ранее столичная аренда играла на пользу продавцов, то ослабление спроса отныне меняет положение. Спрос падает и на съемное жилье.

После коротких неприятностей 2008–2009 годов в России ожил миф о неизменности роста цен на недвижимость, особенно столичную. Он еще жив. Множество людей (даже «серьезных аналитиков») шокировано происходящим с ценами и спросом на квартиры. Перемены же на рынке идут полным ходом. И перемены это уверенные и долговременные.

Перелом жилищного рынка объявляется открытым.