Василий Колташов: Жилье не сможет устоять

Не может быть сомнений: источник робко начинающегося снижения цен – кризис, его «вторая волна».

Уменьшение цен на жилье во многих областях России почти не коснулось новостроек. Очень медленно и далеко не везде вниз пошла стоимость квартир на рынке вторичного жилья, что вполне соответствует как сжатию экономики, так и монополизму в строительном секторе.

Возвращение кризиса в Россию, видимо, не окажется коротким неприятным эпизодом. Мы входим в новый сложный период

Большой строительный бизнес готовится к обороне, а не ценовому отступлению. Он уже занял позиции. Достаточно почитать деловую прессу, чтобы увидеть, как авторы статей заверяют заинтересованного читателя в неизменности ценовых правил.

Некоторые столичные компании предупреждают: в октябре-ноябре цены на жилье будут вновь повышены. Однако сомнительно, что они от этого станут подъемными для покупателей.

Данные по отечественному рынку жилья противоречивы. Разрозненные сведения указывают на зарождение понижения цен. Структурированные статистические источники показывают медленный рост цен в целом по стране.

Портал «Мир квартир» провел исследование и выяснил, что цены увеличились за август в 78% городов. Вероятно, не без радости аналитики портала сообщают, что «потенциал роста еще не исчерпан». Им кажется, что цены на жилье (однокомнатная рухлядь в Подмосковье продается по цене хорошей европейской квартиры, имеющей спальни помимо зала) еще должны увеличиться и, возможно, увеличиваться бесконечно. Такова ли перспектива на самом деле?

В бизнесе есть правило желать того, что выгодно всегда. Того, что невыгодно, не желают никогда. Однако это не отменяет колебаний рынков, кризисов и затем уже только новых подъемов с ростом спроса. Цены на жилье в российских городах поднялись уже слишком высоко.

С учетом общих кризисных условий падение на рынке должно произойти. Это тем более вероятно, что кризис явно не встречает сопротивления. Он рискует уже к весне 2014 года серьезно испортить показатели российской экономики.

Наряду со снижением экспорта есть и ослабление внутреннего спроса. И меры «жесткой экономии» властей способны его усилить.

Жилье – не единственный дорогой товар, интерес к которому падает при общей неудовлетворенности аппетитов россиян. В августе продажи новых легковых и легких коммерческих автомобилей в России уменьшились на 10%. Эти тревожные данные приводит Ассоциация европейского бизнеса.

В аналогичный период 2012 года было продано 231 915 автомобилей. В августе этого года нашло сбыт на 27 136 автомашин меньше.

Есть проблемы и с продажей другого товара, уже из категории услуг – туров. Коммерсант сообщает, что затруднения здесь не связаны со сменой власти в Египте. Все гораздо серьезней: предложение превышает спрос, а он слабее прежнего.

Снижение потока туристов по разным странам оценивают за минувший летний сезон в 10–20%. Есть в нем и доля россиян. В сумме со спадом продаж автомобилей это говорит об общем ослаблении отечественного спроса. Потребителям оказываются не по зубам три самых дорогих товара: жилье, автомобили и турпоездки.

Снижение цен на рынке жилой недвижимости должно многое изменить как в экономике, так и в бытовой сфере. Оно, в частности, поднимет критерии качественного жилья. Хуже всего, видимо, по итогам еще только вызревающего ценового снижения придется владельцам инвестиционных однокомнатных квартир.

Они удовлетворяют низким стандартам качества жизни, даже если отделаны в кичливой манере «евроремонтов». И хотя однокомнатные квартиры находятся на дне эконом-класса, в Москве и других городах продажи снижаются и в этом сегменте.

Элитное жилье, не всегда соответствующее западным буржуазным стандартам комфорта, за первую половину 2013 года стали покупать на 44% реже, отмечают в компании Contact Real Estate. Есть и общее снижение спроса в столице.

Застой на рынке – такова новая ситуация, которую отчаянно пытается скрыть строительный бизнес. И это начало кризиса на жилищном рынке, а не временный застой перед очередным рывком цен вверх.

Иностранцы порой удивляются, почему в России при ее просторах строят такие тесные малокомнатные жилища. Ответ на этот вопрос содержится в спекулятивном размахе цен. Система изначально была отстроена так, чтобы искусственно созданный дефицит сдаваемого в аренду жилья помогал застройщикам взвинчивать цены продаваемых квартир.

Россиян приучили думать, что это положение будет неизменным. Точно так немало наших соотечественников верит в адекватность 12–15% ставок по ипотеке. Но при таких ставках покупать жилье в кредит могут только люди с доходами по верхней планке «среднего класса» (и выше). А в Москве не могут и они.

В отличие от многих российских источников, иностранные констатируют начало снижения цен или серьезное замедление их роста.

Консалтинговая компания Knight Frank дает именно такую картину, указывая: во втором квартале Россия сползла с 19-й на 30-ю позицию в рейтинге государств с наибольшим темпом роста цен на жилье. Важно и то, что в сделках все более преобладает уклон на наименее дорогую недвижимость.

Квартиры своеобразного отечественного эконом-класса наиболее популярны из-за слабеющего спроса. Толкотни покупателей здесь нет. Вскоре спрос даже на такое жилье ослабнет, а критерии покупателей поднимутся.

В отличие от ситуации 2008–2009 годов, нынешняя понижательная ценовая тенденция грозит оказаться продолжительной. Тогда цены рухнули на 30–35% (мы прогнозировали до 40%), но дальнейшая стабилизация в мировой экономике потянула их вверх.

Возвращение кризиса в Россию, видимо, не окажется коротким неприятным эпизодом. Мы входим в новый сложный период. Цены на жилую и коммерческую недвижимость не смогут устоять.