Через несколько лет облик Москвы должен кардинально измениться. К столице, ныне занимающей 107 тыс. гектаров, должен быть присоединен огромный кусок территории в 144 тыс. гектаров, то есть больше, чем занимает Москва сейчас.
Маржа девелоперов составляет не менее 25%, поэтому даже если продавать жилье по 40-50 тысяч рублей за квадратный метр, прибыль составит 10-12 тысяч рублей с квадратного метра
Расширение ее площади почти в 2,5 раза – до 251 тыс. гектаров – планируется за счет территорий на юго-западном направлении. К столице отойдет территория Подмосковья, ограниченная Киевским, Варшавским шоссе и Большим кольцом Московской железной дороги. Такой план на днях представил мэр Москвы Сергей Собянин, а президент Дмитрий Медведев его одобрил.
Собянин объяснил выбор территории ее слабой урбанизацией. Когда же эта земля окажется под Москвой, ее застроят административными, деловыми, образовательными и научными зданиями, а также новым жильем. Соответственно, появится более развитая инфраструктура. На новых территориях Собянин планирует построить до 105 млн квадратных метров недвижимости, в том числе 60 млн «квадратов» жилья и 45 млн «квадратов» зданий общественно-делового назначения.
Кто в шоколаде
От расширения границ Москвы выиграют многие, но в первую очередь владельцы земли и девелоперы. «Расширение будет выгодно, прежде всего, крупным землевладельцам. Зачастую одни только слухи о грядущем строительстве дороги или другом развитии близлежащей инфраструктуры увеличивают стоимость участков в разы, а если дело доходит до конкретных действий, то тут стоимость активов может увеличиться многократно», – говорит заместитель руководителя департамента оценки компании Knight Frank Дмитрий Черный.
Девелоперы, купившие земельные участки в этом районе до кризиса и испытывавшие сложности, связанные со снижением стоимости залога и обслуживанием кредитов, смогут провести переоценку залогов в связи с изменением статуса территории и вздохнуть свободнее, считает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. Это будет способствовать также выходу на рынок новых объектов недвижимости, добавляет он. Одними из крупнейших владельцев земли в этом направлении являются ГК «Масштаб», ГК «Абсолют», «МДК-Групп», RDI Group, «Истлайн» и другие, указывают эксперты.
#{smallinfographicleft=504944}Девелоперы также могут заработать миллиарды долларов на строительстве заявленных 105 млн квадратных метров в новом районе Москвы. «Даже если строить объекты эконом-класса и продавать их с минимальной рентабельностью, зарабатывая 100 долларов с метра, прибыль от продажи 105 млн квадратных метров недвижимости составит 10,5 млрд долларов», – говорит газете ВЗГЛЯД Дмитрий Цветков.
По его словам, маржа при строительстве из-за высоких рисков и стоимости кредитов для девелоперов составляет не менее 25%, поэтому даже если продавать жилье по 40–50 тысяч рублей за квадратный метр, прибыль составит 10–12 тысяч рублей с квадратного метра. Таким образом, чистая прибыль от строительства 105 млрд квадратных метров недвижимости может составить 37–44 млрд долларов по самым скромным подсчетам.
При этом девелоперы могут заработать в реальности больше, ведь строиться будет не только жилье эконом-класса. Да и цена квадратного метра в 40–50 тыс. рублей характерна для дальних подмосковных районов. Средняя же цена квадратного метра в новостройках в поселке Развилка, Видное, в Щербинке, Домодедово и Подольске составляет от 60 до 90 тыс. рублей (данные за первый квартал 2011 года компании «Индикаторы рынка недвижимости»).
Дмитрий Черный указывает, что прибыльность строительства будет зависеть от подготовки новых участков. «Если город за свой счет подведет необходимую инфраструктуру, то прибыльность строительства может составить 30–50%. Если участки под массовую застройку будут распределены посредством аукционов, то она может быть существенно меньше и составлять 20–30%», – подсчитал Черный.
Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов указывает на то, что прибыльность строительства на новых столичных территориях будет зависеть от инвестиционной составляющей девелопмента: будут ли распространяться на присоединенные территории «московские» схемы?» Так, говорит эксперт, сегодня на себестоимость квадратного метра влияют три фактора: стоимость строительно-монтажных работ, стоимость «вхождения в проект», т.е. инвестиции на приобретение участка и обременение в виде городской доли, а также стоимость подключения к коммуникациям.
«И если себестоимость строительно-монтажных работ фактически не зависит от того, городской это проект или загородный, то две другие составляющие в Москве и области принципиально разные, – объясняет Алексей Белоусов. – Например, доля обременений в Москве в зависимости от типа недвижимости и ее местоположения может составлять от 30–50% стоимости квадратного метра. Очевидно, что реализовать московскую арифметику, согласно которой себестоимость стремится к 3 тыс. долларам за квадратный метр, будет невозможно, в то время как построенные рядом дома стоят с учетом прибыли 2–2,5 тыс. долларов за квадратный метр».
Прибыльность зависит во многом также от формы собственности земли, а сейчас пока еще не совсем ясно, какая будет ситуация с ней, указывает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. «Сейчас в Москве подавляющее большинство территорий находится в собственности города, в то время как в области многие земли принадлежат различным собственникам, в том числе и физическим лицам. Необходимо решить массу юридических вопросов и потом уже говорить о прибыльности», – заключает эксперт.
Рост цен
Цены в присоединяемом к Москве районе могут вырасти примерно на 5–7% разово – просто из-за объявления о присоединении территорий, считает Наталья Кац из «Усадьбы». Дмитрий Черный соглашается, что уже сейчас цены на квартиры в новом районе могут подскочить. «Возможно, кто-то, продавая квартиру в сегменте эконом-класса, уже позиционирует ее как московскую. Не думаю, что на данном этапе есть желающие за это платить, но иногда предложение формирует спрос, если оно носит массовый характер», – добавляет эксперт из Knight Frank.
#{smallinfographicleft=506478}Алексей Белоусов же считает, что «сам факт изменения статуса территории области на Москву вряд ли приведет к серьезному изменению существующего ценообразования, как на ее недвижимость, так и на саму землю». По его словам, лишь фактический «приход города» с его инфраструктурой и транспортными коммуникациями может существенно повлиять на рыночное ценообразование.
Впрочем, в том, что в будущем цены на недвижимость и землю в новом районе Москвы вырастут, никто из экспертов не сомневается. Разнятся лишь оценки – насколько. Из-за роста цен в любом случае выиграют собственники квартир в этом районе. По мнению Цветкова, стоимость их жилья может практически сравняться со стоимостью аналогичных московских квартир. Наталья Кац согласна с этим, уточняя, что процесс роста цен до московских займет как минимум пять лет.
«Думаю, все произойдет по сочинскому сценарию – неадекватный, скачкообразный рост цен, а потом плавное снижение к справедливому уровню, который будет зависеть от качества жилья и транспортной доступности», – считает Дмитрий Цветков, добавляя, что развитие жилищного строительства ведет обычно не к повышению цен, а к снижению из-за конкуренции.
Все произойдет по сочинскому сценарию - неадекватный, скачкообразный рост цен, а потом плавное снижение к справедливому уровню, который будет зависеть от качества жилья и транспортной доступности
Дмитрий Черный из Knight Frank полагает, что цены в новом районе могут вырасти до уровня Зеленограда, Бутово и Внуково. По данным «Азбуки жилья», средняя цена квадратного метра в Зеленограде составляет 106,3 тыс. рублей, что на треть ниже, чем в Москве (167,9 тыс. рублей за кв.м). Квадратный метр в присоединяемом районе в зависимости от удаленности от столицы находится сейчас в диапазоне от 40 до 90 тыс. рублей (данные компании «Индикатор рынка недвижимости»).
Впрочем, Черный оговаривается, что рост цен во многом будет зависеть от финансирования в развитие этих территорий, так как стоимость недвижимости в большей степени определяется наличием социальной и транспортной инфраструктуры и экологией.
Дмитрий Цветков из Penny Lane Realty прогнозирует, что девелоперы, строящие многоэтажные дома в новом районе, могут поднять цены на 20–25%.
В любом случае, квартиры на новых территориях станут более ликвидными и вслед за новостройками также вырастут в цене. Если цены увеличатся на 20%, то двухкомнатная квартира в Подольске площадью 54 квадратных метра на вторичном рынке вырастет в цене с сегодняшних 3 920 562 рублей (при средней стоимости метра в 72 603 рублей) до 4 704 696 рублей (данные средних цен за метр на июнь 2011 года на вторичном рынке портала по недвижимости «Мир квартир»).
Аналогичная по площади квартира в Троицке подорожает с 4,045 млн рублей до 4,854 млн рублей (средняя цена метра – 74 909 рублей), в Щербинке – с нынешних 4,262 млн до 5,114 млн рублей (средняя цена метра – 78 918 рублей). Собственники даже таких небольших квартир в Подмосковье могут с легкостью заработать миллион рублей на продаже объекта после расширения границ Москвы, а владельцы более крупных по площади объектов жилья – еще больше.
Выгоды для населения
Такое масштабное строительство создаст сотни тысяч рабочих мест в строительной и смежных отраслях, указывает Цветков. При этом их зарплата будет сильно расти из-за нехватки специалистов. «У нас нет такого объема свободных строителей, инженеров, сметчиков и т.д., соответственно, за них возникнет жесточайшая конкуренция, что приведет к взрывному росту зарплат и в итоге к росту цен на жилье», – прогнозирует Дмитрий Цветков.
Кроме того, жители большей части коттеджных поселков получат с течением времени более развитую недорогую инфраструктуру и воспользуются плюсами развитой городской дорожной сети, считает эксперт из Penny Lane Realty. Жители городов и поселков смогут получить рабочие места ближе к месту жительства и перестанут ездить на работу в Москву, добавляет Дмитрий Цветков.
Для жителей нового района, который отойдет Москве, может оказаться очень привлекательной московская прописка. Хотя, как говорит Наталья Кац, московская прописка важна сейчас далеко не всем.
«Состоятельным клиентам практически все равно, какой адрес стоит у них в паспорте – московский или подмосковный. Однако московская прописка может быть привлекательной для пенсионеров и других категорий населения, пользующихся льготами: им будет важна прибавка к пенсии, возможность посещать столичные больницы и поликлиники», – говорит Наталья Кац. Кроме того, как показывает практика, стоимость коммунальных услуг в Москве даже ниже, замечает Дмитрий Черный.
Недовольные будут всегда
Впрочем, расширение границ Москвы может понравиться далеко не всем. На самом деле, жители близлежащих районов окажутся в разных ситуациях, отмечает Дмитрий Чернов из Knight Frank. «Владельцы жилья эконом-класса, не привязанные к центральной части города необходимостью ежедневно добираться до работы, безусловно, выиграют от увеличения рабочих мест в районе и от роста стоимости их недвижимости, тогда как владельцы жилья бизнес-класса, безусловно, потеряют, так как урбанизация территорий приведет к ряду негативных факторов, таких как шум, автомобильные выхлопы, социальная среда станет менее однородной и т.д.», – считает Чернов.
Жители коттеджных поселков, рядом с которыми возникнет многоэтажная застройка, конечно, окажутся недовольными, ведь это снизит стоимость их недвижимости, замечает Дмитрий Цветков. А на Калужском шоссе, входящем в зону присоединения, находится масса стародачных поселков, и что будет с ними – пока совершенно неизвестно, добавляет Наталья Кац.
Престижные загородные домовладения резко подешевеют, так как для такой недвижимости важны экологические факторы, тишина и благоприятное соседство. «Аналогичная ситуация ожидала бы объекты элитной недвижимости, если бы они были расположены по южным направлениям. Именно поэтому в расширение земель города не был включен запад Подмосковья», – указывает Дмитрий Чернов.