Жилье на ПИКе

Премьер-министр сообщил, что правительство намерено выкупить более 40 тысяч типовых квартир, «уже готовых или находящихся в высокой степени готовности», на что будет выделено из бюджета дополнительно 83 миллиарда рублей.

Именно это обстоятельство – социальная значимость – является ключевым и дает основание для помощи со стороны государства

Владимир Путин также предложил увеличить в два раза сумму, с которой граждане могут получать налоговый вычет за жилье, до 2 миллионов рублей, причем за жилье, купленное с начала этого года. «Имея в виду важность этой меры сегодня, считаю возможным придать этой мере обратную силу, то есть начать ее действие с 1 января 2008 года», – отметил премьер-министр.

По словам Владимира Путина, это означает, что для тех, кто купил или построил жилье после этой даты, подоходный налог должен быть пересчитан, а уплаченные деньги возвращены гражданам из бюджета. Глава Кабинета министров сообщил, что с увеличением суммы, с которой возвращаются налоги, до 2 миллионов рублей, семья может сэкономить на налогах не 130 тысяч рублей, как раньше, а до 260 тысяч рублей.

Эти меры, безусловно, внесут успокоение в ряды тех граждан, которые сейчас оказались в процессе покупки жилья или пытаются получить ипотечный кредит. Строительный рынок и жилье – это фактически лакмусовая бумага для состояния экономики любого государства.

Не секрет, что представители строительного бизнеса возглавляют вслед за банковским сектором список самых уязвимых в условиях кризиса отраслей экономики. Глава Минэкономразвития России Эльвира Набиуллина заявила в среду в Госдуме, что модель развития экономики, по которой наша страна развивалась последние годы, которая была основана на «коротких» доходах, себя исчерпала. По ее словам, сейчас нужно искать собственные «длинные» ресурсы для развития экономики.

Отсутствие «длинных» денег и возможности рефинансироваться в условиях кризиса стало причиной всех проблем стройкомплекса, который, как и ему подобные во всем мире, всегда жил за счет заимствований. По этой же причине крупнейший девелопер в стране – Группа ПИК – оказался в ситуации, фактически близкой к банкротству.

В четверг владельцы строительного холдинга объявили о сокращении персонала на 30%. Как стало известно газете ВЗГЛЯД от источника, близкого к руководству стройфирмы, речь идет о «глубокой заморозке» практически всех строек на неопределенное время. Пресс-служба ПИК сообщает, что массовые сокращения персонала «проводятся в рамках мер по оптимизации расходов».

Напомним, что прошлогоднее IPO ПИК стало крупнейшим в истории европейского сектора недвижимости: оно принесло компании и ее владельцам $1,85 миллиарда, а капитализация Группы составила $12,3 миллиарда. Обрушение американского рынка ипотеки, а за ним всего финансового мира привело к падению стоимости бумаг стройкомпании в 7 раз, а стоимости самого холдинга – до $1,8 миллиарда.

Рекордные взлет и падение не замедлили сказаться на рейтингах: агентство Fitch на прошлой неделе понизило долгосрочный рейтинг ПИК с «ВВ» до «ССС», краткосрочный – с «В» до «С» из-за опасений дефолта компании.

«Компании в самое ближайшее время предстоит погасить большой объем долга, в данный момент она не располагает достаточной ликвидностью для этого», – сообщили газете ВЗГЛЯД в Fitch. По всей видимости, финансовые проблемы стали следствием полной неясности с подписанием соглашения на выкуп жилья с правительством Москвы.

Эксперты Fitch утверждают, что и сроки, и размеры будущих платежей, и сам их факт остаются неопределенными, и поэтому платежеспособность ПИК уже не зависит от самой компании и находится в руках третьих сторон.

Как сообщил газете ВЗГЛЯД источник в руководстве компании, сейчас идут интенсивные переговоры о предоставлении нового крупного долгового кредита с государственными банками, но будет ли она достигнута и когда – этот вопрос остается открытым.

По словам того источника, долг Группы ПИК оценивается в $700–900 миллионов. Без срочной продажи жилья правительству Москвы или масштабного займа вернуть его невозможно. Что касается столичной мэрии, то она потребовала от ПИК скидку в 17%. Это официально, а в кулуарах говорят о требовании в 23–25%.

«Группа много лет ориентировалась в основном на строительство именно социального жилья под заказ города, – заявил газете ВЗГЛЯД руководитель аналитического бюро «Экспертиза-МТ» Николай Скворцов. – Именно это обстоятельство – социальная значимость – является сейчас ключевым и дает основание для помощи со стороны государства».

На эту тему
• Ипотека нашла «дно»
• Квартирный «угол падения»
• Выкуп жилья не за горами
• Застройщики просят денег для народа

Аналогичные оценки ситуации дают и эксперты JP Morgan, которые выказывают обеспокоенность тем, что это может быть «неэкономическое спасение, следствием которого станет значительное изменение в структуре акционеров компании с потенциально невыгодными для миноритариев последствиями».

Ранее о сокращении персонала и замораживании части проектов сообщил другой крупный девелопер – Mirax Group. На сегодняшний день, по информации газеты ВЗГЛЯД, им приостановлено около 50 проектов. Общая сумма долгов холдинга приближается к $1 миллиарду. Доля продаваемых им квартир по ипотеке этой осенью упала с 14% до 0%, причем владельцы компании прогнозируют снижение цен на недвижимость на 25% в конце 2008 – начале 2009 годов.

Следом за ПИК со скоростью –21,15% «полетели» акции других крупнейших девелоперских компаний России: «Системы-Галс» и AFI Development. Группа компаний «Жилищный капитал», строящая в Подмосковье около 1,5 миллиона квадратных метров жилья, вынуждена сегодня привлечь стратегического инвестора, продав ему 15% акционерного капитала. Еще месяц назад эксперты оценивали стоимость всей компании в $1 миллиард, сегодня – в 4–5 раз дешевле.

Аналитики называют сегодняшние риски в девелоперском бизнесе самыми высокими: прежде всего, это риск отсутствия рефинансирования и риск чрезмерного падения цен на недвижимость. Добавим, банкиры уже занесли строителей в «списки неблагонадежных» заемщиков: при выдаче кредита сфере деятельности, в которой работает клиент, и репутации его компании, будет уделяться особое внимание. Самыми уязвимыми в условиях кризиса банки посчитали строительство, металлургию и финансовый сектор, то есть самих себя.

Мировой финансовый кризис ограничил доступ к кредитам и вынуждает инвесторов покидать еще недавно привлекательный рынок российской недвижимости. В краткосрочной перспективе цены на квартиры в Москве могут обвалиться на 25%, прогнозирует в консалтинговой компании Oxford Analytica. Эксперты отмечают, что иностранные инвестиции составляют 75% в общем объеме на рынке недвижимости России, западный бизнес, вероятнее всего, будет выводить свой капитал из совместных предприятий.

Кулуарно это подтвердили газете ВГЛЯД и сами девелоперы ряда компаний, единодушно отмечая, что стоимость финансирования для них только за две последние недели удвоилась и даже утроилась. «Нормальной» сейчас считается ставка в 25–40% годовых, но и она может стать «экзотикой» по причине недоступности и несговорчивости банкиров.

Инвесторы в условиях финансового кризиса стали более избирательны, вкладываясь только в самые перспективные проекты и сворачивая активность. Например, Mirax Group вообще отказалась от новых проектов на общую сумму в $4 миллиарда.

«В этой ситуации крупные игроки на рынке, имеющие доступ к международному капиталу, имеют больше ресурсов для выживания, в то время как малые, вероятно, вынуждены будут свернуть бизнес и продать его своим более сильным конкурентам», – полагают эксперты Oxford Analytica.

Аналитики прогнозируют, что в краткосрочной перспективе рынок коммерческой недвижимости в России может просесть на 25–30% и претерпеть корректировку, хотя в долгосрочной перспективе эти инвестиции вернут свою высокую доходность.

Что касается сегодняшнего дня, то от банковских ограничений и «заградительных процентов» по кредитам страдают все: застройщики, которые не могут продать жилье, и покупатели, которые рассчитывали на привлечение ипотеки. В этой ситуации каждая компания вынуждена искать свои пути спасения.

Так, группа компаний СУ-155 разработала собственную программу поддержки покупателей, которая, по мнению девелопера, должна на время кризиса заменить ипотеку. Большинство банков предлагают кредиты на невыполнимых для заемщиков условиях, выталкивая с рынка граждан, которые планировали купить квартиру. В сложившейся ситуации застройщики вынуждены брать на себя часть функций банков — разрабатывать схемы покупки квартир, которые дали бы возможность выплачивать необходимую сумму в рассрочку.

По схеме СУ-155, покупатели жилья в Москве и Подмосковье заключают договор с компанией на полную сумму стоимости квартиры и вносят 40%. Оставшаяся часть разделяется на 15 лет, и покупатель ежемесячно вносит равные суммы при ставке в 15–18% годовых. Но полностью расплатиться со строительной компанией потребитель должен к тому моменту, как дом будет возведен и сдан, т. е. примерно через 2,5 года. Оставшаяся сумма вносится целиком или на нее оформляется обычный банковский кредит. Расчет прост: к моменту истечения первых договоров с рассрочкой платежа кризис в стране должен сойти на нет, кредит в банке не будет превышать тех 15–18%, которые выплачиваются СУ-155 сейчас.

Условия вполне реалистичные, если учесть тот факт, что валютные ставки в банках сейчас достигают 21%, рублевые — 30%. Если в начале 2008 года на ипотечный кредит мог рассчитывать человек с ежемесячным доходом порядка $3 тысяч, то теперь подтвержденный официальный доход потенциального заемщика составляет уже $7 тысяч.

Если следовать теории, что в любом негативе есть позитив, то остается надеяться, что предпринимаемые государством меры по поддержке строительного сектора и инициативы самих застройщиков приведут, в конце концов, к тому, что у нас не будет одновременно дорогого жилья и дорогих кредитов. Должно быть достигнуто «золотое уравнение», когда есть либо одно, либо другое.