Период самоопределения Крыма – станет ли он частью РФ или останется в составе Украины – это не лучший вариант для инвестирования в курортную недвижимость полуострова.
«Никто не будет покупать квартиры и дома в момент полной неопределенности. У нас на сайте сейчас появилось очень много запросов на продажу недвижимости в Крыму, но нет ни одного запроса на покупку», – говорит газете ВЗГЛЯД директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева.
Крымские продавцы, по ее словам, говорят, что продадут на выгодных условиях и быстро, но до конкретики пока не дошло ввиду полного отсутствия желающих покупать. «Единственные, кто сейчас ведет разговоры на эту тему, – это журналисты», – уверяет эксперт из Knight Frank Russia & CIS.
Это общее правило инвестирования в объекты недвижимости – покупают не на падающем рынке, как сейчас, а когда начинается подъем со дна. «Законы движения цен на рынке недвижимости представляют собой синусоид: сначала падают, потом доходят до дна, потом начинается восходящая линия. Когда линия падения сменилась на противоположный вектор движения вверх – это тот момент, когда все стараются купить», – говорит Юргенева.
Как правило, ввиду высокой инерционности рынка недвижимости весь цикл занимает около полугода, поэтому к концу лета можно будет в полной мере оценить влияние нынешних событий на рынок Крыма, добавляет эксперт.
Слишком рискованно
Опасения инвесторов по поводу вложений в крымскую недвижимость сейчас вполне обоснованны, потому что в ситуации смены государственной принадлежности были случаи непризнания мировым сообществом новой страны.
«Есть прецеденты, когда политическая ситуация так и не нормализовалась. Например, Северный Кипр. Пока эту республику признала только Турция, но не международное сообщество. Поэтому и рынок недвижимости там как таковой отсутствует. Гражданам Турции там недвижимость не нужна, у них есть свое море и солнце, а граждане других государств не хотят приобретать недвижимость в государстве, которого нет. Да и ни один банк не даст кредит на приобретение квартиры или дома в непризнанном государстве. Нет государства – нет и недвижимости», – рассказывает Елена Юргенева.
«С учетом возросших геополитических рисков я не рекомендую пока приобретать недвижимость в Крыму. Пока преждевременно ждать резкого снижения цен на недвижимость в Крыму. Обычно цены на этот вид активов одни из наименее волатильных. В 2014 году цены могут упасть еще на 5–7%, но вряд ли это полностью покрывает риски военных действий на территории региона в самом негативном варианте развития событий», – считает аналитик «Инвесткафе» Тимур Нигматуллин.
Причем нормализация политической и экономической ситуации на Украине не означает быстрого восстановления курортного рынка недвижимости. «Покупатели появляются очень небыстро, потому что курортный рынок – сезонный. Если к лету ситуация нормализуется, стоит ждать сделок. А если она не стабилизуется до окончания летнего периода, а стабилизируется лишь в сентябре или октябре, то вплоть до следующего мая будет мертвый спрос», – отмечает Юргенева.
Затяжная стагнация
На самом деле рынок недвижимости Крыма находится в подвешенном состоянии уже больше года. Еще до зимних событий на Украине желающих купить квартирку или домик на украинском курорте было, мягко сказать, немного.
Юргенева объясняет это тем, что ожидания собственников крымской недвижимости по цене были явно завышены, тогда как качество самого объекта недвижимости и сопутствующей инфраструктуры существенно уступает объектам аналогичной ценовой категории, которые располагаются в той же Испании и Болгарии.
«Это чисто коммерческий вопрос. Без роста инфраструктуры на полуострове рассчитывать продать отдельно стоящую на пустыре виллу за 10 млн долларов – это наивно. Покупать недвижимость только из-за хорошей погоды и синего моря никто не будет», – отмечает эксперт.
Юргенева считает, что Крыму требуются серьезные вложения в инфраструктуру, причем речь идет не только о дорогах или инженерной инфраструктуре, но и о качестве здравоохранения, наличии ресторанов, кафе, магазинов, спа-салонов, спортивных объектов, детской инфраструктуры, кинотеатров, оборудованных пляжей, и т. д.
«Владельцы недвижимости в Крыму и раньше хотели продать свои дома и квартиры состоятельным покупателям из Москвы. Но у состоятельных москвичей совсем другие ожидания в отношении окружающего виллу или квартиру пространства», – отмечает эксперт.#{ussr}
В компании REM Navigator, в которую входят крымские агентства недвижимости, указывают также на экономические и политические причины того, что рынок недвижимости Крыма оказался в состоянии затяжной стагнации еще в 2013 году. Цены начали падать еще в начале года, а когда стало известно, что Украина активно готовится подписать соглашение об ассоциации с ЕС, просели летом еще на 3%. Это было связано с тем, что объявленный курс на евроинтеграцию Украины не вызвал никакого интереса со стороны европейских инвесторов к украинской недвижимости. Наоборот, охлаждение отношений с Россией спровоцировало резкое падение интереса россиян к покупке недвижимости на Украине, отмечали в обзоре по рынку REM Navigator.
Также рынок недвижимости в Крыму оказался заложником провальной бюджетной, фискальной, внешней политики украинского правительства и негативной экономической ситуации на Украине.
«К негативным факторам следует добавить внутриполитическую дестабилизацию, связанную с нарастающими акциями народных протестов. Ситуацию усугубили непродуманные законодательные меры, связанные с ограничением наличных расчетов и изменением порядка оценки недвижимости. Это привело к остановке рынка недвижимости и падению цен во всех его сегментах», – отмечает в докладе REM Navigator. В 2014 году улучшения ситуации на рынке крымской недвижимости никто не ждал.
Что оживит
Однако если Крым станет частью России и это будет всеми признано, то это может благоприятно сказаться на рынке недвижимости региона. «Количество покупателей курортной недвижимости в России на порядок выше количества потенциальных покупателей на Украине. И размер страны другой, и доходы жителей страны другие», – говорит Юргенева.
«Если Крым останется в составе Украины, то думаю, что существенных изменений на рынке не будет. Возможно, на полгода-год цены упадут, а потом, скорее всего, вернутся к своим обычным значениям. А если Крым войдет в состав России, то цены могут вырасти, особенно в случае, если Москва решится на большие инвестиции и поможет местным властям наладить быт, здравоохранение и социальную инфраструктуру полуострова», – резюмирует собеседник газеты ВЗГЛЯД.
Юридические тонкости
Россиянин, впрочем, как любой другой нерезидент Украины, мог сравнительно легко купить в собственность квартиру или комнату в Крыму и до всех потрясений в стране. Только собственность оформляется на нерезидента.
Землю негражданам приобретать также дозволялось без особых проблем, но не любую. Садовые участки, участки под личное крестьянское хозяйство (ЛКХ), товарное сельхозпроизводство («паи») нерезидентам купить в собственность нельзя. Их можно оформить только в аренду либо на доверенное лицо с украинским гражданством.
Если садовый участок не приватизирован, то его можно приобрести точно так же, как и в России, – по садовой книжке. Но в этом случае становятся не собственником как таковым, а лишь членом кооператива с определенными правами и обязанностями.
Впрочем, уже скоро вся частная собственность на территории Крыма будет переоформлена с учетом российского законодательства. Об этом заявил в четверг вице-премьер Автономной Республики Крым Рустам Темиргалиев. Собственность Украины в автономии будет национализирована в пользу АРК, добавил он.