Прежде всего доверие

Борьба с нелегальной миграцией в столице привела к тому, что власти решили до конца года проверить все квартиры на предмет выяснения того, какие из них сдаются незаконно.

Я сдаю свое собственное жилье, почему я должен платить какие-то налоги?

Еще не так давно жилье в России сдавали и снимали без письменных договоров. Исключение составляло только жилье, сдаваемое несоветским иностранцам, и дорогое люксовое. Среди обычных квартир доля сдаваемых через заключение официального договора была чрезвычайно мала. Но в последние годы ситуация постепенно стала меняться, и сейчас, по оценке вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, 80–90% всех арендных отношений в Москве так или иначе фиксируются сторонами, оформляются в документальном виде (по России в целом доля, конечно, меньше).

«Документы все-таки оформляются, юридические отношения сторон и риски, связанные с этим, так же, как и обязательства, участникам понятны. Письменный договор – это основа правоотношений, ведь при аренде и найме жилья возникает достаточно много неоднозначных вопросов: сколько человек будет проживать, будут ли животные, произведена ли опись имущества и так далее. Все эти вопросы требуют четкой детализации, для того чтобы потом избежать споров. Естественно, при отсутствии такой письменной формы договора это вызывает очень много рисков для всех. Другое дело, что заключение договора часто не вызывает последствий, связанных с уплатой налогов».

Действительно, в прошлом году подоходный налог с дохода от сдачи в аренду квартир заплатили в Москве 17 тыс. человек, при этом всего в столице сдается от 300 до 500 тыс. квартир  (некоторые эксперты считают, что с комнатами цифра доходит до 700 тыс.). Мэр Собянин заявил, что в Москве уже обнаружено 130 тыс. квартир, которые сдаются нелегально. Сколько еще будет выявлено в ходе рейдов до Нового года? Не так уж и важно. К нелегальным мигрантам, кстати, эта тема имеет достаточно опосредованное отношение – квартиры сдают неохотно даже легальным приезжим из Средней Азии или с Кавказа (очень богатые, понятно, не в счет), так что нелегалов за взятки селят в различного рода ведомственных, подсобных и формально нежилых помещениях. Или в совсем уж «убитых» квартирах.

«Мигранты – это нецивилизованная часть рынка аренды жилья, – говорит Константин Апрелев. – Нелегально находящиеся у нас мигранты живут в совершенно другом сегменте, им сдают все подряд, в том числе и нежилые помещения – это чердаки, подвалы. Даже те, кто официально привлекается к работе в жилищно-коммунальном секторе Москвы, не снимают жилье. Сезонные рабочие тоже живут, не оформляя никаких отношений. Этой категории граждан, не имеющих официального права проживать, наши граждане, как правило, ничего не сдают. Они не хотят идти на такие потенциальные риски.

А те, кто сдает им комнаты или другое жилье, изначально понимают, что идут на нарушение. И идут они на это по одной причине: их жилье не соответствует нормам и условиям, по которым другие люди готовы снять себе жилье на рынке аренды. Это жилье, которое годами не ремонтировалось, которое ни продать, ни нормально сдать невозможно. Поэтому они сдают его по самой низкой планке, и здесь чаще всего нет никаких договорных отношений. Но вывести его из тени, идентифицировать его можно, только сделав весь сегмент аренды жилья публичным».

Что касается мигрантского измерения жилищного вопроса, то, по мнению Апрелева, нужно принципиально иначе регулировать порядок миграционных процессов, в том числе и вводить более жесткий мониторинг пребывания:

«Если, пересекая границу США, вы написали адрес, по которому будете находиться, но вас там не было, это уже может быть основанием для отказа в выдаче визы. А у нас такого нет. Вместо того чтобы лучше контролировать въезд-выезд, состыковывать данные пограничных служб и тех, кто должен мониторить пребывание мигрантов в стране, решили усилить ответственность наших граждан. Не лучше ли сначала навести порядок на государственной службе, создать эффективную систему мониторинга, чем перекладывать ответственность на граждан? Власть должна вначале идентифицировать тех граждан, которые действительно откровенно нарушают закон – селят к себе мигрантов без регистрации и прописки, – и попытаться с них взыскать в судебном порядке. Но вместо того чтобы создавать подобную судебную практику, идут по пути ужесточения нормативных требований закона. Но надо не все население прижимать к ногтю и контролировать, а тех, кто наиболее злостно нарушает. Тем более что очень часто это как раз те, кто и так имеет отношения с регулирующими органами, – алкоголики, социально незащищенные слои населения».

Легализовать рынок аренды жилья – значит сделать так, чтобы права тех, кто сдает квартиру, и тех, кто ее снимает, были защищены законом, а с доходов от аренды платились налоги. Готовы ли граждане платить налоги? Ведь ставка подоходного налога составляет 13%, а если зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или купить патент, то еще меньше (правда, в Москве это в большей степени относится к дорогому жилью – патент стоит 60 тыс. в год).

«13% – это небольшой налог для предпринимателя, для юридического лица, но у нас более 60–70% сдающих жилье – это люди пожилого возраста, которые рассматривают эти деньги как добавку к пенсии, – говорит Апрелев. – И каждая копейка у них на счету. И тут возникает психологический, идеологический вопрос: я сдаю свое собственное жилье, почему я должен платить какие-то налоги?»

Впрочем, на сумму налога можно было бы просто увеличить арендную плату – и тогда доходы не уменьшатся. Так что дело все-таки не только в желании сэкономить, хотя, конечно, никто не против сберечь не только деньги, но и свое время. Тот факт, что документально оформляют арендные отношения 80%, а платят налоги всего лишь 5–10% от них, не говорит о том, что все из них уклоняются от уплаты налогов. Например, тех, кто взял квартиру в ипотеку и потом сдал ее, никто не обвинит в уклонении, потому что они всегда могут сказать, что не только направляют всю выручку от аренды на погашение кредита, но еще и доплачивают. Есть и другие поводы не платить налоги.#{smallinfographicleft=514459}

«Такое расхождение между теми, кто сдает, и теми, кто платит налоги, пусть и не столь сильное, есть не только у нас, – говорит Константин Апрелев. – Даже в Германии, по статистике, до 30% тех, кто сдает жилье, тоже не платят налоги. Потому что сдают родственникам, близким людям за то, что они смотрят за жильем. Так что мы в этом смысле не уникальная страна».

При этом если в сдаче квартиры без договора нет ничего незаконного, то не платить налоги с этих доходов преступно. Это является нарушением налогового законодательства, но привлечь к ответственности могут не только за несоблюдение Налогового кодекса, но даже за нарушение трех статей УК, в первую очередь его 198-й статьи (уклонение от уплаты налогов). Хотя на практике был чуть ли не единственный случай, когда несколько лет назад по ней был осужден сдававший квартиру москвич.

В большей степени заинтересован в полной легализации тот, кто снимает жилье, – как в гарантии от повышения цен и от того, что его вообще не выкинут на улицу.

«Те, кто арендует квартиру, в случае если они не подписывают договор, оказываются в еще более незащищенной ситуации, – говорит Апрелев. – А если подписывают договор, то какие-то риски с себя они снимают. Но не все. В основном у нас действует 11-месячный договор аренды, который не регистрируется, – по его окончании человека могут попросить освободить жилье. Не говоря уже о том, что, как правило, и в этих договорах заложено то, что если собственник за месяц предупреждает, то арендатор должен покинуть квартиру. То есть законодательно у нас отсутствует механизм защиты прав арендаторов, и на сегодня главенствующими являются интересы собственника. В отличие, например, от Германии, где очень жестко прописаны все требования. Но в ФРГ другой рынок – это рынок спроса, и потому достаточно серьезно защищены интересы нанимателя. А у нас рынок собственника».

Попытаться заставить людей платить с арендных доходов налоги путем принуждения, конечно, можно, но не нужно рассчитывать на то, что эти меры встретят понимание

Апрелев считает, что права нанимателей нужно законодательно прописать. Например, объявление о том, что ему нужно съехать с квартиры, квартиросъемщик должен получать минимум за три месяца или даже за полгода, а не за месяц, как сейчас. При этом эксперт указывает, что нельзя и перегибать палку, приводя в пример Германию, где арендодатель иногда вынужден по нескольку месяцев ждать, пока наниматель заплатит, и не имеет права его выгнать. 

Сейчас власти готовы прибегнуть к ужесточению арендного законодательства – это было ясно еще до событий в Бирюлево. Еще весной было объявлено, что до конца года московским департаментом экономической политики будет разработан законопроект, в котором будут прописаны порядок определения и изменения платы за съемную квартиру, условия внесения задатка, сроки договора найма и возможность его досрочного расторжения, а также формы разрешения споров между нанимателями и наймодателями. На его основе будут разработаны «Правила проживания в предоставленных внаем жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах», а сам законопроект будет предложен Госдуме. 
При этом хотя ужесточение регулирования и необходимо, само по себе оно не способно обелить арендные отношения. Константин Апрелев опасается, что результат может быть противоположным:

«Если сейчас начать интенсивно оказывать давление на них с целью уплаты налогов или чего-то еще, то мы точно можем потерять ситуацию – люди перестанут заключать договоры, и весь рынок арендных отношений может уйти в тень. Пока что те меры, что были на это направлены, не привели к ощутимым результатам. Потому что само по себе махание шашкой – сейчас мы всех заставим платить налоги, давайте все регистрируйтесь – не будет успешным. Да, у нас на 10% выросло число тех, кто платит налоги с арендных доходов, но мы же понимаем, что это не приблизило нас к реальным объемам этого рынка. Так что меры по более жесткому взысканию штрафов, попытки прессинговать всех нужно совмещать с работой по легализации этого рынка. И при этом важно не потерять ту легальную составляющую, что уже есть».

«Нужно менять систему налогообложения в арендных отношениях: уменьшить налоги, ввести льготные категории граждан, – считает Апрелев. – Тогда мы смогли бы преодолеть это нежелание уплачивать налоги». По мнению эксперта, необходимо создавать стимулирующие инструменты, выделить социально незащищенные категории, создав для них льготные налоговые условия, упростить саму процедуру уплаты налога. Важно и разъяснение необходимости уплаты таких налогов, объяснение того, почему они нужны, того, куда эти налоги пойдут с точки зрения бюджета:

«Учитывая значительную долю пенсионеров среди арендодателей, получается примерно следующее: я плачу налог, а потом уже из бюджета эти деньги получаю обратно через какие-то программы. Но почему бы не сделать по-другому – если я пенсионер, то вообще не брать эти деньги, а дать какой-то вычет для пенсионера, который бы позволял эти налоги уменьшить».

Есть, впрочем, еще одно объяснение нынешнего состояния арендных отношений: дело вообще не в квартирах, а в отношениях людей между собой. И в их отношении к государству.

На эту тему
• ГУВД Москвы проверит квартиры с нелегалами
• Собянин: Порядка 130 тыс. квартир сдаются в Москве незаконно

То, что в России неформальные отношения всегда были выше юридических, а традиции уважают больше закона, – это основа нашего национального кода. В основе созданной нашим народом цивилизации и государства никогда не стоял ни закон, ни договор (в отличие от европейских стран). Отношения с государством у народа сложные – при безграничной любви к Родине, к государству он относится или как к общему делу, построенному на справедливых началах (это идеал, к которому шли в советские годы), или просто игнорирует: тогда, когда оно само почти полностью исчезает или служит не общим интересам, а лишь какому-то одному классу или сословию (как в 90-е). Соответственно, и власть воспринимается или как традиционная, справедливая, имеющая право (не законное, а естественное), или как просто некая группа людей, непонятно откуда взявшаяся и занявшая командные высоты.

Сейчас отношение людей к власти двойственное – с одной стороны, они считают немалую ее часть нелегитимной, вследствие того что она во многом сформирована из элиты 90-х, то есть временщиков, а с другой – видят, как законный и справедливый президент Путин всячески пытается построить «бояр и служивый люд», вернуть госслужбе понятие «служения» как основной мотивации.

Отсюда и столь же сложное отношение русского человека к законам, принимаемым властью, – если власть легитимна, то законы выполнять никто не против (без энтузиазма, но все равно), но как быть при этом с тем, что во власти по-прежнему множество людей, для которых закон не писан? И не только во власти – разве бизнес платит все налоги, а не придумывает схемы ухода от них?

Советское время отучило людей от того, что они обязаны платить государству, потому что государство было общенародное и само вычитало у них налоги, а общий доход направляло на общие же нужды. Крах социалистического строя привел к тому, что народ обнаружил, что началось растаскивание собственности. Фабрики и недра отошли самым беспринципным, а обычным людям остались только их квартиры, которые и стали их единственной собственностью. Платить со второй, «бабушкиной» квартиры налоги народ не особо стремится – хотя и понимает, что это дополнительный, «нетрудовой» доход, но, наблюдая за тем, как уходили и уходят от налогов бизнесмены, он не очень-то готов подавать им пример в законопослушности.

Попытаться заставить людей платить с арендных доходов налоги путем принуждения, конечно, можно, но не нужно рассчитывать на то, что эти меры встретят понимание и приведут к росту налоговых сборов. Точно так же не напугать нашего человека тем, что, уклоняясь от уплаты налогов, он ворует у себя самого, лишает бюджет доходов, а себя пенсии. Травма от обесценивания советских вкладов, дефолта и краха всевозможных частных учреждений (от МММ до банков) подорвала веру в светлое финансовое будущее, гарантированное государством.

Но ничто не может убить в русском человеке веру в государство, потому что это действительно один из самых государственнических народов в мире. И в любой момент своей истории народ знает, что это его государство, какие бы неприятные слова в адрес власти он ни говорил.  Для того чтобы наши люди начали платить налоги с «квартирного дохода», они должны доверять государству и видеть, что оно собирает «налоги» со всех в равной мере – и с офшоров олигарха, и с откатов чиновника, и с таджика, работающего на стройке, и с его работодателя, укрывающего свои доходы. Или хотя бы действительно стремится это сделать.

Человек должен верить в то, что государство ставит себе целью построение справедливого общества и экономики, – и это станет для него главным побудительным мотивом для того, чтобы даже преодолеть свою вековую нелюбовь к договорным отношениям и налогам. И подписать договор о сдаче квартиры в аренду, и честно заплатить с него налоги. Потому что русский человек не жадный – просто ему нужно верить в то, что он делает.