Сомнительный прогноз

Минфин ожидает, что введение налога на недвижимость снизит стоимость квартир, в первую очередь в Москве и других городах-миллионниках, сообщил замглавы министерства Леонид Горнин, передает Прайм.

Это скорректирует и стоимость на рынке жилья, цены станут меньше

По данным ФНС, размер налога на недвижимость, который может быть введен уже с 2014 года, может составить примерно 5–5,5 тыс. рублей в год для одного собственника однокомнатной московской квартиры площадью 50 квадратных метров. В остальных городах страны эти платежи в среднем составят около одной тысячи рублей в год. Из расчетов ФНС получается, что квартира в 50 кв. м в Москве стоит 5–5,5 млн рублей, а в регионах – около 1 млн рублей.

Правда, в среднем квадратный метр в Москве агентства оценивают в 160 тыс. рублей. Поэтому квартира площадью 50 кв. м стоит в столице в среднем не 5 млн, а 8 млн рублей, а значит налог для ее владельца может составить 8 тыс. рублей.

«Это скорректирует и стоимость на рынке жилья, цены станут меньше. В городах-миллионниках около 30% сделок по покупке жилья заключаются не для фактического проживания, а являются инвестиционными сделками, в первую очередь это касается Москвы. Введение налога на недвижимость скорректирует это соотношение и в целом повлияет на рынок и уровень цен», – сказал Горнин.

Согласно предложениям Минфина, ставки нового налога будут устанавливаться исходя из суммарной кадастровой стоимости объектов недвижимости. Если она не превышает 300 млн рублей, ставка налога не должна превышать 0,1% – в отношении жилья, 0,5% – в отношении иных зданий, 0,3% – в отношении земель сельхозназначения, дачных участков и земель, приобретенных для личного подсобного хозяйства. Ставка налога для прочих земель составит 1,5%.

Если суммарная кадастровая стоимость недвижимости в собственности одного владельца превышает 300 млн рублей, Минфин предлагает установить повышенные ставки налога: 0,5% – в отношении объектов капитального строительства вне зависимости от принадлежности к жилому фонду и 1,5% – в отношении земель любых категорий.

Маловероятно

Судя по всему, Минфин рассчитывает, что налог на недвижимость в размере 0,1% приведет к снижению доли инвестиционных сделок, что, в свою очередь, приведет к снижению уровня цен на недвижимость. Однако веские основания для этого отсутствуют, считает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

#{smallinfographicleft=514459}По его словам, инвестиции в жилье осуществляются с двумя целями – ради получения дохода от сдачи в аренду в период владения объектом и ради получения прибыли от перепродажи объекта.

«Российские инвесторы получают годовой доход от сдачи жилья в аренду в размере 4–6% годовых, то есть на среднеевропейском уровне. Трудно представить, что арендодатель откажется от ведения своего арендного бизнеса по причине роста расходов на 0,1%. Но совсем нетрудно представить, что арендодатель переложит эти 0,1% на плечи арендатора», – говорит газете ВЗГЛЯД Станислав Зингель.

«Еще более маловероятно, что расходы в размере 0,1% остановят ту категорию инвесторов, которые инвестируют в недвижимость «на котловане» в расчете на рост стоимости объекта к моменту сдачи. Ведь такие инвесторы рассчитывают на отдачу от своих вложений в размере не менее 10% годовых, на фоне которых 0,1% явно не выглядят значимой потерей», – резюмирует эксперт.

Если посмотреть на мировой опыт снижения доли инвестиционных сделок, то наиболее часто применяемый и наиболее действенный рычаг – это введение более жестких правил заимствования на ипотечном рынке, в частности, увеличение размера минимально необходимых собственных средств, увеличение процентных ставок и т.п., указывает Зингель.

«Но средняя ставка по ипотеке в РФ составляет 12%, а в Западной Европе – 3,5%. Поэтому по очевидным причинам данный инструмент на российском рынке недвижимости неприменим, да и российский рынок недвижимости далек от перегрева, чтобы сейчас требовались какие-либо акцентированные меры по борьбе с инвестиционными покупателями жилья», – считает собеседник газеты ВЗГЛЯД.

О налоге

Новый налог на недвижимость, как ожидается, начнут вводить в России с 1 января 2014 года, но обязательным для всех регионов он станет не раньше 2018 года. Налог на недвижимость будет считаться по-новому, исходя из близкой к рыночной стоимости жилья. Росреестр уже провел новую оценку и подготовил кадастры объектов недвижимости, находящейся в собственности по всем субъектам РФ.

На эту тему
• Доходы от налога на недвижимость могут вырасти в шесть раз
• Эксперты сказали, каким будет налог на недвижимость
• Минфин и МЭР по-разному видят налог на роскошь
• При продаже единственного жилья предлагают не платить налог
• Минфин предложил брать налог с продажи второго жилья

Пока размер налога на имущество физлиц счисляется исходя из инвентаризационной стоимости, которая рассчитывается еще по советским методикам БТИ и, как правило, в 10–20 раз ниже рыночной. Эта система оценки не учитывает месторасположение квартиры (в центре или на окраине), а берет во внимание лишь возраст недвижимости и ее состояние. Одинаковые по возрасту и метражу квартиры в Бирюлево и на Кутузовском проспекте могут иметь одинаковую оценку по БТИ.

В большинстве случаев россияне станут платить больше. Например, в Калужской области инвентаризационная стоимость объектов недвижимости – 3,8 тыс. рублей за квадратный метр, а кадастровая стоимость в четыре раза выше – 42,6 тыс. рублей за квадратный метр. Такие данные приводятся в мартовском докладе ФГУП «Ростехинвентаризация».

Правда, средняя кадастровая оценка многоквартирных жилых домов в большинстве регионов ниже рыночной стоимости или разница несущественна, следует из этого же доклада. Кадастровая оценка оказалась выше рыночной только в одном федеральном округе – Южном. Квадратный метр по кадастровой оценке здесь стоит в среднем 30,3 тыс. рублей, а по рыночной – 28,3 тыс. рублей. В остальных семи федеральных округах ситуация обратная. К примеру, в Центральном округе средняя кадастровая оценка – 37,4 тыс. за кв. м., а рыночная – 39 тыс. рублей. В большинстве округов стоимость почти совпадает и различается в районе 500 рублей за кв. м.

Что касается налога на недвижимость для жилья стоимостью более 300 млн рублей, то таких объектов недвижимости в стране очень мало. Однако они есть. Согласно исследованию компании «Метриум Групп», опубликованному в июне, на первичном рынке самые дорогие апартаменты в Москве стоят 793 млн рублей. Это пентхаус в комплексе Golden Mile на Остоженке. Будущий владелец этой квартиры должен будет платить 3,965 млн рублей в виде налога на недвижимость.

За пентхаус в «Доме Гельриха» придется выложить 463,6 млн рублей, а налог платить в размере 2,318 млн рублей в год. А вот, например, пентхаус в ЖК Turandot Residences стоит 296,3 млн рублей, а значит он не дотягивает до планки в 300 млн рублей и будет облагаться не по ставке 0,5%, а по ставке 0,1%. Владелец такой квартиры будет платить налог всего около 300 тыс. рублей в год.

«Низко рискованных способов уйти от налога нет. Поэтому немногочисленные обладатели жилья с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей не будут рисковать из-за 1,5 млн рублей в год», – считает Зингель.

Фискальная функция

Главный плюс от введения этого налога в том, что бюджетная система страны, по подсчетам Минфина, дополнительно получит от 67 до 100 млрд рублей.

В марте замминистра финансов Сергей Шаталов говорил, что муниципальные власти смогут увеличить поступления в шесть раз – с 20 млрд рублей сегодня до 100–120 млрд рублей. «Сегодня под налогообложение имущества физлиц попадает примерно 30–35 млн объектов, в новых реестрах таких объектов 70 млн», – говорил Шаталов.

Впрочем, 100–120 млрд рублей – это слишком оптимистичные оценки. Эксперты подсчитывали, что поступления от этого налога вряд ли будут большими. К примеру, поступления по налогу на недвижимость в бюджет Самары могут составить порядка 9% или 1,4 млрд рублей от бюджета доходов города, который на 2011 год составляет 12,8 млрд рублей. А поступления в бюджет Москвы по налогу на недвижимость могут составить порядка 2% или 29,7 млрд рублей от нынешнего бюджета, который в 2011 году составил 1303,8 млрд рублей, подсчитывал Зингель.

Кроме того, не исключается неоплата налога, как это происходит по коммунальным платежам. В той же Самаре население в прошлом году задолжало по оплате услуг ЖКХ порядка 3,2 млрд рублей.