Банки держат ставку

«У нас, к сожалению, очень большая разница между банковской ставкой, ставкой рефинансирования в Центральном банке и реальной ипотечной ставкой. Она такой быть не должна. Она должна быть там, ну, может быть, 1,5–2%. Задача заключается в том, чтобы вывести общую ипотечную ставку по всей стране где-то на уровень 7%», – сказал Медведев во время беседы с работниками компании «ЕВРАЗ Объединенный Западносибирский металлургический комбинат» в понедельник (цитаты по РИА «Новости»). 

Но честно вам скажу, у нас пока инфляция – такая достаточно сложная позиция, поэтому на 7% мы, конечно, в этом году не выйдем

В настоящее время средний уровень ипотечных ставок составляет около 12% годовых. Медведев добавил, что пока уровень инфляции не позволяет говорить о реальном снижении ставки до 7%.

«Но честно вам скажу, у нас пока инфляция – такая достаточно сложная позиция, поэтому на 7% мы, конечно, в этом году не выйдем, но будем стараться давить эту ставку как можно ниже, хотя бы там на уровень 10–9%», – сказал Медведев.

Власти уже неоднократно говорили о необходимости снижения ставок по ипотеке. В мае 2012 года президент Владимир Путин подписал серию поручений по решению проблем отечественного жилищно-коммунального комплекса, предполагающих и снижение средней стоимости рублевых ипотечных кредитов до уровня инфляции +2,2 процентного пункта.

В свою очередь генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка в конце 2012 года заявил, что средняя ипотечная процентная ставка по жилищным кредитам в 2013 году вырастет до уровня 13–13,5% годовых.

Причины высоких ставок

«Есть номинальные ставки, которые сейчас находятся в районе 12–13%. Здесь заложена инфляция. Чем выше инфляция, тем будет выше ставка в номинальном выражении, и наоборот. Поэтому нужно снижать инфляцию», – говорит газете ВЗГЛЯД к. э. н., завлабораторией денежно-кредитной политики Института Гайдара Павел Трунин.

«Есть реальные ставки – это разница между инфляцией в 6–7% и номинальной ставкой в 12–13%. В реальную ставку закладываются различные риски. Когда банк выдает ипотечный кредит, он оценивает вероятность того, что часть выданных кредитов ему не вернется. Банк также прогнозирует, как будет развиваться экономическая ситуация в стране, что будет с доходами людей. Улучшение макроэкономической ситуации также будет способствовать понижению процентных ставок по ипотеке», – говорит Трунин.

На эту тему
• Медведев нашел способ снизить стоимость жилья экономкласса
• Медведев: Снижение стоимости жилья сделает ипотеку доступней
• Опрос: Россияне воспринимают кредит как необходимость
• Центробанк: Банки снизят ставки по кредитам
• Медведев назвал кредитование в России "специфическим"

«Кроме того, на реальные и номинальные ставки по кредитам оказывает влияние стоимость ресурсов – под какие проценты и на какой срок банки могут привлекать средства. Здесь возникает вопрос об источниках долгосрочных средств для банков. На наш взгляд, важным источником таких средств могут стать средства т. н. институциональных инвесторов, то есть страховых компаний, пенсионных фондов, паевых и инвестиционных фондов и т. д. Однако чтобы они вкладывали деньги в ипотеку, надо, чтобы инфляция была невысокая», – отмечает Трунин.

Сравнение с западными банками

Пока же российские банки берут кредиты на Западе под низкие проценты, при этом в России выдают кредиты под проценты в несколько раз больше. Однако и этому есть логичное объяснение.

«Российские банки берут «короткие» деньги на Западе под низкий процент, а в России вкладывают их в длинные проекты. Тем самым возникают риски невозврата. Поэтому сейчас банки страхуются и поднимают ставки по кредитам. В 2008 году мы уже наступали на эти грабли, когда все набрали короткие деньги на Западе под низкие проценты – 4–5% годовых и стали их вкладывать в длинные проекты типа «Москва-Сити», – рассказывает газете ВЗГЛЯД профессор и директор банковского института ВШЭ Василий Солодков.

«Кроме того, российские банки закладывают большую маржу, чем западные институты, потому что ничего не сделано для того, чтобы у банков появились длинные пассивы в России, нет ни одного вменяемого инструмента», – добавляет Солодков.

Впрочем, маржа зарубежных и российских банков при детальном рассмотрении в среднем не сильно отличается.

«Так, немецкий банк берет депозиты под 0,4%, а кредиты выдает под 4–5%. Российские банки берут депозиты под 5%, а кредиты выдают под 13%. Разница между этими процентами – и есть маржа банков», – говорит Солодков.

Таким образом, маржа немецкого банка – 3,6–4,6%, а у российского банка почти в два раза больше – 8%. Но надо понимать, что российские финансовые институты закладывают не только риски невозврата кредитов, но и инфляционные риски. Если инфляция в Германии в 2012 году составила всего 2%, то в России – 6,6%. За вычетом инфляции получается, что маржа немецкого банка составляет всего 1,6–2,6%, а российского банка – 2%.

Резкого снижения ставок не будет

Достижение низких ставок по ипотечному кредитованию – долгосрочная задача, решить которую можно в перспективе трех–пяти лет

«Заявления о снижении ставки с 12% до 9–10% в этом году слишком оптимистичны. Добиться этого вряд ли удастся. Ставка по ипотеке в России находится на адекватном уровне, учитывая инфляцию и ставку рефинансирования», – говорит старший аналитик компании «Альпари» Дарья Желаннова. «Теоретически если снизить инфляцию до европейских 2%, то возможно снижение ставки на ипотечные кредиты. Но поскольку основной компонент инфляции в России – рост тарифов, а ЖКХ – это, по сути, естественная монополия, то вариантов такого снижения нет», – отмечает она.

Трунин соглашается, что экономических предпосылок для резкого снижения ставок по ипотеке в этом году нет. «Инфляция в начале года растет, ситуация в экономике неопределенная, рост замедляется, а отток капитала увеличивается, дешевых денег нет», – объясняет эксперт.

Снизить ставки по кредитованию можно, снизив ставку рефинансирования ЦБ, которая на сегодняшний день одна из самых высоких в мире – 8,25%. Банки не могут выдавать деньги под процент ниже этой базовой ставки.

Во второй половине 2013 года будет избран новый глава ЦБ РФ. «И в перспективе первого–второго кварталов высока вероятность снижения ставки рефинансирования, что повлечет за собой снижение ставок по ипотеке», – считает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.

Однако резко снижать ставку рефинансирования нельзя. «Иначе быстро начнет расти другой важный макроэкономический индикатор – инфляция. Поэтому достижение низких ставок по ипотечному кредитованию – долгосрочная задача, решить которую можно в перспективе трех–пяти лет», – указывает Сороко.

«В течение года мы ожидаем снижение инфляции, но незначительное – меньше чем на один процентный пункт. Инфляция в 2013 году будет выше 6%», – считает главный экономист Deutsche Bank Ярослав Лисоволик.

Специальные программы

Любопытно, что в 2011 году Сбербанк нашел возможность снизить ставку по ипотечному кредиту до 8% годовых. Правда, в рамках краткосрочной акции «8–8–8»: Сбербанк выдавал ипотечные кредиты под 8% годовых сроком до восьми лет и при первоначальном взносе не менее 50% стоимости приобретаемого жилья. Еще одно условие – эта акция распространялась только на жилье, которое строилось с привлечением кредитных средств банка. Акция продлилась недолго – с 8 марта по 30 июня 2011 года.

Это государственная программа, которая была направлена на поддержку узкого сегмента потребителей, которые вне рамок этой программы не могли себе позволить покупку жилья, говорит Сороко.

Сейчас у Сбербанка действует похожая программа «12–12–12». Банк предлагает среднюю по рынку ставку по ипотеке 12% годовых в рублях сроком до 12 лет и с первоначальным взносом не менее 12% стоимости приобретаемого жилья.

Эта программа рассчитана уже на более широкий круг пользователей, но при этом и условия хуже. «Такие программы банкам обычно не приносят прибыли. Они дотируются государством из бюджета», – говорит Сороко.

«Банк мог пойти на это в 2011 году, потому что тогда ситуация в экономике была другая: инфляция была ниже, ЦБ мог привлекать более дешевые средства, экономика восстанавливалась. Так как это государственный банк, я не исключаю, что было и нерыночное давление», – считает Трунин. Он также не исключает, что и в этом году Сбербанк может пойти на снижение процентных ставок, в том числе под влиянием нерыночных факторов.

Вторая сторона медали

Впрочем, снижение процентной ставки, отмечает Солодков, – это только одна сторона проблемы ипотечного рынка, другая – это высокая стоимость жилья, инфраструктуры, подключения к ней, а также низкий объем ввода жилья в строй.

«Проценты ставки вторичны: вы выиграете на снижении ставки по кредиту, но проиграете за счет роста цены за квадратный метр», – считает собеседник газеты ВЗГЛЯД.

«Медведев, когда был еще первым вице-премьером, отвечал за программу доступного жилья. Когда эта программа только начала действовать, цена квадратного метра у нас была 2,5 тыс. долларов, а сейчас по мере реализации программы цена квадратного метра подходит к 6 тыс. долларов в Москве», – говорит Василий Солодков из ВШЭ.

«Почему произошло такое чудо? Потому что начали субсидировать процентные ставки по ипотеке и даже не пытались разобраться с тем, какой объем жилья строится. Мы сейчас строим в 2,5 раза меньше жилья на душу населения, чем строили в советский период, когда квартиры давали бесплатно. Несмотря на безумный спрос, сейчас строят так мало. Это связано с монополизацией строительной отрасли и высокой коррупционной емкостью», – объясняет эксперт.

«Поэтому субсидирование или снижение процентной ставки не приведет ни к чему другому, как к росту стоимости жилья. Сейчас власти наступают на те же грабли, что раньше», – резюмирует Солодков.