Новая форма ипотеки

Согласно данным специалистов Ассоциации строителей России (АСР), количество банков, реально выдающих ипотечные кредиты, сократилось с начала осени этого года примерно в 20 раз. То есть сегодня их насчитывается не более 15. Более того, тех, кто действительно выдает хоть какие-то жилищные займы, и того меньше – не более 8–10.

Битва за покупателя сейчас идет только на уровне застройщиков и риэлторов, а должна вестись на государственном уровне

По данным статистики, сегодня в московском регионе заморожено более 80% строительных площадок. Глава АСР высказал мнение, что в 2009-м и особенно в 2010 году Россию ожидает значительное сокращение объемов вводимого жилья, что «связано с тем, что в настоящее время большинство девелоперов достраивают только те объекты, готовность которых составляет не менее 50%, а почти все проекты, находящиеся на этапах проектирования или котлована, практически заморожены».

Для поддержания темпов строительства АСР предлагает сократить сроки согласования документации для строительства жилья до 6 месяцев с 2–2,5 лет, существующих в настоящее время.

Также сейчас во всех регионах фиксируется снижение цен на недвижимость, причем в Москве темпы падения уже опережают показатели 1998-1999-х годов, когда рынок рухнул после дефолта.

За последние два с половиной месяца столичный метр подешевел почти на 10%. По статистике аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в октябре, когда стало понятно, что ценам суждено снижаться, в долларах они опустились на 1%, в ноябре – на 5%. За половину декабря метр потерял уже 3,7%. На сегодняшний день средняя стоимость московского «квадрата» составляет 5,56 тыс. долларов, в рублях падение не столь заметно, и средняя цена метра оценивается в 155,1 тыс. рублей.

Но это так называемые «базовые цены» без учета скидок, которые в некоторых случаях на рынке первичной недвижимости достигают 25–30%. Многие эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, сходятся во мнении, что к концу июля – началу августа 2009 года общий спад цен на московскую недвижимость может составить порядка 30–40%.

С другой стороны, и эти цены далеко не по карману большинству граждан. Как показывают расчеты, чтобы россияне снова стали брать кредиты на жилье, заработная плата в 2009 году должна вырасти на 30%, рубль – остаться стабильным, а цены на недвижимость – упасть на 60%, что, как показывают разные прогнозы и сегодняшнее состояние экономики в целом, маловероятно.

Более того, из-за кризиса доходы населения могут не вырасти, и тогда вернуть платежеспособный спрос на докризисный уровень может только 70–80-процентное падение цен на жилье, что уже просто ненаучная фантастика.

«Битва за покупателя сейчас идет только на уровне застройщиков и риэлторов, а должна вестись на государственном уровне, – сказал газете ВЗГЛЯД аналитик компании «СтройМаркетинг-Сервис» Денис Паратов. – Необходимо перестроить очень забюрократизированную и коррумпированную систему отрасли, внедрить четкие и прозрачные механизмы выделения участков под застройки, обязать власти готовить эти площадки под стройки и четко контролировать, а не мздоимствовать весь строительный процесс».

Действительно, разного рода «распродажных» акций сегодня огромное количество. Помимо традиционных скидок и «антикризисных» предложений в подарок предлагаются машиноместа, квартиры в апарт-отелях, бесплатное коммунальное обслуживание и многое другое. Некоторые скидки вполне сопоставимы с прогнозируемой аналитиками просадкой рынка в 2009 году.

На эту тему
• Банки снижают ипотечные проценты
• Цены на жилье ждет резкое падение
• Строительный бизнес несет убытки
• Лужков бьет рублем

Однако не секрет и то, что щедрость застройщика может сигнализировать просто о его крайне нестабильном положении. Сегодня в условиях кризиса скидка может достигать 25–30%. Такое предложение стоит обдумать. А вот скидка размером 50% от стоимости объекта наводит на мысли, что предлагается явный неликвид.

Тем не менее, несмотря на все рекламные акции, количество сделок купли-продажи каждую неделю падает – покупатели ждут «дна», продавцы оказывают сопротивление в меру сил и собственного положения с финансами. Некоторые застройщики предлагают свои компании в качестве кредитора и даже обещают гарантии под возводимые объекты.

Свой вариант решения жилищной проблемы и самой отрасли предложила во вторник Ассоциация региональных банков России (АРБ). Это давно известные на Западе жилищные накопительные вклады. Работает это следующим образом: заемщик заключает с банком договор на целевой вклад, а государство доплачивает ему определенную премию в виде повышенных процентов. После того как на счету накопится определенная сумма, человек получит в том же банке заем на жилье по льготной ставке.

При этом должна быть увеличена и сумма госгарантий по этим вкладам с 700 тысяч рублей до 2 млн.

Проект закона о жилищных накопительных вкладах планируется представить в Госдуму уже до конца этого или в начале следующего года. Он может быть включен в пакет антикризисных мер и федеральную целевую программу «Жилище», сообщили газете ВЗГЛЯД в АРБ.

Как показал опрос некоторых экспертов рынка недвижимости, такой вариант может сработать и выгоден заемщику и банку, так как откладываемая на первоначальный взнос сумма средств в пределах 20–30% от стоимости жилья может стать и залогом по кредиту. То есть договор по вкладу и договор кредитного займа совмещаются в одном документе.

С другой стороны, известна пословица – «что хорошо русскому, то немцу – смерть». И наоборот. Согласно данным Национального агентства финансовой информации (НАФИ), россияне по-прежнему отличаются низкой склонностью к накоплениям, большинство так и не обрели привычку откладывать деньги в банках. Почти 70% населения не имеют сбережений. Причем на цифры практически не повлиял рост реальных доходов населения, наблюдавшийся в последние годы.

«Мизерность доходов и, соответственно, сбережений – в этом основная причина сложности жилищной проблемы, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик консалтинговой компании RGM Сергей Дмитриев. – Сейчас этот вопрос осложняется невнятными ожиданиями еще большего ухудшения ситуации в экономике и еще большего снижения потребительской активности. Это подтверждает стремительное падение цен на метры, которые все равно не находят своих покупателей».

Снижение цен в 2009 году на жилье в Москве может оказаться сопоставимым с послекризисной ситуацией 1998 года. Такой прогноз обнародован в аналитической записке центра макроэкономических исследований Сбербанка России. В ней рассмотрены два вероятных сценария. В мягком, базовом варианте прогнозируется инфляция на уровне 11%, курс рубля к доллару – около 30 рублей. В этом случае снижение цен в Москве составит 34,3% в рублях и 46,6% в валюте.

Плохой, стрессовый вариант предполагает падение долларовых цен на жилье в два раза, в рублях – на 38%.

Корректность сравнения нынешней ситуации на рынке недвижимости с событиями 1999 года, когда падение стоимости жилья составило порядка 45–55%, и столь мрачные прогнозы пока еще не делал ни один эксперт рынка. Но даже если сравнивать, то стоит прежде всего обратить внимание на тот факт, что причины двух кризисов имеют совершенно разную природу.

Шок 1998–1999 годов в первую очередь был связан с моментальной ликвидацией спроса на недвижимость и самого рынка. Причина – четырехкратная девальвация рубля и банкротство крупнейших банков, что уничтожило все накопления россиян.

Проблемой для потребителя является «пузырь цен», сформированный спекуляциями на дефиците и на многолетнем платежеспособном спросе. Последний был сформирован благоприятными ценами на экспорт углеводородов и развитием системы ипотечного кредитования. Без этих двух составляющих рынок жилья оказался недееспособен.

«Несмотря на развивающийся экономический кризис, этот спрос по-прежнему существует и будет существовать дальше, преобразуясь постепенно в реальный по мере выравнивания цен с возможностями покупателей», – сказал газете ВЗГЛЯД Сергей Дмитриев.

Это, в свою очередь, внушает некоторый оптимизм и нивелирует возможность обвального падения цен, о котором в последнее время говорят некоторые аналитики, в том числе и Сбербанка. Скорее, речь может идти о сравнительно плавном снижении на уровне 20–30% в следующем году.

Не в пользу резкого снижения цен говорит и заметное сокращение объемов жилищного строительства по всей России и то, что в ближайшие год-два нельзя рассчитывать на дешевое новое жилье, так как его выкупит под социальные программы государство. Москва будет вынуждена скупить жилье у застройщиков, чтобы спасти от разорения предприятия строительного комплекса.

Это означает, что предложение новостроек в свободной продаже в перспективе двух ближайших лет сократится многократно, что также не будет способствовать падению цен.

Есть и еще одно обстоятельство, которое ставит под сомнение анализ экспертов Сбербанка. Весь анализ построен на жесткой привязке к курсу валют и рублю, т. е. фактически к банковской сфере. В свою очередь, она влияет исключительно на ипотеку и кредитование строительства. Но пока доля покупок жилья в ипотеку в России крайне невелика и не является главной «силой» рынка, составляя менее 10% сделок купли-продажи даже в крупных мегаполисах. Сокращение кредитования строительства, наоборот, является явным доводом в пользу повышения цен.

Таким образом, прогноз Сбербанка не очень убедителен. Пессимизм, основанный на многочисленных «если», не должен рассматриваться как руководство к действию. Это, скорее, одна из попыток оказать давление на строительные компании и заставить их опустить цены на продаваемое государству жилье.