Кризисная замена ипотеки

«60% россиян при существующих тенденциях никогда не смогут приобрести себе новую квартиру, по самым оптимистическим оценкам, – заявил Сергей Миронов. – Не более 15% россиян могут себе позволить приобрести жилье по различным схемам ипотечного кредитования… Европейская модель покупки недвижимости позволит увеличить численность потенциальных покупателей квартир почти вдвое».

Государство должно вкладывать деньги в строительство социального жилья, которое будет находиться на балансе органов власти и сдаваться по доступной цене

«В Госдуму внесен законопроект, соавтором которого являюсь я, – говорит Сергей Миронов. – В случае его принятия еще 25% населения смогут приобрести жилье. Получение кредита на строительство через структуру строительно-сберегательных касс обойдется даже в два с половиной раза дешевле, чем ипотечное кредитование. Этот механизм предусматривает разумные проценты и систему премирования заемщиков».

Таким образом, как рассчитывает спикер, только 40% россиян – 15% по ипотеке плюс 25% через строительно-кредитные кассы – смогут по разным схемам приобрести себе жилье в собственность. «Остальные 60% россиян никогда сегодня не купят себе квартиру, даже если сделать нулевую ставку по кредиту, у них нет денег даже на то, чтобы просто выкупить кредит без процентной ставки», – подчеркивает спикер.

При этом одним из вариантов решения жилищной проблемы, по словам Сергея Миронова, может стать строительство «государственного» жилья и активное использование практики социального найма. «Считаю, что государство должно вкладывать деньги в строительство социального жилья, которое будет находиться на балансе федеральных, региональных и муниципальных органов власти, при этом квартиры будут сдаваться по доступной цене, ниже ныне существующих расценок на найм», – пояснил он.

Напомним, что законопроект «О строительных сберегательных кассах» внесен в Госдуму еще летом. Проект предполагает создание специализированных банков с ограниченным объемом банковских операций. Надзор за деятельностью строительных сберкасс предлагается передать Банку России.

Механизм, предлагаемый Сергеем Мироновым, мало чем отличается от классической «германской модели» и выглядит следующим образом: вкладчик строительной сберкассы заключает договор накопления сбережений. Когда накопленная сумма составит 30–50% от стоимости квартиры, он приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Кредит предоставляется от 7 до 15 лет.

В документе прописаны нормы об обеспечении финансовой устойчивости строительных сберкасс, в частности в виде создания страхового фонда на возможные потери по доходам в случае снижения совокупной величины строительных сберегательных вкладов. Предусмотрена также государственная поддержка вкладов за счет средств федерального бюджета.

Предлагается из федерального бюджета начислять премии на вклад в размере 20% от ежегодного прироста вклада. При этом поощряемый прирост вклада – не более 70 тысяч рублей, а максимальный размер государственной премии на такой вклад в расчете на год на одного гражданина РФ не может превышать 14 тысяч рублей.

Авторы документа полагают, что «система строительных сбережений способствует снижению инфляции, связывая свободные средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики, также обеспечивается снижение нелегального и «серого» оборота средств в сфере недвижимости». Об этом говорится в пояснительной записке к законопроекту.

По оценкам инициаторов проекта, предоставление полностью бесплатного жилья предусматривается только для 2–3% населения, 5% могут сами купить, а для оставшихся 90% населения единственный вариант решения жилищной проблемы заключается в системе жилищного кредитования.

Надо отметить, что российский рынок ипотечных кредитов развивался в последние два–три года хотя и относительно быстро, но все же не достаточными для обеспечения миллионов желающих улучшить свои жилищные условия темпами. Главные причины – высокая стоимость «квадратов» и столь же высокие проценты по кредитам, что является абсолютно российским ноу-хау – дорогое жилье и дорогие кредиты.

Для справки: в Германии за время существования системы строительных сберкасс были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 миллиардов евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. Через эту систему финансируется 55% приобретаемого жилья.

По мнению аналитика УК «Альфа-Капитал» Дмитрия Назаркина, «институт строительных сберкасс подходит и понятен российской ментальности, как мало какой другой». «В него заложен эдакий принцип «коммуны» – средства всех вкладчиков участвуют сначала в финансировании покупки жилья для одной из группы, потом – для другой и так далее – своего рода «складчина» для ускорения процесса, – сказал эксперт газете ВЗГЛЯД. – К тому же сюда включаются все государственные программы: субсидии, обеспечение жильем молодых семей, сертификаты для военнослужащих. В результате эти кассы, являясь частной кредитной организацией, находятся под протекцией и строгим контролем государства. Для российского гражданина, особенно в настоящее время, любое участие государства в финансовом институте – самая серьёзная гарантия».

На эту тему
• Москва сокращает бюджет
• Помощь ипотеке придет в январе
• Новая стоимость земли и жилья
• Новая жизнь ипотеки

То, что должна существовать альтернатива существующей у нас «американской» модели ипотеки, говорят и расчеты Минэкономразвития, согласно которым, у банков, выдававших ипотечные займы, могут возникнуть серьезные проблемы с возвратом кредитов.

«При худшем сценарии в скором будущем из 1 триллиона рублей ипотечных кредитов 300–400 миллиардов могут оказаться дефолтными», – заявил в среду в Москве директор департамента МЭР Иван Осколков. Ссылаясь на данные российских банков, он также отметил, что от 1% до 10% ипотечных заемщиков уже допустили дефолты по погашению кредитов. «С другой стороны, некоторые банки потребовали от заемщиков досрочно погасить кредит и резко повысили ставки по ипотечным кредитам, закрывая возможности для перекредитования», – отметил чиновник.

По мнению многих экспертов, опрошенных газетой ВЗГЛЯД, в связи с таким сценарием вероятность дефолтов по кредитам может возрасти в разы. При этом проблемы ликвидности банков увеличатся многократно, а неплатежеспособные заемщики пойдут за решетку, согласно «предупреждению» Федеральной службы судебных приставов. Невозвращенный кредит грозит лишением свободы на два года.

Спасти россиян от тюрьмы вызвалось АИЖК. Гендиректор агентства Александр Семеняка сообщил, что «скоро заемщик получит право на реструктуризацию платежей, приходящихся на 2009 год». Для этого заемщик должен будет предоставить пакет документов, подтверждающих невозможность выплачивать кредит. Если сможет доказать это документально, то «льготные» платежи будут действовать для этой категории заемщиков в течение года.

С другой стороны, пока нет еще четкого механизма действия этих отсрочек, равно как и непонятно, как будут поступать с теми, кто не сможет найти работу через год. Наверное, их все-таки будут сажать в тюрьму. Хотя не факт. Вполне очевидно, что и банкиры потребуют от государства обеспечить им доступ к льготным ресурсам или предоставить гарантии компенсации. Некоторые банки уже сегодня выступают за то, чтобы АИЖК гарантировало выкуп «проблемных кредитов», если заемщик не вносит платежи в течение длительного времени, скажем, полугода–года.

Есть и еще один неприятный нюанс. Минрегион прогнозирует резкий спад в стройбизнесе в ближайшие два года. По прогнозам правительства, нынешние объемы ввода жилья не восстановятся даже в среднесрочной перспективе, что означает срыв проекта «Доступное жилье».

Аналитик компании «ФинЭкспертиза» Дмитрий Шустерняк заявил газете ВЗГЛЯД, что «системные пороки российского строительного бизнеса не позволят обеспечить страну жильем по приемлемым ценам, а финансовый кризис лишь обострил эти проблемы. Пока застройщики не поймут, на какой спрос им рассчитывать и где им взять деньги на первоначальные инвестиции, новых проектов вообще не будет».

«Неспособность строить ежегодно хотя бы 80 миллионов метров жилья – это признак системных проблем во всем строительном комплексе, который не умеет и не хочет строить большие объемы массового дешевого жилья», – считает эксперт.

По его мнению, государственная помощь современному российскому стройбизнесу не даст никакого эффекта, даже бесплатная раздача земли застройщикам не снизит объявляемые цены на жилье и не увеличит объемы строительства.

По мнению представителя инжиниринговой компании "2К" Александра Мальцева, реального платежеспособного спроса нет уже года два, цены росли искусственно. А рост ввода жилья хотя бы до 80 миллионов квадратных метров возможен только после окончания передела собственности и появления новых девелоперов и риелторов со значительной долей государства.

Усугубить и без того падающие объемы ввода нового жилья может и проблема трудовых ресурсов. По данным компании «Объединенная строительная группа», каждый второй строитель в Москве – это представитель «ближнего зарубежья». Строят жилье, в том числе «супер-элитное», в том же комплексе «Москва-Сити», в основном белорусы, украинцы, молдаване и выходцы из Средней Азии. Вряд ли все они имеют специальное образование, но и москвичи на такие работы устраиваться не спешат.

Напомним, что правительство РФ увеличило предельный размер квоты для трудовых мигрантов с 30% до 50%, одновременно разрешив коррекцию этой цифры в сторону уменьшения. В результате поток гастарбайтеров в 2009 году может сократиться почти вдвое. О том, что Москва присоединяется к решению федерального правительства, сообщил столичный мэр Юрий Лужков.

Ранее ожидалось, что в следующем году квота для трудовых мигрантов составит 3,7–3,9 миллиона человек. Россия сейчас находится на втором месте в мире по числу иностранных рабочих. В прошлом году в стране были зарегистрированы 12,1 миллиона гастарбайтеров.

Если девелоперы в массовом порядке замораживают свои проекты, даже такие помпезно-одиозные, как «Москва-Сити», и спешно закладывают башни «Россия» и «Федерация», а гастарбайтеров станет вдвое меньше, то и планы доступного жилья также могут быть значительно скорректированы.