Ускорение ипотеки

«Нам нужно разработать понятные правила, связанные с деятельностью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», - заявил Владимир Путин. По словам премьера, граждане, которые утратили работу или значительную часть своей зарплаты, в 2009 году могут быть освобождены фактически от выплат процентов по ипотечным кредитам или от выплат по основному долгу, если срок платежа по нему подошел.

Россияне, утратившие работу или значительную часть своей зарплаты, в 2009 году могут быть освобождены от выплат процентов по ипотечным кредитам

Владимир Путин напомнил, что правительство разрешило использовать средства материнского капитала на погашение ипотечных кредитов. «Эта норма должна заработать с января 2009 года, и хотелось бы, чтобы в первой половине января все уже функционировало», - сказал премьер, подчеркнув, что правительство рассмотрит соответствующий законопроект и направит его в Госдуму.

«Квартирный вопрос» сейчас приобрел еще большую актуальность на фоне начала коррекции цен на жилье вниз и еще больших ожиданий снижения цен в ближайшие полгода-год. Как результат этих ожиданий – встали продажи квартир. Покупатели надеются на будущий масштабный дисконт, продавцы просто выжидают, справедливо полагая, что сегодня нет объективных причин для снижения стоимости столичного жилья более чем на 10-15% на вторичном рынке и на 15-25% - в новостройках.

К началу зимы, в условиях финансового кризиса, банки стали в спешном порядке сворачивать свои ипотечные программы. По оценкам аналитиков компании «ФинЭкспертиза», если полтора года назад около 400-от российских банков занималось выдачей ипотечных кредитов, к началу 2008 года их число сократилось до 100, а к декабрю не закрыли ипотечные программы лишь 6-8 кредитных организаций.

Вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев отмечает, сегодня в самом тяжелом экономическом положении оказались те российские регионы, которые были лидерами по числу выданных ипотек, – Алтайский край, Омская область, Чувашия и Башкортостан.

«Мы сделали очень серьезную ошибку, когда связали доступность жилья с ипотекой, - говорит он. - В результате произошел гигантский рост ипотечного кредитования, но мы забыли, что 80% населения вообще не может играть на ипотечном рынке. Вывод отсюда такой, что политические решения, которые очень привлекательны, но противоречат экономической логике, могут привести к серьезным срывам».

Согласно данным АСР, сегодня купить жилье по ипотеке могут только 10% россиян, причем, большинству из них «по карману» только квартира площадью не более 20 квадратных метров. Чтобы банк принял заявку на рассмотрение кредита на жилье, заемщик должен иметь «чистый» ежемесячный доход как минимум в 7-8 тысяч долларов.

По мнению Владимира Пономарева, весь механизм ипотечного рынка был построен неэффективно. Ошибка, по его мнению, состоит в том, что выдают ипотечные кредиты банки, а рефинансирующие организации и инвесторы предоставляют им длинные пассивы. Но рефинансирование оказалось фактически неразвито и в результате кредиторская задолженность на сегодня составляет порядка 900-950 млрд. рублей.

Главный аналитик компании «ФинЭкспертиза» Дмитрий Шустерняк считает, что ипотека, как часть проблемы жилья, в России «не успела стать массовой и выданные 200-250 тысяч жилищных кредитов не делают квартиры и дома доступнее для большинства граждан». К тому же, как считает эксперт, принимаемые правительством меры призваны «успокоить тех, кто взял кредит под залог имеющейся недвижимости и имеют цель замедлить падение спроса на жилье, которое отмечается во всех российских регионах».

Ряд аналитиков рынка указывают, что существование фактически одного игрока-монополиста на ипотечном рынке, которым сейчас является АИЖК, вряд ли стоит рассматривать как положительную тенденцию. «Плюс заключается только в том, что агентство принадлежит на 100% государству и в случае форс-мажора его не придется национализировать, как это сделали в США», - подчеркивает Дмитрий Шестерняк.

Тезис о монополизме подтверждает и директор департамента финансов АИЖК Елена Морозова, которая заявила, что агентство «из-за мирового финансового кризиса вынуждено поменять планы по уходу с рынка к 2010 году и в 2009 году доведет свою долю на российском ипотечном рынке до 30%».

В настоящее время, по ее словам, доля АИЖК на рынке составляет 6-10%. Ранее планировалось, что АИЖК в 2010 году практически полностью уйдет с рынка.

«Стратегия развития принадлежащего государству АИЖК предполагает его постепенный уход с рынка приобретения закладных по мере появления на нем новых игроков, - говорит Елена Морозова. - Однако в настоящее время новые игроки на рынке выкупа ипотечных закладных стремятся минимизировать или вовсе прекратить выкуп».

В агентстве подчеркивают, что это связано с международным кризисом, который существенно усложнил процесс получения длинных финансовых ресурсов из-за рубежа. В этой же связи многие банки либо объявили о временном сворачивании ипотечных программ, либо об ужесточении условий предоставления ипотеки.

На эту тему
• Помощь ипотеке придет в январе
• Новая жизнь ипотеки
• Ипотека нашла «дно»
• Миронов нашел замену ипотеке

При этом, как показывает статистика, показатели ликвидности АИЖК остаются высокими.

К середине ноября агентство имело 4,8 миллиарда рублей на срочных депозитах и текущих счетах в российских банках.

Кроме того, АИЖК с середины ноября имеет возможность в любой момент времени привлечь средства в Сбербанке в рамках открытой невозобновляемой кредитной линии на сумму 5 миллиардов рублей. Эти средства с избытком покрывали кредиты на сумму 3 миллиарда рублей и облигационный заем на сумму 1,1 миллиард рублей сроком погашения до конца 2008 года. Такие данные приводит в среду международное рейтинговое агентство S&P.

«Кредитный рейтинг АИЖК, вероятно, будет изменяться вслед за изменением суверенного рейтинга», - говорится в сообщении агентства Standard & Poor's. При этом одновременно S&P в тот же день присвоило АИЖК долгосрочный кредитный рейтинг «BBB».

Прогноз изменения рейтингов – «негативный».

«Рейтинги АИЖК отражают стратегическую роль компании в развитии российского рынка ипотеки, которое является важнейшей составляющей национальной политики обеспечения доступного жилья», - говорится в сообщении.

Напомним, что накануне агентство понизило рейтинг России до уровня «ВВВ», а рейтинг любой компании не может быть выше рейтинга страны.

В среду на пресс-конференции в Москве гендиректор АИЖК Александр Семеняка заявил, что «агентство готово предоставить банкам поручительства на сумму 500 миллиардов рублей для выпуска ими ипотечных облигаций с возможностью рефинансирования этих бумаг в ЦБ».

«Помощь банкам связана с выпуском ипотечных облигаций. Так банки получат возможность рефинансировать эти облигации в ЦБ, а мы можем выдать поручительства под выпуск этих облигаций на сумму до 500 миллиардов рублей», - сказал он.

По словам Главы АИЖК, это позволит банкам уже в 2009 году получить дополнительную ликвидность, которая, в том числе, поможет стабилизировать ситуацию на жилищном рынке.

Сам же механизм, по словам Александра Семеняки, может выглядеть так: банк будет формировать пул ипотечных кредитов, передавать их со своего баланса на баланс специализированного ипотечного агента , что даст возможность «расчистить» баланс банка от крупных длинных кредитов, которые могут затруднять выдачу новых ссуд. Затем агент будет выпускать облигации, обеспеченные ипотекой; эти бумаги будут получать гарантию АИЖК.

Выкупать эти облигации сможет на себя сам банк, а затем отдавать их в ЦБ для получения рефинансирования, не исключает глава АИЖК. При этом Александр Семеняка подчеркивает, что «для создания такой схемы необходимо, чтобы ЦБ внес некоторые поправки в свои нормативные акты и включил гарантированные АИЖК ипотечные облигации, в частности, в свой ломбардный список».

«Поручительства АИЖК не потребуют средств из федерального бюджета, - заявил он на пресс-конференции. – А когда мы говорим про облигации, то это деньги, которые выделяет ЦБ в рамках традиционных операций РЕПО. Поручительства АИЖК под ипотечные облигации расширяют перечень залоговых активов, которыми будут пользоваться банки».

Таким образом, по словам Александра Семеняки, у банков появляется больший набор инструментов для привлечения рефинансирования в ЦБ. «То есть это не бюджетные деньги, это пулы кредитов, которые трансформированы в ипотечные облигации», - говорит глава АИЖК.

При этом, агентство намерено рефинансировать ипотечные кредиты граждан, ориентируясь на ставку рефинансирования, установленную Центробанком, так как, как говорит глава АИЖК, «Центробанк сейчас единственный госрегулятор на рынке». Сейчас ставка Банка России составляет 13%.

Вице-премьер, министр финансов РФ Алексей Кудрин на прошлой неделе сообщил, что АИЖК через госбанки будет выделено дополнительно 200 миллиардов рублей на выкуп ипотечных кредитов.

Не исключено, что вследствие стратегической роли компании государственная собственность на АИЖК в среднесрочной перспективе, вероятнее всего, сохранится, и компания будет получать сильную текущую поддержку от РФ, в основном в форме гарантий и регулярных взносов на увеличение капитала.

Со своей стороны, международное рейтинговое агентство Standard & Poor's утверждает, что «высокая концентрация рисков на рынке недвижимости, ожидаемый рост проблемных кредитов и высокий политический риск негативно влияют на среднесрочную финансовую стратегию АИЖК и сдерживают собственную кредитоспособность компании». Об этом говорится в распространенном в среду сообщении S&P.

Сегодня прогнозировать эффективность механизма АИЖК достаточно сложно, так как никто не знает, насколько долго будет продолжаться мировой кризис и как он коснется большинства россиян. Большинство – более 85% - не имеет возможности самостоятельно заработать на жилье, даже если оно потеряет 50% своей стоимости. Поэтому и меры АИЖК хоть и своевременны, но далеко не решающие одиозный «квартирный вопрос».