Секретный дисконт на жилье

Два ведомства – Минобороны и Минрегион потратят на эти цели 32,6 млрд.рублей. Причем, готовое жилье планируется выкупать у застройщиков по принципу «кто предложит наименьшую цену», а за «точку отсчета» будет взята средняя цена квадратного метра в каждом регионе. Кстати, по оценкам того же Минрегиона, средняя стоимость «квадрата» по стране составляет 28,6 тысяч рублей. Чиновники ведомства надеются на дополнительный дисконт застройщиков в 5-7%.

Официально дисконт декларируется в пределах статистической погрешности, в реальности он несопоставим с реальными размерами скидок

Как следует из сообщений Минрегиона, из обещанных на расселение аварийного фонда 50 млрд. рублей из фонда ЖКХ до конца года до девелоперов дойдет только треть, которые предполагается потратить на недостроенные квартиры. Причем, расчет со строителями будет такой: 30% выплачивается сразу, 70% - по завершении строительства.

«Задача правительства - дать толчок рынку и не допустить банкротств застройщиков. Ведь пострадавшими опять могут оказаться простые россияне», - говорит Сергей Круглик.

«Вызывает сомнение, что даже в сегодняшних чрезвычайных обстоятельствах девелоперы будут ориентироваться на «ценники» министерства, - заявил газете ВЗГЛЯД гендиректор риэлторской компании RRG Виталий Смоленков. – Хотя официально снижение цен декларируется в пределах статистической погрешности, в реальности оно несопоставимо с

реальными размерами скидок, которые никто не афиширует».

Впрочем, не случилось пока и обвала, на который, похоже, втайне надеются даже застройщики, чтобы была возможность зафиксировать дно и начать уже говорить о поступательном росте.

Проведя собственный мониторинг предложений по Москве, газета ВЗГЛЯД констатирует, что на фоне «официального» снижения цен на столичное жилье в 1-1,5% под конкретное предложение риэлторы дают скидки в 4-15% в зависимости от категории жилья и владельца. Наибольший дисконт сейчас можно получить на 5-этажные «хрущевки» и дома бизнес-класса, например, компании «ДОН-Строй» и «ПИК-Групп».

Таким образом, дешевеет то, что никогда и не могло стоить таких денег, как, например, 7000 долларов за метр в убогой панели. Второй вариант касается исключительно первичного рынка и зависит от сегодняшнего положения девелопера – чем хуже, тем скидки больше.

По данным агентства «Новый город», процент дисконта в бизнес-классе может достигать сегодня 20-25%, в эконом и элитном – 10-15%. При этом надо иметь ввиду, что по сравнению с докризисными временами число сделок купли-продажи упало в 3-4 раза.

По мнению экспертов, в ближайшие два-три месяца скидки могут увеличиться еще на 5-7% - пока у застройщиков есть экстренная потребность латать возникшие финансовые дыры и необходимость срочно решать проблемы финансирования уже начатого строительства.

«Сейчас отличное время покупать жилье для жилья или в качестве долговременной инвестиции, - говорит директор консалтинговой компании SLRealty Артур Молчанов. – Продавать следует только по причине вынужденных обстоятельств, так как рынок выровняется и снова пойдет вверх не позднее чем через год. По этой же причине не стоит брать ипотечные кредиты под заоблачные сегодняшние проценты».

Падение цен происходит на фоне сокращения предложений на первичном рынке - цены падают, несмотря на резкий спад в строительной отрасли. По последним данным Росстата, темпы роста строительства снизились по всей стране в восемь раз. Если за первые девять месяцев прошлого года рост составил 31%, то в 2008 году — всего 3,9%. С начала этого года в Москве было введено в эксплуатацию примерно 1,7 млн. квадратных метров жилья против ожидаемых 4,5 млн..

На эту тему
• Законопроект по отъему квартир
• Застройщики просят денег для народа
• Государство спасет дольщиков
• «Детский мир» просит денег

Падение цен при сокращении предложения можно объяснить только резким снижением спроса. К тому же сейчас хоть и не в массовом порядке, но на рынке все же появились так называемые инвестиционные квартиры, которые те же банки, компании и частные лица приобретали в качестве вложений на «черный день», причем, продают их сегодня по ценам ниже, чем у застройщиков.

Этот «внерыночный» и краткосрочный дисконт вызывает на рынке недвижимости тот же эффект, к которому приводят на фондовом рынке действия трейдеров, фиксирующих прибыль: при активной продаже акций цены падают. Кроме того, часть инвесторов потеряли средства на фондовом рынке и за счет продажи имеющейся недвижимости закрывают финансовые дыры.

Риэлторы подтверждают, что в случае продолжения кризисных явлений на российском рынке до граждан весь негатив дойдет через два-три месяца. В этом случае возможны два варианта - пессимистический приведет к падению цен на уровне 40-50%, оптимистический - на 15-20%.

Но есть еще и «вторичка». Основными игроками этого рынка, в отличие от первичного, являются частные лица, и они больше подвержены эмоциям и считают, что раз падают цены на новостройки, то следует быстрее продавать. В результате, по данным «Пересвет-Инвеста», средняя цена предложения составляет сейчас 7151 долларов за квадратный метр, что меньше показателей сентября примерно на 5%.

При этом если на первичном рынке снижение цен сопровождается резким строительным спадом, сопряженным с сокращением темпов роста предложения, то на вторичном рынке число выставленных на продажу квартир стремительно растет. По данным риэлторов, объем предложения квартир на вторичном рынке вырос уже на 50-70% по сравнению с первой половиной осени прошлого года.

Ни один из экспертов рынка не будет в сегодняшней ситуации давать каких-либо четких рекомендаций на вопрос «что делать и что дальше?». Единственное, на что можно рассчитывать потенциальным инвесторам, это на то, что в условиях сокращения предложения в какой-то момент насущная потребность жителей Москвы в новых квартирах толкнет цены вверх. Но произойдет это не раньше осени будущего года.

«Резкого скачка цен вверх стоит ожидать через два-три года, - говорит аналитик рынка Роман Емельянов.- Сейчас многие девелоперы приостановили работы над перспективными проектами, реализация которых была намечена на 2010-2011 годы, поэтому к этому времени первичный рынок будет испытывать резкий провал предложения и рост цен будет сопоставим с пиковыми значениями на уровне 2-5% в месяц».

По всей видимости, «повезет» только тем девелоперам, которые строили эконом-класс, потому что они потенциально могут рассчитывать на поддержку государства. Например, заместитель министра регионального развития Сергей Круглик утверждает, что государство планирует поддерживать те жилищные проекты, в которых было долевое финансирование граждан. Это поможет избежать банкротства граждан, как это было в 1998 году. При условии, что госпомощь сейчас дойдет до «адресатов».

Как уверяют аналитики рынка, с новыми проектами связываться не стоит, так как есть опасность в случае эскалации кризиса уйти вместе с ними на дно. Не стоит спешить и с продажей жилья. К тому же, вырученные от продажи недвижимости средства требуют вложения, а если исключить как абсолютно глупый вариант складирования наличности в матрас, то приходится констатировать, что сейчас других надежных инструментов на рынке просто нет.

Да и покупать сейчас тоже никто не спешит. И не только потому, что ждут, а потому что денег на жилье как не было, так и нет. К тому же, в течение прошедшего месяца московские банки практически прекратили выдачу ипотечных кредитов, во всяком случае, после ужесточения условий выдачи ипотеки Сбербанком и ВТБ 24 квартиры в новостройках не кредитует уже ни один банк. В принципе аналогична ситуация и с вторичным рынком, причем, нередко условия выглядят просто иезуитски – например, в нескольких банках газете ВЗГЛЯД сообщили о максимальном объеме кредита в 1 миллион рублей.

«Прекращение ипотечного кредитования отсекает значительную часть платежеспособного спроса, - говорит представитель компании «Пересвет-Ипотека» Татьяна Гвоздь. – И этот удар сильнее ощущается на рынке загородной недвижимости, где доля ипотеки составляла до 40% от всего объема сделок против 10-12% в Москве.

Плюс к тому, судя по информации от коллекторского агентства «Пристав, банки начали вести переговоры о передаче на истребование коллекторам задолженности по ипотечным кредитам. Эту информацию подтвердили газете ВЗГЛЯД и в еще пяти московских фирмах по «истребованиям долгов». Сами банки от комментариев на тему «вышибания» долгов отказываются, опасаясь получить «черную метку» и навсегда испортить свою репутацию.